Näin metsätalousinsinöörinä olen monesti saanut kysymyksiä siitä, miksi en omista itse metsää. Ihan asiallinen kysymys, ei siinä mitään. Kerron siis omia ajatuksiani metsäsijoittamisesta ja vertailen niitä arvopapereihin sekä asuntosijoittamiseen.

Meikäläinenhän on aloittanut sijoittamiseni kunnolla arvopapereiden myötä. Ensiksi tein pelkkiä suoria osakesijoituksia, myöhemmin laajensin myös Nordnetin Indeksirahastojen puolelle. Kesällä 2017 otin asuntolainaa ja hankin ensiasuntoni, joten myös asunnossa minulla on kiinni rahaa. Toki siitähän voidaan väitellä maailman tappiin asti, onko oma asunto sijoitus, mikäli siinä asuu itse. Minähän asun nyt itse tässä asunnossani, joten siitä ei voida oikein sijoitusasuntona puhua.

Mielestäni metsäsijoittaminen on paljon lähempänä asuntosijoittamista kuin arvopapereita, vaikkakin suoria yhtäläisyysviivoja asuntojen ja metsän välille ei voi vetää. Leikkisästi voisi heittää, että metsäsijoittaminen on asuntosijoittamisen serkku. Joitakin yhtäläisyyksiä löytyy, mutta paljon eroavaisuuksiakin on.

Minä itsehän en omista metsää ollenkaan. Asuntonikin on kerrostalo-osake, joten en omista edes sitä rivitalon muutaman neliön takapihaa. Minulla on kuitenkin aika vahvat siteet metsään, sillä olen kotoisin maatilalta, johon kuuluu metsää. Nämä ovat vain vielä edellisen sukupolven nimissä. Omistussuhteista huolimatta olen ollut metsänhoidossa enemmän tai vähemmän aktiivisesti viimeiset 10 vuotta. Vaikka metsää en omista, suhtaudun siihen sijoituskohteena vähintäänkin lämpimästi sekä seuraan säännöllisesti netissä kaupan olevia tiloja.

Luettelen tässä joitakin syitäni sille, miksen omista tällä hetkellä ollenkaan metsää, vaan olen keskittynyt lähinnä arvopapereiden ostamiseen.

Syy 1: Metsän ostaminen vaatii paljon pääomaa

Kuten myös asuntosijoittaminen, metsä vaatii aika paljon pääomaa alkuun pääsemiseksi. Halvimmat ja pienimmätkin metsätilat ovat usein vähintään viisinumeroisia lukuja hintalapultaan, joten ihan pikkuhiluilla metsänomistajaksi ei pääse. Raha pitäisi olla käsissä heti, sillä mitään kuukausisäästömahdollisuutta metsään ei ole. Toki asia on toinen, mikäli sijoittaja haluaa sijoittaa esimerkiksi metsärahastoihin, mutta itselleni on jostain syystä jäänyt metsärahastoista melko kallis mielikuva. En ole siis innostunut sijoittamaan edes näihin rahastoihin.

Koska metsäsijoitusta varten voi joutua taskuistaan kaivamaan kymmenien, jopa satojen tuhansien eurojen edestä käteistä, moni joutuu turvautumaan pankin apuun. Velkasijoittamisesta voi olla montaa mieltä. Itse suhtaudun velkavipuun aika myönteisesti, mutta mielestäni sijoittajan tulee tuntea sijoituskohteensa erittäin hyvin mikäli aikoo velkavipua käyttää.

Koska näin matalien korkojen aikana yleinen sijoituskiinnostus on kasvanut, porukka on rynninyt myös ostamaan metsää. Metsätiloille on kysyntää ja se on näkynyt kasvaneissa hinnoissa. Hieman hassuna yksityiskohtana olen havainnut erityisesti pienten (hinnaltaan alle 50 000e) metsätilojen hintojen kasvamisen melko suolaisiksi. Nämä pienet (lue: halvat) tilat kiinnostavat kansaa paljonkin, mutta isot (satojen tuhansien eurojen hintaiset tilat) eivät luonnollisesti kiinnosta yhtä paljoa, koska selvästi pienempi osa väestöstä kykenee tai uskaltaa kaivaa noin suuria rahasummia lompakostaan kertasijoitusta varten. Toisin sanoen pienten tilojen hehtaarihinnat tuntuvat välillä karkaavan käsistä, kun taas isoja kokonaisuuksia ostamalla saisi hehtaareja halvemmalla.

Tämä on tuttu ilmiö myös asuntomarkkinoilta. Yksiöiden neliöhinnat ovat selvästi hurjempia kuin esimerkiksi kolmioiden ja sitä suurempien. Tässähän ei ole mitään ongelmaa, sillä yksiöiden neliövuokrat ovat myös kolmioita kalliimpia ja sitä kautta asuntosijoittajan tuotto on samassa suhteessa.

Metsässä juttu taas on toisin. Metsäsijoittajan pienemmällä ja suhteessa kalliimmalla tilalla sijoittaja saa yleensä huonomman tuoton kuin vastaavalla suuremmalla tilalla, mikä on nurinkurinen juttu verrattuna asuntosijoittajaan. Suurempien tilojen suuremmat myyntipuunmäärät kiinnostavat metsäyhtiöiden ostomiehiä enemmän. Suurempi kiinnostus heijastuu siihen, että puukauppoihin päästään helpommin ja silloin yleensä puusta maksetaan metsänomistajalle parempi hinta. Tämä johtuu siitä, että puun korjuu onnistuu helpommin sillä hakattavaa riittää samalla leimikolla jopa useiksi päiviksi, eikä lavetilla tarvitse olla jatkuvasti siirtämässä koneita kohti uutta työmaata.

Syy 2: Metsänomistaja on yksin laivansa kapteeni

Toisin kuin vaikkapa arvopapereissa, metsänomistaja on yksin vastuussa sijoituksensa kohtalosta. Jos ostan osakkeista esimerkiksi Sampoa, voin jättää huoleni Björn Wahlroosin ja Kari Stadighin harteille. Osakkeiden kanssa voin istua lähinnä kyydissä ja nauttia ammattilaisten luotsaamasta matkasta.

Erona asuntosijoittamiseen metsänomistaja on aika yksin sijoitustensa hoidon kanssa. Asuntosijoittajalla on pelissä mukana isännöitsijä sekä taloyhtiön hallitus, mutta metsäsijoittaja jää täysin oman itsensä vastuulle. Toki tietoa voi aina hankkia sekä palveluita ostaa, mutta se jää aina hyvin pitkälle omalle vastuulle. Metsänomistajalla on aika vapaat kädet toimia oman mielensä mukaan, mutta toisaalta kukaan ei ole välttämättä painamassa jarrua vääriä valintoja kohti mentäessä.

Metsäsijoittaminen eroaa radikaalisti osakkeista siinä kohti, ettei metsätiloja kannata ”ostaa ja unohtaa”. Arvopapereiden kohdalla tämä taktiikka on todettu usein kannattavaksi, mutta metsäsijoittajan ei kannata unohtaa omistuksiaan. Siinä missä osakesalkussa saattaa 20 vuoden päästä odottaa kenties positiivinen yllätys unohduksen jälkeen, metsässä 20 vuoden jälkeen vastassa on suurella varmuudella työmaa. Töiden lisäksi vastassa saattaa olla jo menetettyjä tuottoja, joita ei viivästyneiden hoitotöiden takia enää koskaan saada.

Metsän hoitaminen on eräänlainen taiteenlaji. Jokainen taiteilija (lue: metsänomistaja tai metsäasiantuntija) näkee metsän loppupeleissä aika eri tavoin. Jopa alan ammattilaisetkaan eivät aina välttämättä ole asioista samaa mieltä, vaan jokainen tekisi samassa metsässä hieman erilaisia hoitotoimenpiteitä. Tämä saattaa hieman sekoittaa epävarman metsänomistajan päätä. Metsänomistajan vastuulle jää aina lopullisen päätöksen tekeminen ja siitä vastuun kantaminen.

Metsänhoito kehittyy yhä ja erilaisia näkemyksiä kuulee jatkuvasti. Vaikka itsekin olen ammattikorkeakoulussa opiskellut neljä vuotta metsätaloutta, koen silti tietäväni alasta kohtuullisen vähän. Vanhakin metsänomistaja oppii jatkuvasti uutta erilaisten käytäntöjen muuttuessa sekä tekniikoiden kehittyessä. Mielestäni metsänomistajan kannattaakin tarkoin seurata alan kuulumisia, osallistua erilaisille kursseille tai messuille, lukea alan lehtiä sekä kirjallisuutta ja keskustella eri ammattilaisten kanssa.

Vertailun vuoksi osakesijoittajia usein kehotetaan olemaan välittämättä synkkiä pilviä ennustavista talousuutisista. Ainakin itse koen, että osakesijoittajan kannattaa seurata talousuutisia vähän kieli poskessa, mutta metsänomistajan taas kannattaa metsäalan uutisointia seurata ihan tosissaan.

Syy 3: Metsään joutuu panostamaan aikaa ja rahaa

Osakesijoittamiseen suositellaan usein buy&hold-taktiikkaa, eli osakkeenomistajan kannattaisi istua rauhassa omistuksiensa päällä tekemättä niille mitään radikaaleja peliliikkeitä. Metsässä taas kädet taskussa istuskeleva omistaja menettää usein eurojaan. Metsä vaatii erilaisia hoitotöitä, jotka metsänomistaja tekee joko itse tai ostaa palvelut muilta.

Päätyipä metsänomistaja kumpaan tahansa edellä mainittuun valintaan, molemmissa vaihtoehdoissa kannattaa varautua lompakon etsimiseen. Ammattilainen tuo itsensä, ammattitaitonsa ja työvälineensä paikalle, mutta vaatii siitä sen mukaisen korvauksen. Metsänomistaja voi tehdä työt myös itse, mutta joutuu luultavasti investoimaan työvälineisiin sekä osaamiseen.

Työvälineisiin menevä rahamäärä on sitten kiinni metsänomistajan innokkuudesta. Kymppien budjetilla saa vesureita ja kirveitä, satasiin mentäessä moottori- ja raivaussahoja, tuhansiin euroihin kun aletaan hankkimaan kunnollisia metsurin varusteita ja kymppitonnilla mönkijä tai pieni traktori varusteineen. Pyramidin huipulla ovat sitten ne metsänomistajat joilla on omat metsäkoneet, mutta kunnon koneiden kanssa puhutaan hyvin äkkiä jo satojen tuhansien investoinneista.

Vastaavaa ”sijoittamiseen sijoittamista” en keksi arvopaperien puolelta ollenkaan. Osakkeenomistajan ei liiemmin tarvitse uhrata aikaa tai rahaa osakkeidensa ylläpitoa tai hoitoa varten. Kenties mahdollisten osakeantien varalta osakesijoittajan kannattaa pitää pientä kassaa, mutta muuten osakkeet harvoin kaipaavat omistajiltaan rahallista panostusta. Tässäkin mielessä metsäsijoittaminen vertautuu paremmin asuntosijoittamisen puolelle. Asuntosijoittajan kannattaa pitää pientä kassaa aina putki- tai julkisivuremonttia varten.

Syy 4: Tuottojen välissä joutuu odottamaan pitkään

Metsästä on vaikea saada tasaista säännöllistä tuloa kuten asuntosijoittaja saa vuokrasaatavistaan tai osakesijoittaja saa osinkotuloistaan. Samoilla paikoilla hakkuita suoritetaan keskimäärin parin kymmenen vuoden välein, mikä tarkoittaa piikkejä tuloissa joidenkin vuosien kohdalla. Asuntosijoittaja saa yleisimmin kerran kuukaudessa tuloa. Osakkeenomistajan osingot riippuvat radikaalisti yhtiöstä. Pohjoismaissa tavallinen osingon maksutapa on kerran vuodessa sijoittuen keväälle. Yhdysvalloissa osingot maksetaan neljästi vuodessa joka kvartaalissa. Itselläni on salkussa jopa joka kuukausi osinkotuloa maksava amerikkalainen kiinteistöyhtiö Realty Income.

Metsäsijoittaminen vaatii omistajaltaan kauaskatseisuutta pidemmälle kuin seuraavan kevään osinkokauteen. Esimerkiksi metsää uudistaessa metsänomistajalta vaaditaan kykyä katsoa vuosien päähän. Uusien taimien istutus vaatii edellä mainittua aikaa ja rahaa, mutta tuloja voi odottaa vasta 20-30 vuoden päästä ensiharvennuksesta. Istutuksen ja ensiharvennuksen välissä taimikkoa tulee vielä hoitaa, mikä sekin vaatii omistajalta ajan ja rahan panostusta. Kaikista suurin tili tehdään aina päätehakkuun yhteydessä, mihin menee noin 60-80 vuotta metsän uudistamisesta, eli metsäsijoittaminen ei ole ihan kvartaalitaloutta.

Tuotoista puhuttaessa voisi vielä lyhyesti sanoa, että metsä elää riskeineen täysin omaa elämäänsä muusta taloudesta piittaamatta. Vaikka talous kasvaisi nopeammin kuin koskaan ja pörssikurssit rikkovat jatkuvasti all time high-lukemia, voi metsässä riskit realisoitua myös hyvän sään aikana. Erilaiset tuholaiset saattavat iskeä metsään, hirvet tai myyrät popsivat taimikon sekä myrsky- ja lumituhot kaatelevat puita. Kolikon toisella puolella taas metsä kasvaa tasaisesti oli taloudellinen tilanne mikä tahansa. Vaikka maailman talousjärjestelmät romahtaisivat ja ihmiset hyppelisivät pilvenpiirtäjistä alas Wall Streetillä, metsässä puut kasvavat silti.

Syy 5: Metsään muodostuu helposti tunteita

Osakesijoittajat ovat varmasti joskus kuulleet sanonnan, ettei osakkeisiin kannata rakastua. Mikäli sijoittamista alkaa miettimään enemmän tunteilla kuin järjellä, tuloksena voi olla kalliita vahinkoja. Kolmikosta metsä, asunto ja osakkeet juuri metsä on se missä tämä osuu kaikista pahiten omistajaan. Metsästä tuoton saaminen tarkoittaa käytännössä aina hakkuiden tekemistä, eli maisema tulee muuttumaan radikaalisti.

Nykyään kun osakesijoittaminenkin hoituu käytännössä netin kautta, eikä perinteisiä paperisia osakekirjoja siinä nahkasalkussa ole olemassa, niin tunnesiteitä osakkeita kohden ei hirveästi pääse syntymään. Asuntojen kanssa tunteita varmasti jo syntyy, mutta asuntosijoittajakin voi tehdä rahaa ilman että tunneside katkeaa. Asunto jää kuitenkin itsellesi, vuokralainen vain ”lainaa” sitä. Sen sijaan metsässä tuotto tulee puiden myynnistä ja kaadettua puuta ei saa enää takaisin pystyyn. Metsäsijoituksen hoitaminen pitää sisällään paljon peruuttamattomia päätöksiä.

Omalla kotitilallani olen huomannut miten tunne metsään voi vaihdella suuresti paikasta riippuen. Vähän kauempana ja ”keskellä ei mitään” sijaitsevat metsät on helppo hoitaa juuri kuten pitää. Sen sijaan taas talon ikkunasta näkyvään maisemaan ei koske läheskään niin mieluusti. Ei edes silloin kuin ehkä oikeasti pitäisi. On huomattavasti vaikeampaa päästää metsäkonetta tekemään avohakkuuta siihen kaikista lähimpänä sijaitsevaan metsään, sillä ne puut ovat olleet siellä pystyssä kenties koko elämäsi ajan. Jos metsäkoneen päästää irti, se tekee peruuttamattomia tekosia. Maisema tulee seuraavat kymmenet vuodet näyttämään todella erilaiselta, eikä silmä siihen hetkessä totu.

Tosin metsän puolesta pakko on antaa maininta sen virkistyskäytön mahdollisuuksista. Arvopaperit osakesalkussa eivät kovin paljoa virkistyksiä anna. Joku voisi laskea osingot ja arvonnousut virkistykseksi, mutta metsästä saa muutakin iloa kuin tuottoa. Itse muistan yhä lapsuudesta monet eväsretket omasta metsästä. Tietyissä paikoissa kotimetsiäni on vuosien varrella tullut tuhottua useita paketteja makkaraa. Metsäsijoittaja joutuukin tasapainottelemaan aika paljon tunteiden ja tuottojen välillä.

Jos minä sijoittaisin metsään…

Siinä tulikin jo viisi syytä miksi olen kokenut erityisesti osakkeet metsää paremmiksi sijoituskohteeksi itselleni. En halua tällä kirjoituksellani pelotella metsäsijoitusta miettiviä. En todellakaan, vaikka aika yksipuoleisesti asiasta olen kirjoittanutkin.

Leikitellään hetki ajatuksen kanssa, että minä ostaisin metsää. Minkälaista se olisi, ja mihin minun kannattaisi varautua?

En osaa kuvitella omistavani metsää Keski-Suomen ulkopuolelta. Välimatkat palstalle kasvaisivat melko pitkiksi ja joutuisin uhraamaan ylimääräistä aikaa sekä auton polttoainetta omalle tilalle päästäkseni. Mikäli metsätilat sijaitsisivat kaukana, tulisi varmasti houkutus käyttää ulkopuolista apua metsänhoitotöissä. Se taas vaatisi minulta lisää rahallista panostusta.

Keski-Suomesta itseäni kiinnostaisi varmaan joku isompi metsäkokonaisuus. En oikein usko syttyväni ihan muutaman hehtaarin kokoisille tiloille. Jos metsänomistajaksi lähtee, mielestäni kannattaa hankkia kerralla vähän enemmän. Pienet tilat kiinnostavat lähinnä mikäli ne sijaitsevat sukuni metsien välittömässä läheisyydessä, jolloin niistä saisi synergiaetuja kenties joskus tulevaisuudessa.

Luultavasti mahdollinen metsäsijoittamiseni lähtisi liikkeelle pankista, josta täytyisi lakki kourassa pyytää hieman avustusta metsän ostamiseen, aivan kuten asuntoa ostaessa. Ihan omilla käteisvaroilla tuskin tulen metsänomistajaksi ryhtymään.

Metsän ostaminen ei näillä näkymin ole vielä lähivuosina itselleni ajankohtainen asia. Tällä hetkellä kasvatan varallisuuttani ostamalla arvopapereita sekä lyhentämällä asuntolainaani. Uskallan kuitenkin melkein luvata siirtyväni vielä joskus metsänomistajien joukkoon. Sen aika ei ole kuitenkaan vielä. Sitä ennen keskityn vielä lähinnä arvopaperien hankintaan.

Ps, loppuun myönnettäköön että valehtelin tekstissä hieman. Itse asiassa omistan metsää UPM:n osakkeiden kautta, eli jonkin sortin metsänomistaja olen jo nytkin. Metsää omistavia metsäyhtiöitä ostamalla on mahdollisuus sijoittaa pörssin kautta myös metsään. Jos joku ei koe saavansa metsäyhtiöiden osakkeiden kautta tarpeeksi metsää, heille on olemassa myös ulkomailta metsä-ETF:iä sekä metsä-REIT’ejä.