Elämme jo syyskuuta ja syksy on virallisesti alkanut. Samalla myös oma asuntosijoittamiseni täytti kuukauden vaihtumisen myötä kolme kuukautta. Ensimmäisen vuosineljänneksen vuoksi ajattelinkin kirjoittaa ylös hieman ajatuksiani asuntosijoittamisesta, kun nyt viimeinkin olen päässyt ihan oikeasti sen makuun.

Asuntosijoittamisen aihetta tuli käytyä ennen kesän lämpenemistä aika aktiivisesti läpi tässä blogissa, ja sen vuoksi on ehkä hyvä kerrata hieman asioita. Koko asuntosijoittaminen tuli meille ajankohtaiseksi vuoden alussa, kun muutimme Kuopioon vuokralle ja Jyväskylän kaksioni jäi tyhjilleen.

Vaikka asuntosijoittaminen oli minulla haaveissa monta vuotta, ei aloitus ollut järin nätti. Ensiksi koitin vuokrata asuntoa jääräpäisesti itse, mutta turhaan. Melko pian käännyin kuitenkin välittäjän puoleen, mutta harmillisesti paiskasin kättä mielestäni turhan passiivisen välittäjän kanssa, jonka vuoksi kalenteriin ehti tulla useita kuukausia tyhjää. Lopulta välittäjän vaihtaminen kuitenkin avasi ketsuppipullon ja vuokralainen löytyi heti, joskin tyhjiä kuukausia ehti kertyä viisi kappaletta.

Lisäksi oma asuntoni on rahoitettu ASP-säästämisellä, jonka vuokraaminen vaati vähän ylimääräistä jumppaa. Minulla on nyt Valtiokonttorilta lupa vuokrata asuntoa omien muuttojeni vuoksi kesään 2023 asti, mutta sen jälkeen täytyy hieman fiilata asunnon käytännön puolia. Palaan tähän aiheeseen vielä myöhemmin artikkelissa.

kokemuksia sijoitusasunto

Asuntosijoittamisella oli käynnistysvaikeuksia, mutta tyhjäkäynti toimii

Meikäläinen kun tykkää vääntää asioista outoja kielikuvia, niin tällä kertaa ajattelin verrata omaa asuntosijoittamistani auton käynnistämiseen talvipakkasilla. Alkoihan urakkani asunnon ympärillä sattumalta juuri tammikuussa. Rehellisesti sanoen asunnon vuokraaminen muistutti auton talvikäynnistystä. Välillä avaimen kääntämisen jälkeen ei kuulunut kuin naksahdus, välillä moottori vain pyöri laiskasti ilman sen suurempia toiveita käynnistymisestä.

Vaikka kuinka koitin edesauttaa käynnistymistä jopa yhdessä ammattilaisten kanssa, moottori ei ottanut käynnistyäkseen. Lopulta paikalle marssi kovan luokan poppamies, joka taikoi auton käyntiin kuin taikaiskusta, samalla kun itse jäin posket hieman punottaen miettimään sitä, että mikähän tässä oli nyt niin vaikeaa.

Vaikka vuokrasopimuksemme alkoi kesäkuun alussa, annoin vuokralaisen kantaa tavaroitaan sisään heti vuokravakuuden maksamisen jälkeen jo toukokuun puolivälissä. Vuoden sisään kaksi muuttoa tehneenä voin hehkuttaa järjestelyä, että tämän avulla voidaan helpottaa kummasti vuokralaisen sisään muuttoa, kun koko sirkusta ei tarvitse välttämättä siirrättää yhden vuorokauden aikana asunnosta toiseen.

Sen jälkeen kun moottori saatiin laitettua käyntiin, se on kehrännyt kauniisti kuin kolmeviikkoinen kissanpentu. Vaivaa ei ole enää ollut, vaan nyt olen voinut keskittyä nauttimaan hetkestä. Kurkkasin tätä blogikirjoitusta varten omaa WhatsApp-keskusteluhistoriaani, ja olemme vuokralaisen kanssa jutelleet viimeksi toukokuun viimeinen päivä. Käytännössä siis koko vuokrasuhteen aikana vuokralaisesta ei ole kuulunut mitään, paitsi tietenkin joka kuukausi tililleni on ilmestynyt sovittu summa rahaa.

Jos talven aikana päässäni soi jatkuvasti Tommi Läntisen ysärihitti Via Dolorosa, jossa laulettiin kärsimysten tiestä, niin kesäkuusta eteenpäin elo ja olo on ollut yhtä juhlaa. En tee mitään, mutta tililleni ilmestyy siitä huolimatta rahaa. Samanlaisia asuntoja kun olisi salkussa kymmenisen kappaletta, niin ai että kun olisi helppoa.

Toki pakkohan se on kuitenkin pitää mielessä, että koska tahansa voi tulla eteen asioita, joita joudun hoitamaan. Asunnosta saattaa poksahtaa jääkaappi tai vuokralainen saattaa lähteä (joskin vuokralainen sitoutui olemaan asunnossa ensimmäisen vuoden, tai muuten tulee kuukauden vuokran mittainen sopimussakko). Käytännössä tuo edellä mainittu oranssitukkainen laulaja on jo nurkan takana odottamassa kitarat viritettynä hetkeä, jolloin pääsisi taas veivaamaan minulle suurinta hittiään.

Kokemuksen puute toi minulle hieman typeriä peliliikkeitä

Jos verrataan asuntosijoittamista vaikka osakesijoittamiseen, niin minun mielestäni asuntosijoittamisessa on hitusen enemmän erilaisia mutkia ja juttuja, jotka tulee vain tietää. Tälle fiilikselle voi olla parikin selitystä.

Ensinnäkin asuntosijoittamista olen harrastanut kolme kuukautta, osakesijoittamista yhdeksän vuotta. Yhdeksän vuoden aikana ehtii oppia jo monenlaisia käytäntöjä, mutta kolmessa kuukaudessa ei niinkään.

Toiseksi asuntosijoittamisessa on huomattavasti helpompaa käyttää rahaa, kuin osakesijoittamisessa. Osakesijoittamista voi harrastaa lähestulkoon nollamenoilla, mutta asuntojen kanssa kukkaron nyörejä joutuu väkisinkin availemaan ja hoitamaan asioita pois päiväjärjestyksestä.

Ennen kuin vuokralainen muutti asuntooni sisään, hän toivoi olohuoneeseen pientä pintaremppaa maalauksen muodossa. Vaikka asunnon seinät oli maalattu noin neljää vuotta aiemmin, asumiseni oli jättänyt paljon jälkiä seinille, jotka vuokralainen toivoi piiloon. Tämä hoidettiin, sillä olin yhtä mieltä hänen kanssaan siitä, että seinä tarvitsee nyt ehostusta.

Tässä kohti minulle kävi kuitenkin virhe, jota en olisi välttämättä edes tajunnut ilman valppaita lukijoitani. Olin kirjoittanut tästä tilanteesta jo aiemmin tänne blogiin ja puhunut aikomuksestani vähentää maalauskulut verotuksessa. Väärin aiottu, sillä Verohallinnon silmissä asuntoni on sijoitusasunto vasta sen jälkeen, kun vuokralainen on jo muuttanut sinne. Tästä syystä en voi vähentää sijoitusasunnon kuluista.

Rehellisesti sanoen tämä ei tullut edes mieleeni missään kohti. Juttelin ennen maalarin tilaamista aikomuksistani parin muun asuntojen kanssa pelaavan kanssa, eivätkä hekään tajunneet asiaa. Kun kerroin heille jälkikäteen virheellisestä olettamuksestani, niin hekään eivät meinanneet uskoa sitä ennen kuin näkivät Verohallinnon sivulta mustaa valkoisella.

Onko asunto vuokralla, kun remontoit?

Jos haluat vähentää remonttikuluja, remontti pitää tehdä sinä aikana, kun huoneisto on vuokralla.

Remonttikuluja ei voi vähentää vuokratulosta, jos remontti on tehty heti kun olet hankkinut osakehuoneiston tai kiinteistön, mutta ennen kuin olet antanut sen vuokralle.

Verohallinto.fi – remonttikulut

Minua lohduttaa kuitenkin ajatus siitä, etten ollut virheellisten olettamusteni kanssa yksin. Facebookista löytyvästä Vuokranantajapalsta-ryhmästä löytyi yksi toinen onneton, joka valitteli ääneen tätä samaa vahinkoa. Joku keskusteluissa sitten pohdiskelikin ääneen sitä, miten tämä käytäntö on järjetön. Remonttia on mahdoton tehdä, jos vuokralainen on jo asunnossa ja moinen kikkailu on silkkaa karkkia heille, jotka ovat ottamassa pian sijoitusasuntonsa omaan käyttöön.

Tästä keskustelusta minulle jäi päällimmäisenä mieleen eräs osuva kommentti. Kommentissa kaveri sanoi suoraan, että te olette tehneet nyt virheen siinä, että kuvittelette kaikkien Verohallinnon käytäntöjen menevän aina ihan loogisesti. Ehkä tämä on ihan hyvä muistisääntö minulle takaraivoon, eli varmista jatkossa asiat ennen toimimista. Olettajat hämmästyvät varmistajia harvemmin asioista.

Vuokranantajapalsta-ryhmän kaksijakoiset fiilikset

Edellisessä kappaleessa tulikin mainittua Facebookista löytyvä Vuokranantajapalsta-ryhmä. Liityin sinne joskus vuoden 2021 aikana, eli aivan liian myöhään. Ryhmään olisi ollut hyvä mennä haistelemaan menoa jo vuosi tai pari aikaisemmin, koska sieltä olisi voinut kuin varkain imeskellä itseensä tärkeää tietoa, eikä aloittaa koko hommaa vasta tilanteen ollessa ajankohtainen.

En tosin tiedä miltä elämäni näyttäisi tällä hetkellä, jos olisin liittynyt ryhmään aiemmin. Olen joskus vitsaillut kavereilleni ryhmän nimen olevan Vuokranankeuttajapalsta. Kyseisessä ryhmässä nimittäin iso osa meiningistä on verhottu negatiivisiin ajatuksiin. Ehkä siinä on sama pohja-ajatus kuin omassa vuokraustoiminnassani, eli homman mennessä hyvin ei synny mitään ajatuksia, mutta taas heikompina hetkinä sisältöä syntyy kuin itsestään.

Vuokranantajapalsta on vähän kuin asuntosijoittajien Sijoituskerho, eli isoin Facebookissa toimiva ryhmä. Facebook-ryhmissähän tuppaa olemaan vähän sellainen periaate, että keskustelun taso kasvaa aina tiettyyn pisteeseen asti, mutta jossain vaiheessa käyttäjiä ryhmässä alkaa olla niin paljon, että taso alkaa laskemaan. Esimerkiksi juuri Sijoituskerhossa on ollut esillä viime vuosina aika paljon sellaista ilmiötä, että jos joku kyselee hyviä sijoituskohteita, niin kommenteista puolet on humoristien ”sijoita viinaan ja naisiin höhö” -heittoja.

Vähän sama meno vaivaa myös Vuokranantajapalstaa. Sielläkin moniin ihan asiallisiin kysymyksiin ja ihmettelyihin saadaan vastineeksi täysin typeriä kommentteja, jotka ovat typeryytensä lisäksi myös laittomia. Esimerkiksi vuokralaisen häätämiseen liittyvään keskusteluun ilmestyy aina yksi käyttäjä, joka neuvoo vuokranantajaa hoitamaan häädön kaupallisessa yhteistyössä moottoripyöräjengin kanssa.

Vuokranantajapalsta on myös täynnä paljon tarinoita kauhuvuokralaisista, mikä ei hirveästi nosta intoa jatkaa asuntosijoittamisen parissa. Joissakin tapauksissa palstalle jätetyt päivitykset ovat poikineet juttuvinkkejä iltapäivälehtiin, joissa kauhistellaan kuvien kera minkälaiseen kuntoon vuokralaiset ovat asunnon jättäneet.

Tasapuolisuuden nimissä on kuitenkin pakko muistuttaa myös siitä, että palstalla on myös vuokranantajia, joilla tuntuu olevan vuokrasuhteiden perusteet melko pahasti hukassa. Tuo asia on myös vähän mietityttänyt minua, että markkinalla tuntuu liikkuvan myös sellaisia toimijoita, joiden kanssa vuokralaiset ajautuvat väistämättä ongelmiin.

Erikoinen ilmiö: tunneside omaan asuntooni heikkenee

Vaikka asun tällä hetkellä melko kaukana Keski-Suomesta, koen itseni yhä jyväskyläläiseksi. Olen viettänyt siellä suurimman osan elämästäni, siellä asuu niin omat kuin appivanhemmat, kavereista puhumattakaan. Aina kun tulen Jyväskylään, se tuntuu samalta kuin tulisi kotiin.

Viime keväänä kun oman asuntoni vuokramarkkinat näyttivät kehnoilta, eräs sijoittajakaverini heitti ilmoille ajatuksen siitä, että olenko miettinyt asuntoni myymistä. Vaikka hän vain nosti ajatuksen ilmoille, otin siitä vähän itseeni. Mietin itsekseni siinä kohti, että eikö tämä kaveri nyt tajua sitä, että meikäläisellä on hyvä kaksio aivan Jyväskylän parhaimmilla pelipaikoilla. Minkä ihmeen takia myisin sen asunnon?

Näin puolisen vuotta myöhemmin sitä huomaa oman epärationaalisen käytöksensä paremmin. Kaverilta tullut idea oli erittäin hyvä pähkinä pureksittavaksi, vaikka en ollut heti valmis sitä makustelemaan. Monet sijoittajat tuntevat lausahduksen siitä, ettei omiin sijoituksiin tulisi rakastua, koska siinä kohti kun tunne alkaa voittamaan järjenjuoksua, on ainekset huonoihin päätöksiin.

Ehkä se on vaikuttanut osittain asiaan, etten ole päässyt asioimaan asunnossani nyt moneen kuukauteen, mutta en enää edes kaipaa sitä samalla tavalla kuin ennen. Voisin nyt jopa kuvitella itseni ilman tätä Jyväskylän kaksiota, vaikka keväällä se oli vielä utopiaa. Kummasti ne fiilikset vain elävät, mikä lienee taas yksi hyvä syy ylläpitää tämän tapaista julkista sijoituspäiväkirjaa.

Yksi tarina menneeltä kesältä, joka minun on pakko jakaa teille. Heinäkuun alussa vietimme Jyväskylässä kaverini yllätysvarpajaisia. Koko kööri kokoontui salaa ympäri Suomen kohti Jyväskylää ja järkkäsimme kaverille yllärijuhlat. Osa kavereista tuli Jyväskylään julkisilla, joten he päätyivät luonnollisesti Jyväskylän Matkakeskukselle, jonka välittömässä läheisyydessä oma asuntonikin sijaitsee. Asuntoni sijainnin vuoksi monet Matkakeskuksen kautta kulkeneet kaverini pistäytyivät aina minun luonani kahvilla ennen matkan jatkumista.

Lupasin hakea kaverini Matkakeskukselta ja keksiä meille tekemistä Jyväskylässä ennen juhlien alkamista. Vähän hassusti olin jo alitajuisesti ehdottamassa kavereilleni, että jätetään auto parkkiin asuntoni luo ja tapetaan joutoaika kahvittelemalla meillä. Ennen kuin ehdin sanoa nämä asiat ääneen, joku juttu aivoissani huusi erroria, jonka jälkeen tajusin kämpän ja parkkipaikan olevan nyt vuokralaisella, eikä meillä ole siis mitään mahdollisuutta käyttää niitä.

Tämä kuulostaa varmasti äärimmäisen typerältä, mutta minulle tuli vähän yllätyksenä se, että sijoitusasunnoksi muuttumisen jälkeen siitä kämpästä ei ole minulle enää tarjolla mitään käytännön hyötyjä. Enää minulla ei ole käytössäni sitä tuttua ja turvallista tukikohtaa, jonne jättää auto tai matkatavarat jemmaan, tai missä käydä vessassa tai suihkussa yllättäen. Olen nykyään Jyväskylässä yhtä suuri turisti kuin kaikki muutkin vieraspaikkakuntalaiset.

Ehkä tämän kokemuksen myötä olen nykyään valmis maistelemaan ajatusta asunnon myymisestä. Mikäänhän ei estä sitä, että ostaisin tilalle vaikka toisen, spekseiltään vähän herkullisemman sijoitusasunnon. Toki takaraivossani jyskyttää ajatukset Jyväskylän asuntojen negatiivisesta hintakehityksestä tai tulevaisuuden muuttotappiokaupungin titteleistä. Olenhan itsekin käytännönläheisesti huomannut sen, miten harvalle kaverilleni Jyväskylän seutu lopulta tarjoaa valmistumisen jälkeen töitä. Kannattaako täällä pitää tieten tahtoen kiinni asuntovarallisuutta?

Lisäksi olen pohtinut omaan asuntooni liittyen sitä faktaa, että kyseessä on kuitenkin vain kaksio. Kaksio on pieni koti pian kolmekymppiselle pariskunnalle, ehdimmehän me jo kertaalleen etsiä itsellemme kolmiota Jyväskylästä. Kaksin mahtuisimme nipin napin ehkä asuntoon vielä asumaan, mutta jos meillä sattuisi vaikkapa perhe kasvamaan, niin tällöin ei ole enää mitään toivoa mahtua tuohon asuntoon. Asiahan olisi täysin eri, jos olisimme viiskymppisiä ja tietäisimme sen, että meillä asuvien henkilöiden määrä vain supistuisi lähivuosina. Tällöin kaksiolla voisi olla vielä mahdollisesti jonkinlaista käyttöarvoa tulevaisuudessa.

Loppuun on hyvä todeta myös se, että vaikka nyt tässä jahkailen ääneen asunnosta irtautumisesta, niin en ole sitä kuitenkaan vielä tekemässä. Sain kämppään juuri vuokralaisen, joten ihan jo vuokralaisen viihtyvyyden vuoksi olisi ilkeää miettiä myymistä. Katsellaan nyt ainakin sinne ASP:n väliaikaisen vuokraamisjakson loppuun asti mitä tulee tapahtumaan. Tässä on siis vielä lähes kaksi vuotta aikaa miettiä itselle sopivia peliliikkeitä.

Loppupäätelmät: nautitaan kokemuksista

Ehkä hauskinta tässä tarinassa lienee se, että tämäkin tarina todistaa hyvin miten ihmiset ja ajatukset muuttuvat matkan varrella. Ihan jo pelkästään vuonna 2021 julkaisemani artikkelit aiheesta sisältävät hyvinkin risteävää ja toisiaan vastaan argumentoivaa sisältöä.

Jos mennään taas vähän pidemmälle muistelmissani, niin muistan hyvin omia ajatuksiani asuntosijoittamiseen liittyen keväältä 2017, jolloin sijoitusbloggaajat P.Ohatta ja Nuuka olivat vierailulla Nordnetin hostaamassa Rahapodissa. En muista aivan tarkalleen kumpi tämän sanoi (epäilen P.Ohattaa), mutta minulle jäi tästä vierailusta mieleen hänen puheensa siitä, miten asuntosijoittaminen ei ollut hänen juttunsa kokeilun jälkeen.

Muistan mietiskelleeni itseni kanssa, että miten joku ei voi digata asuntosijoittamisesta. Miten se lysti ei muka sovi jollekin sijoittajalle? Noh, jos tuo neljän vuoden takainen meikäläinen juttelisi nykypäivän meikäläisen kanssa, syntyisi siitä varmaan aika mielenkiintoiset keskustelut oman itseni kanssa.

Ihan yleisestikin varmasti tämä meikäläisen ”jatkuva muuttaminen” on sekin muokannut ajatuksiani asuntosijoittamisesta. Koen tällä hetkellä olevani melko keskiverto yksityisen markkinan vuokra-asunnoissa asuva henkilö. Olen töissä, mutta saatan joutua muuttamaan töiden perässä pois nopeallakin aikataululla. Jos taas näyttää siltä, että olisin jäämässä kaupunkiin pidemmäksikin aikajaksoksi, saatan alkaa katselemaan itselleni omistusasuntoa.

Kenties suurimpia oivalluksiani viimeisen parin vuoden aikana liittyy siihen, että jokaisen ihmisen tulisi keskittyä vain tiettyihin asioihin, sen sijaan että sohlaa montaa eri asiaa yhtä aikaa. Vastaavasti taas ne asiat, joihin aiot jatkossakin keskittyä, tulee hoitaa täysiä ja säntillisesti.

Eli mikäli asuntosijoittaminen jatkuu omassa salkussani myös pidemmällä tähtäimellä, täytyy meikäläisen vielä enemmän perehtyä itse aiheeseen. Vaikka tällä hetkellä kaikki näyttää menevän hyvin passiivisesti, niin pidemmän päälle ”osta ja unohda” ei toimi asuntosijoittamisen kanssa.

Saatat olla kiinnostunut myös:
 

Tämä blogi sisältää affiliate-mainontaa. Affiliate-linkit ovat merkattu tähdellä. En ole sijoittamisen ammattilainen, enkä ole vastuussa sinun sijoitustesi menestyksestä. Tämä blogi ei tarjoa sijoitussuosituksia. Kirjoittajan omat omistukset voit katsoa täältä.

🔥 Tällä hetkellä luetuimpia 🔥

2 kommenttia kohteessa “Kolme kuukautta asuntosijoittamista takana – Ajatuksiani sijoitusasunnosta

  1. JB kommentoi:

    Moikka. Etkö juuri sinun tapauksessasi saisi vähentää maalauskustannukset vuokratuloista? Katso verottajan syventävä ohje ”vuokratulojen verotus” kohta 3.1:

    ”Menot ovat vähennyskelpoisia vuokraustoiminnan aloittamisesta lähtien. Huoneiston tai kiinteistön vuokraustoiminnan katsotaan alkavan lähtökohtaisesti siitä hetkestä, kun aktiivinen toiminta vuokralaisen saamiseksi asuntoon aloitetaan. Tämä voi tapahtua esimerkiksi toimeksiannolla vuokravälitysliikkeelle, vuokrausilmoituksen laittamisella lehteen ja internettiin tai muilla vastaavilla toimilla, joilla yritetään vuokrata asunto.”

    Sinä olit antanut vuokravälittäjälle toimeksiannon kun maalaaminen tapahtui 🙂

    Terv. toinen melko tuore vuokranantaja

    • RJW kommentoi:

      (Sori hidas vastaus, unohdin hyväksyä tämän kommentin.)

      Oho, tämähän kumoaa juuri kirjoittamani asian. Kiitos vinkistä, täytyy perehtyä miksen aiemmin ole nähnyt tätä toimivana mallina.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.