Puretaanpa jälleen kerran näitä keskeneräiseksi jääneitä blogikirjoituksia. Aloitin tämän tekstin kirjoittamisen vuonna 2017 oman ensiasuntoni ostamisen yhteydessä, mutta erilaisista syistä tekstin viimeistely ja julkaisu on unohtunut täysin.

Aihe ponnahti kuitenkin taas esiin, kun ”Kaisa” avautui Taloussanomille ensiasunnon ostamisen vaikeuksista. Kaisa valitti jutussa sitä, että ensiasunnon ostossa on todella paljon erilaisia huomioitavia asioita, ja niitä on vaikea selvittää itse. Tässä suora lainaus jutusta:

”Aina sanotaan, että sinun ikäisesi pitäisi osata googlata. Ei se Google ole mikään taikalaatikko. Se ohjaa yleensä pankkien ja yritysten omille sivuille, joissa tietysti yritetään myydä sitä omaa tuotettaan. Ne eivät ole puolueettomia vinkkipankkeja.”

”Olisi hyvä, että olisi olemassa jokin puolueeton infopankkisivusto. Se voisi olla hieman peruskoulun oppikirjojen kaltainen, eli ei olisi mitään yrityksen ajamaa agendaa. Tieto olisi helposti saatavissa ja yksinkertaista.” 

Nämä Kaisan lausahdukset motivoivat minua viimeistelemään tämän blogikirjoituksen. Tämän tekstin vinkit perustuvat omiin kokemuksiini ensiasunnon ostosta vuodelta 2017. En työskentele tai ole mitenkään sidoksissa esimerkiksi pankkeihin, joten koen olevani Kaisan kaipailema puolueeton taho.

Ensiasuntovinkki 1: Huomioi ensiasunnon vapautus varainsiirtoverosta

Yksi suurimmista valtion tarjoamista porkkanoista ensiasunnon ostoon on vapautus varainsiirtoverosta. Normaalisti asunto-osaketta ostaessa varainsiirtovero on 2 % ja omakotitalojen kohdalla 4 %. Varainsiirtoveron vapautukselle ensiasuntoa ostaessa on kuitenkin muutamia ehtoja, jotka täytyy täyttää:

• Olet kaupantekohetkellä 18–39-vuotias.
• Omistat kaupan jälkeen asunnosta 50 % tai enemmän.
• Ostat asunnon vakituiseksi asunnoksesi ja muutat siihen 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta.
• Et ole kaupantekohetkellä tai sitä ennen omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 %:a tai enempää.

Tiivistettynä asunto tulee ostaa omaan käyttöön (eli sijoitusasunto ei käy) ja et ole aiemmin omistanyt 50 % tai enempää mistään asunnosta. Mikäli ehdot täyttyvät, verovapaus kutsuu.

Varainsiirtovero syö yleensä tuhansia euroja asuntokauppojen yhteydessä. Koska varainsiirtovero on prosenteissa kiinteän summan sijaan, säästät sitä enemmän rahaa, mitä kalliimman asunnon ostat. Tämä on minun henkilökohtainen mielipiteeni, mutta tästä syystä en hätäilisi ensiasunnon ostoa. Monesti näkee tilanteita, joissa nuorella on hirveä kiire päästä ostamaan oma asunto, ja vähäisten säästöjen myötä joudutaan ostamaan melko halpa ensiasunto.

Varainsiirtoveron ja sen vapautuksen myötä ensiasunnon ostoa kannattaa alkaa miettimään jo nuorena. Yksi hyvä vaihtoehto ensiasunnon ostoon varautumiseen on avata ASP-tili jo useampaa vuotta ennen asunnon ostamisen tulemista ajankohtaiseksi.

Ensiasuntovinkki 2: Pariskuntien oltava valppaina varainsiirtoveron vapautuksen kanssa

Jatketaan hieman edellisen aiheen parissa, eli miten pariskunnat voivat kikkailla varainsiirtoveron vapautuksen kanssa. Kuten edellä jo kirjoitin, ensiasunnoksi katsotaan sellainen asunto, josta henkilö omistaa 50 % tai enemmän. Toisin sanoen, jos pariskunta ostaa asunnon kristillisen tasajaon mukaan suhteessa 50 % & 50 %, molemmat tulkitaan ensiasunnon ostajiksi.

Sen sijaan, jos pariskunta ostaakin asunnon suhteessa 51 % & 49 %, tällöin vain toinen on vapautettu varainsiirtoverosta. Samalla pariskunnasta toisen puoliskon ”vapaudut vankilasta” -kortti jää käytettäväksi seuraavan asunnon kohdalla. Tämä voi antaa pienen etulyöntiaseman, mikäli pariskunta ostaa myöhemmin uuden asunnon. Seuraavalla kerralla toinen osapuoli voi käyttää varainsiirtoveron vapautensa asunnon oston yhteydessä.

Varainsiirtovero ensiasunnossa: säästövinkki & esimerkki

Käytännön yksinkertainen esimerkki: nuoripari on ostamassa ensimmäistä asuntoaan, joka on 100 000 euron kerrostalokaksio. Seuraavan viiden vuoden sisään heillä on suunnitelmissa muuttaa selvästi hulppeampaan omakotitaloon. Nuoripari päättää kikkailla varainsiirtoveron kanssa, jolloin parempi puolisko ostaa 51 % ja huonompi 49 %.

Tämä ”huonompi puolisko” ei omista vähintään 50 % asunnosta, joten hänen ensiasuntonsa vapaudut vankilasta -kortti säilyy tulevaisuuteen. Hän joutuu kuitenkin maksamaan omasta 49 % osuudestaan varainsiirtoveron, eli asunto-osakkeen 2 % veron 49 0000 eurosta, eli 980 euroa.

Muutama vuosi kuluu ja nuoripari haluaa ostaa omakotitalon, jonka hintalappu on 200 000 euroa ja omistussuhde on tällä kertaa 50 % – 50 %. Tämä ”parempi puolisko” on jo käyttänyt oman etunsa, mutta ”huonompi puolisko” ei, joten hän käyttää sen tähän asuntoon. ”Parempi puolisko” maksaa 4 % 100 000 eurosta, eli 4 000 euroa, kun taas ”huonompi puolisko” käyttää nyt ensiasunnon vapautensa.

Näistä kahdesta asunnosta nuoripari maksoi veroa 980 euroa + 4 000 euroa = 4 980 euroa. Jos nuoripari olisi ostanut ensimmäisen kaksion fifty-fifty -suhteella (jolloin molempien ensiasunnon etu olisi mennyt ensimmäiseen asuntoon), tällöin nuoripari olisi maksanut varainsiirtoveroa seuraavasta asunnosta 8 000 euroa (4 % summasta 200 000 euroa).

Tosin hyvä asia on muistaa se, että jos et saa vapautusta varainsiirtoverosta, joudut maksamaan varainsiirtoveron sinun osuudestasi asunnossa. Valitettavasti tämän suhteen ei ole siis tarjolla minkäänlaisia vapaudut vankilasta -kortteja, joiden avulla voisi luistaa ikävästä verojenmaksusta.

Ensiasuntovinkki 3: Aloita ASP-säästäminen ajoissa

En jaksa alkaa kirjoittamaan sen enempää ASP-säästämisen hyödyistä, sillä tästä blogista löytyy jo varmasti netin tuhdein tietopaketti ASP-säästämisestä. Sen vuoksi käyn tässä läpi ASP:n höydyt vain pikakeulauksella.

Moni nuori nukkuu ohi ASP-säästämisen mahdollisuuksista, sillä ASP-tiliä ei tajuta avata tarpeeksi ajoissa. Monet lykkäävät tilin avaamista, ”koska en osta vielä vuosiin asuntoa”. Sitten kun aihe lopulta tulee ajankohtaiseksi, voi tilin avaaminen olla myöhäistä. ASP-tilille olisi hyvä säästää 2-5 vuotta ennen asunnon ostoa, jonka vuoksi monelta jää ASP:n hyödyt saamatta.

Ostin oman asuntoni ASP-säästämisen avulla, ja olen siihen ratkaisuun helkkarin tyytyväinen. ASP-tilin ansiosta sain kilpailutettua asuntolainani ehtoja halvemmaksi, sillä ASP-tili toimii eräänlaisena ansioluettelona pankille; se todistaa sen, että lainanhakija on kyennyt jo useamman vuoden ajan säästämään säännöllisesti tuloistaan.

Eikä ASP-tilin edut halpoihin lainaehtoihin jää. ASP-asuntolaina pitää sisällään erilaisia rahanarvoisia etuja, kuten ilmaisen valtion takauksen sekä hieman suojausta kasvaville koroille. Nämä molemmat omat sellaisia palveluita, mitä pankitkin sinulle tarjoavat – maksua vastaan. ASP-säästämisen kautta voit siis säästää asuntolainasi kuluissa.

Ensiasuntovinkki 4: Aloita asuntolainan kilpailutus ajoissa

Viimeistään siinä vaiheessa, kun alat käymään tosissasi asuntonäytöissä, kannattaisi aloittaa myös asuntolainan kilpailuttaminen. Ensiasunnon osto on lähes poikkeuksetta ihmisen suurin ostos siihen mennessä, joten asuntolainaneuvotteluihin kannattaa panostaa täysillä.

Toisin kuin monet kuvittelevat, myös ensiasunnon oston yhteydessä voit kilpailuttaa asuntolainasi. Monet nuoret lähtevät asuntolainaneuvotteluihin sellaisella asenteella, että ihan jo lainan saaminen on voitto. Tästä syystä monet valitettavasti laittavat nimensä siihen ensimmäiseen tarjottuun paperiin, perehtymättä sen suuremmin lainan ehtoihin, saati kilpailuttamatta sitä.

Ostaessa ensiasuntoani vuonna 2017, kilpailutin asuntolainani oikein pitkän kaavan kautta. Aloitin kilpailutuksen jo puolta vuotta ennen kauppojen tekemistä, ja laitoin nimeni lopulta vasta 11. tarjottuun sopimukseen. Laskin säästäneeni tällä pitkällä kilpailutuksella yli 7000 euroa rahaa, joten kahden pankin välillä juokseminen tuotti varsin hyvän tuntipalkan.

Kirjoitin asuntolainani kilpailutuksesta blogikirjoituksen, joka venähti lopulta viiteen osaan. Myös Taloussanomat innostui näistä blogikirjoituksista, ja teki niistä oman juttunsa.

Sinun ei välttämättä tarvitse varata ensiasuntosi kilpailutukseen minun tavoin puolta vuotta tai 11 tarjousta, vaan sen voi tehdä myös lyhyemmin ja tehokkaammin. Tärkeintä olisi kuitenkin ottaa kilpailutusprosessiin vähintään kaksi pankkia, ja hakea niistä molemmista useampi tarjous. Hyvin suurella todennäköisyydellä säästät tällä tavoin rahaa.

Ensiasunnon vapautus varainsiirtoverosta tuo kuitenkin mukanaan pienen probleeman. Vero on kiinteä prosentti kauppahinnasta, eli ostat sitten 50 000 euron tai puolen miljoonan euron asunnon. Sen vuoksi ensiasunnon kannattaisi olla mahdollisimman kallis, jotta vapautuksesta hyötyisi rahallisesti eniten. Toisaalta taas ensiasunnon omistaja on yleensä melko nuori, ja siksi asunnot ovat pieniä ja halpoja. Isoa lainaakaan ei haluta ottaa, tai sitä ei saataisi vaikka haluttaisiin.

Pariskuntana ostavien on hyvä junailla asunnon omistussuhde muotoon 51 %-49 %. Mikäli asunto ostetaan tasan puoliksi (50 %-50 %), palaa molemmilta henkilöiltä ensiasunnon vapautus varainsiirtoverosta. Laittamalla puolison nimiin max 49 % varmistat vapautuksen vielä seuraavankin asunnon kohdalla.

Ensiasuntovinkki 5: Älä selaa halvimpia, vaan pisimpään myytyjä

Vanha kiinteistövälittäjien neuvo kertoo, ettei asuntoja kannattaisi ikinä järjestää ”uusin ilmoitus ensin” -periaatteella, vaan pikemminkin ”pisin myyntiaika ensin”.

Tässä on kaksi hyvää asiaa asunnonhankkijan kannalta. Ensinnäkin suurin osa asuntoja selaavista katsoo vain halvimpia, jolloin he saattavat missata pidempään myynnissä olleet helmet. Samalla asunnonostaja voi löytää tällä tavoin myyjiä, joilla on voi alkaa olla pientä turhautumista asuntonsa pitkään myyntiin.

Asuntonäytöissä kannattaa käydä haistelemassa menoa. Jos näytöissä on paljon kävijöitä ja monet hypistelevät asuntoa vankassa ostoaikeessa, se on yleensä merkki siitä, ettei asuntoa välttämättä saa ostettua pyyntihinnalla, vaan joudut korottamaan tarjousta hieman.

Sen sijaan toisessa ääripäässä, jos asuntonäytössä ei ole lainkaan yleisöä, voi se olla sinun kannaltasi hyvä asia. Voit helpommin heittää tarjouksen, joka on alle pyyntihinnan.

Ensiasuntovinkki 6: Asu asunnossa kaksi vuotta ja saat veroedun

Jotkut ovat ehkä kuulleet, miten kaksi vuotta asumista omassa asunnossa tuo verohelpotuksia. Mikäli asut asunnossasi kaksi vuotta itse, sen jälkeen sen saa myydä verovapaasti, kun taas muuten Verohallinto haluaa myyntivoitosta normaalit pääomaverot.

Tämä on aika hyvä etu, etenkin jos olet ostamassa sellaista asuntoa, joka kelpaa sijoitusasunnoksi myöhemmin. Voit siis käytännössä kahden vuoden asumisella kerätä asuntosalkkuusi ”verovapaita” asuntoja, joiden myynti ei lihota verottajan kassaa.

Kullanarvoinen vinkki Airbnb-isännille ja -emännille

Viime vuosina lyhytaikaiset vuokraamiset ovat nousseet pinnalle mm. Airbnb:n kautta. Jotkut vuokraavat asuntoaan lyhytaikaiseksi, esimerkiksi lomakausien tai tapahtumien yhteydessä. Esimerkiksi meillä Jyväskylässä moni vuokraa keskusta-asuntonsa rallien ajaksi hyvään hintaan.

Tässä piilee kuitenkin pieni vaara. Saadaksesi verovapauden asunnon myyntivoitolle, sinun tulee asua asunnossa yhtäjaksoisesti kaksi vuotta. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että yksi viikonloppu Airbnb:tä katkaisee kahden vuoden kertymisen tylysti kahtia.

Ensiasuntovinkki 7: Mieti pitkäikäisiä ratkaisuja

Asunnon osto on lähes poikkeuksetta meidän isoimpia hankintojamme. Osto vie paljon rahaa sekä aikaa, kuten tekee myös tulevaisuudessa mahdollinen asunnon myynti.

Asuntojen ylenpalttiset vaihtamiset maksavat aina rahaa. Jos ei muuten, niin vähintään muuton muodossa. Sen vuoksi ensiasunnon kannattaa olla sellainen, jossa pystyy tarvittaessa viettämään pidempään aikaa.

Toki oma lukunsa ovat ne tapaukset, joissa ostetaan sijoitusasunto ja siinä on tarkoitus asua verotusmielessä kaksi vuotta. Niitä ei kannata sotkea tähän yhteyteen.

Ensiasuntovinkki 8: Kilpailuta asuntolainasi myös kauppojen jälkeen

Ensiasunnon osto voi viedä jonkin verran aikaa, kun ensiksi etsitään sopivaa asuntoa kissojen ja koirien kera, sekä kilpailutetaan ankarasti asuntolaina. Sen jälkeen, kun olet päässyt puristamaan kättä kaupan päätteeksi, olet toivottavasti tehnyt hyvän valinnan. Sitten vain kovaa asumista omassa asunnossa.

Jossain vaiheessa kannattaa kuitenkin alkaa miettimään asuntolainan kilpailuttamisen uusimista. Tähän ei ole olemassa mitään oikeaa kaavaa, milloin ensiasunnon ostaja ”kehtaa” lähestyä seuraavan kerran pankkia kilpailutusmielessä, vaan se vaatii jokaiselta vähän omanlaista pelimiehen tai -naisen silmää.

Minä tein taannoin toisen kierroksen kilpailuttamisen kahden vuoden asumisen jälkeen viime vuoden lopulla. Kirjoitin tästä asuntolainan kilpailutuksesta blogiin. Tiivistettynä kahden vuoden asumisen jälkeen lähdin kyselemään asuntolainani marginaalin tarkastusta, ja asia tuli oikeastaan puheeksi muun pankkiasioinnin yhteydessä.

Kävin kaikkiaan kolmen pankin juttusilla, eikä yksikään ihmetellyt kohdallani sitä, että ”jo” kahden vuoden jälkeen olin kilpailuttamassa lainaani. Päinvastoin erityisesti kilpailijat olisivat ottaneet minut mielellään asiakkaakseen.

Jos olet asunut nykyisessä asunnossasi yli kaksi vuotta, suosittelen lähestymään pankkiasi kilpailutukseen liittyen. Aiemminkin voi olla liikenteessä silloin, kun sen yhdistää muuhun pankkiasiointiin.

Loppupäätelmät: Ensiasunnon osto voi olla iso ja pitkä päätös

Ensiasunto on lähes jokaisen suomalaisen siihenastisen elämän isoin ostos, joten sitä ei kannata hankkia hätiköiden. Pohjatyöt kannattaa tehdä huolella isojen ja kalliiden hutilyöntien välttämiseksi.

Toisaalta asunnon hankkimista ei kannata myöskään tietoisesti pitkittää loputtomiin. Jos jäät odottamaan unelmiesi asuntoa liian pitkäksi aikaa, saattaa vuodet rullata hyvin nopeastikin ohitse. Monet saattavat jahkata asunnon ostoa esimerkiksi sen vuoksi, ettei sopivalla sijainnilla löydy vaikkapa saunallista asuntoa sinulle optimissa kokoluokassa.

Kuten muissakin asioissa, myös ensiasunnon hankinnassa joutuu joskus tekemään kompromisseja. Aina ei yksinkertaisesti tule tarjolle täydellisesti toiveisiisi istuvaa asuntoa, tai jos tulee, se voi olla hintalapultaan yli budjetin.

Oma lukunsa on tietysti vielä ne, jotka panttaavat ensiasuntonsa hankintaa asuntokuplan puhkeamisen vuoksi. Monet tarinat kertovat henkilöistä, jotka ovat jo 2000-luvun alussa kieltäytyneet ostamasta omaa asuntoa ja jääneet odottamaan kuplan puhkeamista. Sitä tarina ei kuitenkaan kerro, mitä heille kuuluu nyt.

Ensiasunnon hankinta voi tuntua joskus jopa pelottavalta, mikä on sinänsä ihan ymmärrettävää. Suurimalla osalla suomalaisista asunto muodostaa ylivoimaisen enemmistön henkilökohtaisesta varallisuudesta, mikä pistää miettimään asunnonhankinnan taloudellista puolta. Ovatko säästöni turvassa näissä seinissä?

Suosittelen kuitenkin vilpittömästi ensiasunnon hankintaa. Ennen asunnon ostamista muistat vain hakea netistä tietoa (esimerkiksi juuri tämänkaltaisten blogien kautta), selvität huolellisesti mitä olet ostamassa ja muistat kilpailuttaa asuntolainasi. Näillä kolmella asialla pääset jo lupaavasti liikkeelle.

Muut Kohti omistusasuntoa-juttusarjan tekstit luettavissa täältä:

• Kohti omistusasuntoa, osa I - ensiaskeleeni omistusasunnon hankintaan
• Kohti omistusasuntoa, osa II - pankista hakemaan rahaa
• Kohti omistusasuntoa, osa III - viimeiset puristukset ennen kauppoja
• Kohti omistusasuntoa, osa IV - mitä tapahtui kaupan jälkeen?
• Kohti omistusasuntoa - tiivistelmä kaikista teksteistä
• Insinööri eksyi Taloussanomien sivuille
• Kohti omistusasuntoa, osa V – Pohdintaa ensiasunnon hankinnasta
• Asuntolainan kilpailutus – Kolmella puhelulla 1561 euron säästö