Shareville osoitti edellisen tekstini julkaisun myötä taas parhaimpia puoliaan. Siellä pääsee keskustelemaan samanhenkisten henkilöiden kanssa itselle mieluisasta asiasta, ja siksi keskustelut ovat usein erittäin rakentavia sekä mielenkiintoisia.

Niin kävi tälläkin kertaa. Sain Sharevillessä linkittämäni blogikirjoituksen kommentteihin hieman palautetta, jossa mm. pohdittiin tekstini väitteitä 100 %:n asuntolainalla ”riskittömästi” sijoittavien ihmisten olemassaoloa.

Kiitos Sharevillen yksityisviestien, laitoin hieman lähteitäni menemään yksityisviestin muodossa kaverille. Lisäsin siis parit linkit foorumikeskusteluun, jossa nämä 100 % velalla asuntosijoittavat puhuvat omista riskeistään, tai siis siitä ettei niitä ole. Nämä linkit saivat aikaan hyvää keskustelua, ja mieleni teki puhua nämä samat asiat myös blogin puolella läpi.

Otin taas kerran käyttöön leikittelevän otsikon, jolla viittaan yhteen omista suosikkiohjelmistani televisiossa kautta aikain. Yleisradio esitti vuosina 2001-2009 Jarmo Mäkisen tähdittämää ohjelmaa Rikostarinoita Suomesta, jossa käsiteltiin erilaisia Suomessa tehtyjä mielenkiintoisia rikoksia. Ohjelman tunnetuin piirre oli luultavasti ohjelman alku, joka oli samanlainen jokaisessa jaksossa. Jarmo Mäkinen nimittäin aloitti jokaisen jakson samoilla alkusanoilla:

”Tervetuloa suomalaisten rikostarinoiden pariin. Me kerromme teille rikoksista jotka saattavat olla harvinaisia, yllätyksellisiä, traagisia tai jopa tragikoomisia. Yhteistä näille kaikille tarinoille on kuitenkin se, että ne ovat tosia.”

Olen katsonut varmaan jokaisen jakson tuota sarjaa läpi useammankin kerran. Sarjassa on myös useampi jakso erilaisia pankkiryöstöjä. Tuo pikkuhiljaa sukupuuttoon kuollut perinteinen ja jalo rikosmuoto liittyy tähän blogitekstiin yllättävällä tavalla. Minä nimittäin näen paljon yhteistä pankkiryöstäjissä sekä suurella velalla operoivilla asuntosijoittajilla. Kerron myöhemmin lisää miksi.

Lue lisää POP Vakuutuksen alennuskoodista painamalla banneria.

Mistä oikein on kyse?

Lähdetään liikkeelle palaamalla edelliseen blogikirjoitukseeni, jossa käsittelin erilaisia sijoittamisen riskejä. Otetaanpa suora sitaatti siitä, mitä kirjoitin viime kerralla.

”Vähän hymyillen olen lukenut tarinoita nuorista sälleistä, jotka ostavat ketjussa useita sijoitusasuntoja. Usein näissä tarinoissa asunnon oma osuus on tingitty aivan minimiin, eli parhaimmillaan (vai pahimmillaan) asunto saatetaan ostaa 100 %:n velalla. Omaa rahaa ei asuntoon laiteta euroakaan. Periaatteessa näin ei voisi tehdä, sillä heinäkuusta 2016 alkaen FiVa on vaatinut pankkeja hieman rajoittamaan asuntolainojen myöntämisiä. Asuntoa ei saisi myydä sata prosenttisella lainalla. Tosin pankit kiertävät näitä ihan laillisesti erilaisten maksullisten takauksien kautta.

Noissa nuorissa sälleissä minua on huvittanut leuto suhtautuminen riskeihin. Asuntoja on siis haalittu portfolioon niin paljon kuin irtoaa. Samaan hengenvetoon todetaan tämän olevan käytännössä riskitöntä sijoittamista. Ymmärrän vielä sen että joku haluaa high risk, high reward-tyyliin maksimoida velkavipunsa, mutta en ymmärrä enää sitä että tätä touhua markkinoidaan vielä vähäriskisenä. Se on minusta kaikkea muuta kuin sitä. Kenties tuossakin tapauksessa tieto lisää tuskaa, eli kun ei jakseta perehtyä kovin syvällisesti mahdollisiin riskeihin, voidaan sanoa ettei niitä ole. Eli ei ymmärretä mitä voitaisiin pelätä.

Ei ole kauaa kun jollain asuntosijoittamiseen liittyvällä foorumilla joku kyseli mitä tehdä, kun pankki ei anna enää lisää lainaa. Näitä 100 %:n velalla ostettuja kämppiä oli alla jo jokunen, ja lisää piti saada. Pankki halusi kuitenkin lisää vakuuksia, ja foorumin kirjoittaja pohti mistä löytäisi mahdollisimman helposti puuttuvat vakuudet. Tässäkin viestissä puhuttiin miten tämän asuntosijoittamisessa ”riski on lähes mitätön”. Perusteluina oli että parin vuoden aikana ei tyhjiä kuukausia asunnoissa ole ollut. Noh, itse voisin näin ulkopuolisena todeta että pankkivirkailija on täysi idiootti, mikäli ei myönnä lainaa ”mitättömän riskin kohteelle” ja napsi näin pankille ilmaista ja helppoa rahaa. Tai sitten todennäköisemmin se pankkivirkailija tietää asioista paljon enemmän kuin tämä nuori asuntosijoittaja.

Jos joku lukija nyt tunnistaa tästä itsensä, niin nälvimisestä huolimatta arvostan näitä nuoria isoilla panoksilla vetäviä asuntosijoittajia. Mutta suosittelen silti hieman pohtimaan omien sijoitusten riskejä. Nimittäin pahoin pelkään että hyvä alku sokaisee samalla kun nälkä kasvaa syödessä. Vaikka alussa ongelmia ei ole ollut, vuokralaiset ovat olleet hyviä eikä tyhjiä kuukausia ole, riskit harha-askelille kasvavat kun asuntoja ja vuokralaisia on useampia. Sitten taas kun asuntoja ostetaan todella paljon penniä venyttäen, koko korttitalo saattaa kaatua kun ensimmäinen ääliö jättää vuokrat maksamatta, tai joku dena sammuu suihkuun aiheuttaen vesivahingon.”

Näin tuli kirjoitettua viimeksi ja seison yhä sanojeni takana. Kenties jopa vielä vahvemmin kuin viimeksi.

Mikä tahansa sijoituskohde muuttuu riskisemmäksi, mikäli sen tekee lainarahalla. Ihan vaikka lähdetään liikkeelle ihan ruohonjuuritasolta, eli pankkitileistä. Riskit ovat suuremmat mikäli sijoitat opintolainasi pankkitilille, kun taas että sijoitat ”omaa rahaasi” vaikkapa kesätöistä sille samalle pankkitilille.

Jos sattuisi käymään joku erittäin epätodennäköinen poikkeustilanne, pahimmassa tapauksessa et saa rahojasi ollenkaan sijoituskohteesta ulos. Sen sijaan velat sinulle jäävät kuitenkin maksettavaksi.

Sama homma myös asuntojen kanssa. Mitä enemmän käytät velkaa asunnon ostamiseen, sitä enemmän riskiä tulee mukaan kuvioon. Itsehän en pidä edes 0 % lainalla ostettua kämppää riskittömänä sijoituskohteena. Mielestäni omistusasunto on Suomessa aika pirusti yliarvostettu kohde rahalle. En vielä tässäkään tekstissä pureudu tarkemmin tähän aiheeseen, vaan omistan sille myöhemmin täysin oman blogikirjoituksen.

Jos en näe edes puhtaasti omilla säästöillä maksettua asuntoa riskittömänä, ei luonnollisesti velalla ostettukaan asunto voi olla riskitön. Jos otan asuntoon 10 % lainaa, riskit kasvavat hieman. Jos taas otan asuntoon 50 % lainaa, riskit ovat jo selvästi kasvaneet verrattuna siihen, että olisin ostanut asunnon kokonaan ilman velkaa. Kaiken huipulla on sitten se täysin, eli 100 % velkarahalla rahoitettu asunto. Siinä sijoittaja ei laita yhtään omaa rahaa, vaan pankki hoitaa kaiken.

En oikein ymmärrä miksi jotkut asuntosijoittajat toitottavat ääneen tuota vähäistä riskiä. Ovatko nämä oikeasti vain niin naiveja riskien suhteen, etteivät näe niitä ollenkaan? Vai puhuvatko he ääneen riskien olemattomuudesta saadakseen itselleen paremmat yöunet? Ikään kuin uskotellakseen itselleen että ei tässä mitään riskiä ole, voin nukkua ihan rauhassa.

Riskejä on monia: ensimmäisenä lainan ehdot

Näitä riskejähän on vaikka minkälaisia mitä 100 %:n velalla asuntosijoittavaksi aikovalla on vastassaan. Ehkä ensimmäisenä näistä haluaisin nostaa esiin lainan ehdot.

Tunnetustihan pankista saa sitä halvemmalla lainaa, mitä luotettavampi asiakas on. Luotettavuuteen vaikuttaakin sitten todella monet asiat. Lainanhakijan ikä, työsuhteen muoto, ala jolla työskentelee, kuukausittaiset tulot ja menot, perhesuhteet jne.

Kun vuosi sitten hain itse asuntolainaa, minulta kysyttiin jopa millaisen auton omistan. Pankkivirkailija halusi ilmeisesti laskea päässään tuleeko minulla lähiaikoina eteen auton vaihtaminen, joka kenties voisi vaikeuttaa lainan takaisinmaksua.

Yksi tärkeimmistä keinoista osoittaa oma luotettavuutesi on juuri käsiraha, eli asuntoa varten antamasi säästöt. Ne ovat ensinnäkin osoitus siitä, että kykenet säästämään nykyisessä elämäntyylissäsi rahaa. Jos taas et saa tuloistasi yhtään mitään sivuun, se herättää epäilyksiä lainan kanssa selviämisen suhteen.

Toinen hyvä asia käsirahassa on, että se vähentää riskejä muutenkin. Jos jotain yllättävää käykin nopeasti käsien puristamisen jälkeen, on asuntovelallisella kuitenkin jo jonkinlainen siivu asunnosta maksettuna.

Toisin sanoen siis omaa rahaa tiskiin lyövä asunnon ostaja saa varmasti pelattua mm. lainamarginaalejaan alaspäin. Eli siis lainan kulut pienenevät. Itse ainakin uskon saaneeni viime kesänä hilattua marginaaliani helposti alaspäin johtuen juuri sen vuoksi, että harrastan osakesijoittamista sekä minulla on yleistä kiinnostusta oman talouden hoitamiseen. Niin ja olihan minulla heittää ostettavan asunnon hinnasta sellainen 15 % omaa rahaa. Sen sijaan 100 %:n velalla olisin varmasti joutunut maksamaan isompaa marginaalia.

Koodilla "INSSIN" saat 25 euron alennuksen POP-Vakuutuksista

Korkojen nousu sekä asuntojen hintakupla

Tässä siis mahdollisista riskeistä se yksi. Muita riskejä keksin vielä useammankin. Korkojen nousemisesta ei tarvitse varmaan edes kirjoittaa sen syvällisemmin. Jokainen ymmärtää että mitä enemmän velkaa, sitä enemmän korkojen nousu kurittaa velallista. Jonkinlaisia esimerkkejä netistä löytyykin, tässä esimerkiksi Taloussanomien tyylinäyte.

Myös asuntojen hintakuplasta, eli pitkästä asuntojen hintojen nousemisesta on varoiteltu pitkään. Tosin aika usein tätä asiaa pohtiessa joku tulee muistuttamaan miten kalliiksi tämän työkaverin serkulle on käynyt, kun vuonna 2000 päätti olla ostamatta asuntoa kuplan puhkeamisen toiveessa.

Kuitenkin se että kupla ei ole vielä sen suuremmin puhjennut ei ole tae siitä etteikö se voisi tulevaisuudessa puhjeta. Minä olin 1990-luvun laman aikaan sen verran nuori, että en muista niistä ajoista yhtään mitään. Sen verran mitä vanhemman polven muisteluista olen kuullut, niin kyllä siellä ihan hyvin talouttaan ylläpitäneet olivat suurissa vaikeuksissa asuntolainojensa kanssa.

Asuntojen hinnoista lentää kanssa aika paljon hassua legendaa. Monesti olen kuullut miten hintakupla on lähinnä helsinkiläisten ongelma. Siellä kun kämpät maksavat paljon niin riski kuplan aiheuttamille tuhoille on suuri, kun taas böndellä hintataso on alempi, joten täällä kupla ei vaikuta. Näin ihan oikeasti jotkut tuntuvat ajattelevan! Eli kun kerrostaloasunto Kajaanin syrjäkylillä maksaa vajaa parikymmentä tuhatta euroa, ei sen hinta voi kuplan puhkeamisen myötä enää tippua alaspäin.

Vähän samaa sarjaa kun joskus tämän vuosikymmenen alussa Suomessa pohdittiin sitä, voiko Nokian osake muka joskus maksaa alle 5 euroa. Kyllä se voi vain kummasti tippua, vaikka vastahan se oli 65 euroa.

Sijainti, katastrofaalinen vuokralainen sekä sijoittajan oma aika

Kajaanin syrjäkylistä on hyvä hypätä puhumaan asunnon sijainnin merkityksestä. Minä itse näen suurimman potentiaalin asuntosijoittamisessa juuri opiskelijoissa. Opiskelijakaupungeissa on paljon nuoria ihmisiä, jotka haluavat asua vuokralla. Vuokralla asutaan koska lainaa omistusasuntoon ei kenties saataisi, tukien saaminen omistusasuntoon vaikeutuisi, eivätkä kaikki opiskelijat aio jäädä opiskelukaupunkiinsa valmistumisen jälkeen.

Opiskelijat ovat taas yleensä vuokralaisillekin hyvä kohde, koska tukien saaminen edellyttää edistystä opinnoissa. Eli opiskelija ei voi kaikkia päiviä käyttää juhlimiseen ja kotona kattoon syljeskelyyn, vaikka se kieltämättä ihan kivalta kuulostaakin.

Opiskelijakaupungit ovatkin hyviä kohteita asuntosijoittajille. Vuokralaisen saa asuntoon oikeastaan koska tahansa ja sen vuoksi myös asuntojen jälleenmyynti hoituu nopeasti ja hyvään hintaan.

Itse näkisin kuitenkin jonkinlaista riskiä tulevaisuuden opiskelijoihin kohdistuvissa leikkauksissa. Etenkin pienten kaupunkien kohdalla sen ainoan ammattikorkeakoulun lakkauttaminen voi aiheuttaa katastrofaaliset jäljet asuntomarkkinoille. Jos koulu loppuu ja opiskelijat siirtyvät muihin kaupunkeihin, voi hyvien vuokralaisten saaminen vaikeutua. Ja mikäli se vaikeutuu, se näkyy varmasti myös asuntojen hinnoissa.

Sitten se riski, joka porukalle tulee yleensä ensimmäisenä mieleen; katastrofaalinen vuokralainen. Välillä sanomalehdet tekevät juttuja kun vuokralainen on laittanut lähtiessään koko asunnon täyteen remonttiin. Usein tuota remonttia edeltävät vielä maksamattomat vuokrat, eli asuntosijoittaja kärsii taloudellisia menetyksiä kahdesta eri syystä.

Näitä kahta ansionmenetystä seuraa vielä kolmas ansiomenetys, kun asuntoon joudutaan tekemään kuukausien mittainen iso remontti. Tänä aikana luonnollisesti uutta vuokralaistakaan ei voi ottaa. Yleensä nämä tapaukset ovat sosiaaliturvan piikkiin eläviä tapauksia, joten korvauksia vuokraisännän voi olla turha odotella.

Hyvä asia olisi myös miettiä asuntosijoittajan oman ajan riittämistä. Paria sijoitusasuntoa pyörittää vielä aika helposti ansiotyönsä ohella, mutta entäs kun asuntoja alkaa olla kasassa lähempänä kymmentä? Riittääkö sijoittajalla aika pysyä kärryillä asuntojensa taloyhtiöiden sekä vuokralaisten tilanteista? Taloyhtiön kokouksiin pitäisi vähintään ehtiä osallistumaan, mutta varmasti muitakin hoidettavia asioita kertyy kymmenen asunnon omistajalle lähes päivittäin.

Toisin kuin esimerkiksi pörssiosakkeissa, asuntosijoittaja on itse oman laivansa kapteeni ja toimitusjohtaja. Tämä tarkoittaa sitä, että olet itse vastuussa kaikesta. Minä voin esimerkiksi Sammon omistajana nukkua yöni aika levollisesti ajatellen että kyllä Nalle ammattilaisena hoitaa homman kotiin, mutta asuntosijoittaja ei voi yhtä näppärästi sysätä vastuuta muualle.

Käykö asuntosijoittajille kuten pankkiryöstäjille?

Kenties tässä kohti olisi hyvä avata tuo vertaus pankkiryöstäjiin. Tämä seuraava riski voi ensin kuulostaa hieman hassulta, mutta yksi potentiaalinen lisäriski on hyvin alkanut ura asuntosijoittajana.

Ensimmäisen sijoitusasunnon kohdalla asiat onnistuvat hyvin, vuokralainen maksaa velkansa ajallaan eikä tuhoa paikkoja. Lainan lyhentämiset onnistuvat pankin kanssa kuten pitää. Varallisuus kasvaa pikkuhiljaa silmissä. Ostetaan uusi sijoitusasunto taas 100 %:n velalla, ja yhä asiat hoituvat hyvin. Tekee mieli ostaa kolmas ja neljäs vielä lyhyen ajan sisään. Varallisuus kasvaa ison velkavivun ansiosta nopeasti ja olo on kuin kuolemattomalla.

Tässä näen yhtäläisyyden pankkiryöstäjiin. Usein sarjapankkiryöstäjätkin jäävät lopulta kiinni hyvän alun vuoksi. Ensimmäistä keikkaa suunnitellaan pitkään ja hartaasti, suunnitelmia hiotaan kenties vuosia. Ensimmäinen pankkiryöstö onnistuu loistavasti ja palkkio on sen mukainen. Tulee fiilis kokeilla samaa uudestaan, sillä siitä saisi lisää helppoa rahaa. Toinenkin keikka onnistuu, ja kenties vielä kolmas.

Rahaa on nyt kuin roskaa ja poliisit eivät pääse koplan jäljille millään. Pikkuhiljaa ryöstöjä tehdään vain entistä tiheämpään tahtiin, sekä samalla keikkojen suunnitteluun käytetään yhä vähemmän aikaa. Jossain vaiheessa tulee se pieni ajatusvirhe, esimerkiksi vahingossa jätetään sormenjälki rikospaikalle. Tästä sitten poliisi pääsee rosmojen jäljille ja vyyhti alkaa purkautumaan.

Sama meno voi koitua lopulta myös asuntosijoittajan kohtaloksi. Nälkä kasvaa syödessä ja ahneella on paskainen loppu. Nämä kaksi puhki kulunutta sanontaa asuntosijoittajan on hyvä pitää mielessä. Kuten pankkiryöstäjillä, myös asuntosijoittajalle voi iskeä ahneus. Uusiin sijoitusasuntoihin etsitään rahoitusta yhä tiheämpään tahtiin.

Koska oma varallisuus lähtee kasvamaan vasta uuden vuokralaisen kantaessa kamojaan kämppään, ei sijoittaja malta etsiä liian kauaa sijoitusasuntojaan. Vitkuttelun aikana kun ei varallisuus kasva niin lujaa. Koska on kiire, sijoittaja ei ehdi perehtymään ostokohteisiinsa niin tarkoin kuin ehkä pitäisi. Tai jos markkinoilla ei yksinkertaisesti ole hyviä sijoitusasuntoja, sijoittaja alkaa miettimään ”kohtalaisen sijoitusasunnon” ostoa sen sijaan, että väijyisi hyvän asunnon ilmaantumista Etuoveen.

Sinänsä tällä hetkellä on hyvä sauma sokaistua asuntosijoittamisessa. Etenkin jos olet aloittanut harrastuksen tällä vuosikymmenellä. Korkotaso on ennätysmatala. Meikäläisen on vaikea uskoa miten reilu 25 vuotta sitten asuntolainoista on saattanut maksaa 15 % korkoa.

Toisekseen erilaiset kuluttajien luottamusbarometrit ovat viime aikoina näyttäneet vihreää valoa, ja monet puhuvatkin jo nousukaudesta. Tällä 2010-luvulla asuntosijoittamisen aloittaneilla ei ole vielä kokemusta kovin huonoista ajoista. Nälän on annettu kasvaa hyvinä aikoina, usein unohtaen kokonaan mahdollisten talouskriisien ajat. Toki hyvä on pitää mielessä myös se, että vahvasti velalla liikenteessä olevat sijoittajat voivat joutua vakaviin ongelmiin myös ilman mitään markkinahäiriöitäkin.

Kuin ylösalaisin oleva pyramidi

Suurella velalla pyöriteltävä sijoitusasuntoportfolio on kuin ylösalaisin keikkuva pyramidi. Eli siis kärjellään keikkuva pyramidi. Uudet velalla ostetut asunnot menevät aina pyramidin päälle, joten ”pohjilla olevilla asunnoilla” kasvaa jatkuvasti paino harteillaan. Pyramidi pysyy kuitenkin helposti pystyssä, kunhan vain ei tule ongelmia.

Mutta sitten kun ongelmia tulee, alkaa pyramidi keikkumaan. Jossain kämpässä uutta vuokralaista ei millään löydy tai pahimmillaan asuva vuokralainen jättää vuokransa maksamatta. Jossain asunnossa tulee eteen yllättävä remontti, jota sijoittaja ei osannut ennakoida. Korkotaso alkaa nousta. Tai pankki laskee ettei asuntojen lainoitusarvot ole riittäviä.

Koska asuntoja on ostettu velalla ”ketjussa”, parhaimmillaan koko pyramidin romahtamiseen riittää että ketjun yksikin lenkki hajoaa. Mitä enemmän se lenkki on ketjun alkupäässä, sitä tuhoisammat seuraukset sillä voi olla. Jopa sen yhden ainoan lenkin hajoaminen saattaa romahduttaa koko pyramidin alas. Siinä vaiheessa asuntosijoittajalla jää käteen vain velat, ja niiden velkojen myötä saatetaan pahimmillaan ajautua henkilökohtaiseen velkavankeuteen.

Onhan näitäkin tapauksia olemassa, missä iso konkurssi kymmeniä vuosia sitten näkyy vieläkin henkilöiden arjessa. Henkilöiden tuloista ulosmitataan yhä jatkuvasti rahaa, vaikka itse konkurssi tuntuukin ajallisesti tapahtuneen edellisessä elämässä.

Tämä teksti olisi hyvä luetuttaa kaikille näille, jotka puhuvat asuntosijoittamisesta ”mitättömän riskin sijoituskohteina”. Meikäläinen keksi tässä kuitenkin aika monta erilaista riskiä. Kuten myös sanoin, en itse pitäisi edes velatonta asuntosijoittamista riskittömänä. Velkavivun kanssa myös riskit saavat lisää vipua tuottojen kanssa.

Ps, jos jotain kiinnostaa tarina noista kotimaisista pankkiryöstäjistä, alla linkki kyseiseen jaksoon sarjasta Rikostarinoita Suomesta. Hyvää sunnuntaita kaikille!