Reilun kolmen vuoden tauon jälkeen pääsen taas kerran kirjoittamaan teille asunnon hankinnasta. Monet lukijoista saattavat tietää, että ostin ensiasuntoni kolme vuotta sitten. Rahoitin ensiasuntoni ASP-säästämisen kautta ja kilpailutin lainani ennen asunnon ostoa. Tämän lisäksi kilpailutin asuntolainani uudelleen reilun kahden vuoden asumisen jälkeen.
Asuntoihin liittyvät kaupat ovat aina yksiä isoimpia kauppoja, mitä elämämme aikana teemme. Sen vuoksi niihin kannattaa kiinnittää erityistä huomiota, koska onnistuminen tai epäonnistuminen saattaa aiheuttaa isoja ja pitkäaikaisia vaikutuksia siihen, miten varallisuutesi kasvaa tulevaisuudessa. Onnistuneet kaupat saattavat kasvattaa varallisuuttasi kuin varkain, samalla kun epäonnistuneet kaupat saattavat pahimmillaan tuhota kaiken.
Kuten jo ensimmäisen kappaleen sisäisten linkkien pohjattomasta suosta voi päätellä, olen kirjoittanut paljon asuntoaiheisia artikkeleita tähän blogiin vuosien varrella. Asunnon hankinnasta ja siihen liittyvistä asioista on helppo kirjoittaa, sillä siinä riittää erilaisia pureskeltavia asioita loputtomiin.
Tämän lisäksi asumiseen liittyvät asiat koskettavat enemmän tai vähemmän meitä kaikkia, kiinnosti sijoittaminen sitten tai ei, jonka vuoksi aihe tuntuu olevan suosittu lukijoiden keskuudessa. Sen vuoksi siitä mielellään kirjoittaa paljon.
Pienenä muutoksena aiempaan Kohti omistusasuntoa -juttusarjaani verrattuna, tällä kertaa en voi olla aivan yhtä avoin kuin viime kerralla. Viime kerralla leikin täysin omilla rahoillani ja tein itse kaikki päätökset. Nyt mukana on toinenkin ihminen omien rahojensa kanssa, joka ei anna ihan yhtä vapaita käsiä kuin viimeksi.
Ensimmäinen asunto vuonna 2017, toinen asunto 2020?
Kuten jo alussa kerroin, ostin ensiasuntoni vuonna 2017. Sen jälkeen asuntorintamalla ei ole hirveästi tapahtunut tuota yhtä kilpailuttamista lukuun ottamatta.
Tai itse asiassa onhan siellä jatkuvasti tapahtunut jotain, mutta ne asiat eivät ole päätyneet koskaan maaliin asti. Noin vuosi sitten minulle aukesi tilanne, jossa olisin saattanut joutua muuttamaan pääkaupunkiseudulle. Sen vuoksi ehdin vähän aikaa hieroa jo rahoitukseen liittyviä asioita pankin kanssa kuntoon, jos maiseman vaihto olisi osunut kohdilleen. Ei osunut, joten homma jäi ihan vain asuntolainalupauksen tasolle.
Jos minun pitäisi antaa yksi ainoa vinkki asunnonhankintaan liittyen, se liittyisi tuohon äsken mainitsemaani aiheeseen. Kun olet ostamassa asuntoa, ole aina mieluummin muutama askel aikaisessa, kuin myöhässä. Tässä kohti tehdään ne isoimmat rahalliset säästöt, kuin myös pystyy paremmin miettimään seuraavia steppejä kiireessä tehdyn hätäilyn sijasta.
Palaan tähän ”aikaisen madon metsästykseen” vielä lisää tässä blogikirjoituksessa. Tämä on nimittäin tälläkin kertaa erittäin suuressa roolissa homman onnistumisen kanssa.
Miksi katselen jo nyt uutta asuntoa?
Miksi minua kiinnostaa nyt hankkia uusi asunto? Syitä on useampia. Minua kiinnostaisi kokeilla asuntosijoittamista. Tämä nykyinen asuntoni on erään sukulaiseni entinen sijoitusasunto, jonka ostin itselleni kolme vuotta sitten. Ajatus asunnon palauttamisesta takaisin sijoituskäyttöön houkuttaa.
En ole fanaattinen asuntosijoittaja, sillä uskon pörssistä saavan parempaa tuottoa pienemmällä vaivalla, mutta haluan tästä huolimatta kokeilla asuntosijoittamista. Ihan vaikka pelkästään hajautusmielessä.
Toinen syy liittyy tilaan. Nykyinen kaksio alkaa käydä pieneksi. Koronavirus siirsi omat työni täysin kotitoimistolle, sillä olen tehnyt pelkästään etätyötä maaliskuusta asti. Tykkään tosi paljon etätyöstä ja olenkin varustellut asuntoani jo ennen koronavirusta kotityöskentelyyn sopivaksi. Asunnon upgreidaaminen kolmioon mahdollistaisi minulle kokonaan oman työhuoneen olkkarin nurkan sijasta.
Myös asunto itsessään saisi olla vähän parempi. Unelmatilanteessa uudessa asunnossa saisi olla oma sauna ja lasitettu parveke. Näistä kahdesta jälkimmäisen voisi tietenkin hankkia myös nykyiseen asuntoon.
Miten seuraava asunto hankitaan?
Yksi kaikkia osapuolia (itseä, pankkia, välittäjää) eniten kiinnostava aihe tuntuu olevan se, kuka asunnon lopulta ostaa ja missä suhteessa. Nykyinen asunto on 100 % minun nimissäni, vaikka asunkin siellä puolisoni kanssa kaksin. Seuraavan asunnon kohdalla omistussuhteet saattavat kääntyä täysin päälaelleen, eli puolisoni ottaa 100 % vetovastuun, kun itse nappaan asunnossa rengin roolin.
Joku lukija saattaa nyt miettiä, että miksi moinen ratkaisu. Eikö seuraava asunto kannattaisi ostaa noin about suunnilleen puoliksi? Kenties, mutta siinä tapauksessa minä joudun maksamaan omasta osuudestani varainsiirtoveron, koska en ole enää ensiasunnon ostaja. Puolisoni sen sijaan on ensiasunnon ostaja, joten hänen osuutensa on vapautettu varainsiirtoverosta (kunhan se on vähintään 50 %).
Jos hankimme myös seuraavan asunnon suhteella 100-0, meillä on käsissämme kaksi asuntoa, joista olemme maksaneet yhteensä nolla euroa varainsiirtoveroa. Tämän lisäksi tuollainen ääripäinen omistussuhde helpottaa jossain määrin asunnon remontoimiseen tai laittamiseen liittyviä asioita. Jos omistussuhde on 50-50, niin kumpi päättää seinien värin tai lattioiden materiaalin?
Vaikka en ole nyt mukana asunnon ostossa, olen silti roikkunut mukana oikeastaan kaikissa asunnon hankintaan liittyvissä vaiheissa. Olen ollut mukana pankin kanssa tehdyissä lainaneuvotteluissa, ollut mukana asuntonäytöissä ja sattumalta myös isännöitsijälle soittamiset sekä muut selvitettävät asiat ovat yleensä langenneet minulle.
Toisaalta hyvähän minun on roikkua noissa kaikissa mukana, koska jos tässä sattuu käymään siten, että myös minä ”joudun” laittamaan rahojani kiinni tulevaan asuntoon, niin hyppyni mukaan kuvioihin käy nopeasti, koska olen ollut takapiruna jo aiemmin mukana.
ASP-asunnon vuokraus – onko se edes mahdollista?
Joku nokkela ASP-säästämisen perusteet tunteva lukija saattaa nyt ihmetellä sitä, että miten voin vuokrata ASP-lainalla ostamani asunnon. ASP-säästämisen kautta hankittua asuntoa ei nimittäin saa vuokrata kuin poikkeusoloissa, ja silloinkin vain rajallisen aikaa.
Näinhän ne pykälät menevät, mutta täytyy huomata myös se, ettei ASP-lainan tarvitse olla ikuista. Minulla on mahdollisuus muuttaa ASP-laina ”normaaliksi asuntolainaksi” matkan varrella, joka taas vapauttaa minut irti ASP:n rasitteista.
Toki samaan aikaan kun rasitteet katoavat, katoavat myös hyödyt. Luonnollisesti kun ASP-laina puretaan, katoaa siinä samalla myös esimerkiksi korkokatto ja valtion takaus. Tässä tapauksessa ei ole siis mahdollista noukkia rusinoita pullasta, jossa jätetään ikävät asiat sivuun ja nautitaan hyödyistä, vaan ASP-lainan suhteen ollaan ”joko tai”.
Olen joskus saanut kyselyitä siitä, miksi otin niin lyhyen laina-ajan (20 vuotta) nykyiselle asunnolleni. Eikö olisi kannattanut ottaa 25 vuotta, joka on ASP:n maksimi? Kun päädyin valitsemaan lyhyemmän aikataulun, minulla oli takaraivossa vähän vastaavanlaiset tilanteet mielessä.
Jos satun jo parin vuoden päästä katselemaan uutta asuntoa, niin mitä lyhyempi laina-aika on, sitä enemmän olen ehtinyt lyhentää lainaani. Mitä vähemmän lainaa on jäljillä, sitä suotuisammin pankissa suhtaudutaan ehdotuksiini. Tästä syystä en ole käyttänyt myöskään lyhennysvapaata, vaikka kieltämättä sen käyttö olisi joskus houkuttanut.
Vaikka emme ole vielä löytäneet uutta asuntoa alle, minulla on jo suunnitelmat selvät OP:n kanssa. Kaikki on puhuttu ja sovittu valmiiksi. Kun uusi asunto löytyy, ASP-lainaan liittyvät pykälät voidaan purkaa yhdellä puhelinsoitolla. OP veloittaa tästä manuaalisesta työstä 200 euroa, joka on sinänsä paljon, mutta kun suhteuttaa summan kahden asunnon välissä kikkailuun, summa on kokonaisuuden kannalta melko pieni.
Tämä on juuri sitä ”aikaisen madon toimintaa”, mistä jutun alussa kerroin. Myös uuden asunnon rahoituksen lisäksi vanhan asunnon asioiden kanssa tulee olla ajoissa liikenteessä, eikä sen kohtaloa kannata alkaa miettimään vasta siinä kohti, kun on uudesta asunnosta jätetty tarjous sisään.
Loppupäätelmät: jatkoa luvassa, mutta kuinka paljon?
Edellisessä kappaleessa möläytin vahingossa tämänhetkisen tilanteen asuntokauppojen suhteen, eli mitään emme ole vielä ostaneet. Asuntonäyttöjä on vyöllä jo reilut 10 kappaletta, useiden eri välittäjien kanssa.
Sen lisäksi on tullut juteltua useamman eri isännöitsijän kanssa, monen eri pankin kanssa ja jopa useita tunteja rakennusalan ammattilaisten kanssa. Kaiken huippuna olemme jättäneet jopa useamman tarjouksenkin sisään – toistaiseksi vain tuloksetta.
En tiedä vielä koska löydämme asunnon, vai löydämmekö sitä ollenkaan. Yhden hauskan huomion olen kuitenkin ehtinyt jo tehdä: toisen asunnon hankinta on ehkä vielä ensiasunnon hankintaakin vaikeampi tehdä.
Ainakin näin tässä meidän tapauksessa jossa nykyinen asunto on kaikin puolin vielä sopiva ja hyvällä sijainnilla. Tuo sijainti yksi merkittävä tekijä uuden asunnon hankinnalle: miksipä sitä muuttaisi hyväksi kokemaltaan alueelta huonommalle?
En myöskään tiedä sitä, montako tarinaa tästä uudesta juttusarjasta sikiää. Uskallan merkitä tämän julkaisun osalla yksi, koska ainakin pari julkaisua minulla on tämän lisäksi jo pöydällä. Esimerkiksi asuntovälittäjien kanssa toimiminen on ollut itselleni täysin uusi kokemus. Puhumattakaan siitä, miten järkyttävän suuria tasoeroja välittäjien välillä on.
Ensiasuntoa toistamiseen -juttusarja jatkuu tässä blogissa syksyn aikana. Pysy kuulolla!
Hyvä kirjoitus.
Muuttaessasi asunnon asuntosijoitusköyttöön laina tulee muuttaa tulonhankintalainanksi.
Kannattaa miettiä, jos pyydät arvion tuosta nykyisestä asunnosta ja uudelleenrahoitat lainan sopivaan velkavipuun.(max 70%). Näin saat kotiutettua homehtuvissa seinissä kiinni olevat käteiset verottomasti.
Muistakaa tarjota uudesta asunnosta niin vähän, että hävettää 😉
Moi Erkki, ja kiitos kommentista.
Hyvä pointti lainan neuvottelu kokonaan uudestaan. Tämä on potentiaalinen vaihtoehto siinä tapauksessa, jos puoliso ottaa oman lainansa jostain muualta kuin OP:lta. Siinä sivussa on hyvä kysyä tarjous myös omalle lainalle uusiksi 😀 Arvioinnin pyytäminen voi olla myös ihan kannattavaa, toki en tiedä kuinka virallisen paperin pankki tässä yhteydessä vaatii. Virallinen arvio asunnon arvosta välittäjältä kustantaa helposti useamman satkun, jonka vuoksi sitä ei ihan kevein perustein viitsi tehdä.
Tarjouksen jättämisestä todellakin samaa mieltä. Jos tarjous on sellainen, että sen kehtaa kertoa puhelimessa ääneen, niin tällöin olet tarjonnut liikaa 😉 Palailen näihin tarjousasioihin myöhemmissä osissa. Kuten jo sanoin, parit tarjoukset on jätetty sisään, mutta vielä ei ole kala uinut katiskaan.
Näitä asuntolainoihin liittyviä kirjoituksia on tosi kiinnostava lukea! Kiitos kun tuotat laadukasta sisältöä!
Olen itse suunnittelemassa ensiasunnon ostamista. Tämä asunto ei ole millään tavalla sijoitusmielessä ostettava kohde vaan se ostetaan puhtaasti omaksi kodiksi. Sijainti on kasvukeskusten reunoilla. Osaatko arvioida onko tällaisessa tilanteessa edullisempaa kilpailuttaa asuntolaina ennen asunnon löytymistä vai odottaa oikean asunnon kohdalle ja hakea laina siihen tiettyyn asuntoon? Miten pankit yleensä toimivat, kumpaan saa paremmat ehdot? Vai onko tämä vain asia joka pitää testata itse…
Moi, ja kiitos mukavasta palautteesta!
En keksi oikein mitään syytä, mikä puoltaisi odottamaan asuntolainan kilpailutuksen kanssa ensin asunnon löytymistä. En ensimmäistäkään syytä. Sen mitä olen näistä omista kilpailutuksistani oppinut, niin maltti on valttia ja mitä enemmän aikaa, niin sitä enemmän aikaa vedättää tarjouksia. Eli kyllä lähtisin heti jo hakemaan ensimmäisiä tarjouksia, ja katsoisin mihin niillä pääsee. Sitten sitä mukaa kun unelmien asunto löytyy, niin entistä enemmän ”tosissaan” hakemaan tarjouksia.
Yleensähän siinä on ongelma, että kun unelmien asunto löytyy, niin tiimalasissa ei ole enää paljoa aikaa jäljellä. Tekee mieli muuttaa, samalla kun pelottaa että joku muu ostaa kämpän sun nenän edestä. Puhumattakaan siitä, että myyjällä on kiirus saada rahat ulos. Jos aloittaa prosessin vasta kun asunto löytyy, alkaa aikaikkuna käymään ohueksi.
Mikäänhän ei estä myöskään kokeilla ”molempia strategioita”. Haet nyt jo jonkinlaisen tarjouksen pankista X ja hierot siellä tarjousta vähän pidemmän kaavan kautta, käyden vaikka pankissa Y siinä välissä. Jos haluat kokeilla ”lainaa juuri siihen asuntoon”, voit lähestyä tässä kohti vielä pankkia Z, joskin mikäpä estää aloittaa prosessia ”nollista” kahden edellisen kohteen kanssa.
Tulipas sekava vastaus, syytän noin 14 tunnin työpäivää 😀