Oma ASP-säästämisestä kertova blogijulkaisuni noin kolmen vuoden takaa on ollut yksi luetuimpia julkaisuja tässä blogissa. Kävin tuossa julkaisussa läpi ASP-säästämisen idean, taustat ja käytännön niksit. Sen lisäksi kävin artikkelissa läpi mm. yleisimpiä syitä ASP:n hyödyntämättä jättämiselle ja tässä kohti ASP-säästämisen, jossa vuokraamisen yhdistäminen nousi esiin.

ASP-säästämistä ei ole tarkoitettu porkkanana asuntosijoittajille, vaan lähinnä väylänä nuoren henkilön oman asunnon hankinnan helpottamiseksi. Tästä syystä ASP-lainalla rahoitettua asuntoa ei saa noin vain vuokrata, vaan siihen liittyy melko tarkkoja vaatimuksia, jotka sijoittajan tulee tietää.

Allekirjoittaneelle aihe on tullut viime aikoina tutuksi, koska oma ASP-lainalla rahoitettu asuntoni on nyt täysin laillisesti vuokralla. Tämän omakohtaisen kokemuksen pohjalta sain aika paljon kosketuspintaa aiheeseen ja opin miten prosessi todellisuudessa menee, sekä missä ovat mahdolliset sudenkuopat johon ASP-asuntoa vuokraava saattaisi tipahtaa.

Tässä artikkelissa on tarkoitus käydä läpi sitä, miten ASP-lainalla rahoitettua asuntoa voi halutessaan vuokrata. Yleinen harhaluulo tuntuu olevan, ettei ASP:n avulla hankittua asuntoa voisi koskaan käyttää asuntosijoittamiseen. Pyritään ampumaan tämä huhupuhe alas myös tämän tekstin tiimellyksessä.

Uuden asunnon hankinta loi pohjat ASP-asunnon vuokraamiselle

Blogin vannoutuneemmat lukijat saattavat muistaa Ensiasuntoa toistamiseen -juttusarjan, jota olen kirjoittanut useamman julkaisun verran. Tiivistettynä tässä juttusarjassa lähdin kirjoittamaan siitä, miten olimme puolisoni kanssa hankkimassa meille uutta asuntoa ja koska puolisoni ei ole vielä omaa ensiasunto-korttiaan käyttänyt, allekirjoittaneella on vähän vitsikkäästi mahdollisuus olla mukana ostamassa ensiasuntoa toiseen kertaan.

Vielä vannoutuneemmat lukijat saattavat tietää myös sen, että projektimme meni viime talven aikana jäihin. Puolisoni sai hyvän työtarjouksen Kuopiosta, jonne päätimme muuttaa vuokralle ja tätä myötä minun Jyväskylän kaksioni jäi tyhjilleen. Hommasta ei tullut siis ainakaan vielä mitään konkreettista palkintoa, vai tuliko?

Kun katselimme seuraavaa omistusasuntoa tositarkoituksella, sovin pankkini kanssa rahoitussuunnitelmia tehdessämme jonkinlaista backupia nykyistä asuntoamme ajatellen. Puhelinneuvotteluissa kävimme läpi minkälainen prosessi olisi uuden asunnon löytyessä pudottaa kaikki ASP-maininnat pois lainasta, jolloin samalla kaikki ASP:n rajoitteet raukeavat pois. Tämä tehtiin sen vuoksi, että mihin hintaan voisin tarvittaessa karistaa kaikki ASP-aiheiset haasteet asuntoni harteilta.

Minun kohdallani prosessi oli helppo. Reilun kolmen vuoden asuntovelallisuuden aikana olin ehtinyt maksaa jo yli 15 prosenttia lainasta takaisin ilman mitään lyhennysvapaita tai taukoja, sekä siinä ajassa asuntoni arvo oli pankin arvion mukaan noussut hieman. Tämän myötä minun tapauksessani vakuudet riittivät myös normaaliin lainaan, mikä oli erittäin mieluisa asia.

Täysin ilmoitusluontoinen asia ei kuitenkaan ollut, vaan paperityöt lainamallin vaihdokseen kustantaisi minulle 200 euroa. En pidä sitä siltikään pahana, vaikka tietenkin mieluusti sitä saisi palvelua maksutta.

Osto jää tulevaisuuteen ja vuokralaisuus kutsuu

Kuten jo sanoin, asuntohaaveet jäivät tauolle, koska muutimme Kuopioon vuokralle tammikuussa. Tätä myötä avautui mahdollisuus asuntosijoittamiselle ja lähdin selvittelemään miten homma toimii noin niin kuin käytännössä.

Kuten oikeastaan kaikki prosessit 2000-luvulla alkavat, myös minun ensimmäinen steppini oli googlaaminen sanoilla ”asp asunnon vuokraaminen”, josta päädyin Valtiokonttorin nettisivuille. Kyseisellä sivustolla oli ihan hyvin tietoa aiheesta, vaikkakin info oli hieman piilossa sivustolla. Siellä kuitenkin todettiin ASP-asunnon vuokraamisesta seuraavaa:

ASP-asunnon voi vuokrata enintään kahdeksi vuodeksi. Vuokraaminen edellyttää erityistä syytä, joka voi olla opiskelu tai työpaikka ulkomailla tai toisella paikkakunnalla (työssäkäyntialueen ulkopuolella). Myös asevelvollisuus katsotaan erityiseksi syyksi.

Vuokrauksesta on tehtävä kirjallinen ilmoitus kunnan asuntoviranomaiselle. Tällä hetkellä ilmoitukset lähetetään kuitenkin Valtiokonttorille. Jos perusteita vuokraamiselle ei ole, Valtiokonttori ilmoittaa asiasta lainansaajalle. ASP-laina pitää tällaisessa tapauksessa muuttaa tavalliseksi asuntolainaksi.

ASP-asunnon alivuokraus on sallittua. Omassa asumiskäytössä tulee kuitenkin olla yli 50 prosenttia asunnosta. Yksiötä ei ole mahdollista alivuokrata.

Näiden infojen perässä oli lisäksi PDF-muodossa ASP-korkotukiasunnon vuokrausilmoitus -lomake, josta myöhemmin lisää asiaa.

Valtiokonttorin sivustolla oleva info ei ole täysin aukotonta. Siinä ei oteta esimerkiksi lainkaan kantaa puolison työ- tai opiskelupaikasta, vaikka myös puolison muutto on nykyään pätevä syy laittaa asunto väliaikaisesti vuokralle. Päätin varmistaa asian laittamalla sähköpostia osoitteeseen [email protected], josta sainkin seuraavanlaisen vastauksen:

Hei Rikhard,

muutto puolison työn takia on hyväksyttävä syy vuokrata ASP-asunto, joten täytäthän ystävällisesti vuokrausilmoituksen ja lähetät sen meille allekirjoitettuna sähköpostiosoitteeseen [email protected] tai postitse lomakkeella olevaan osoitteeseen.

Tämän vastauksen myötä aloin kirjoittamaan edellä mainittua PDF-lomaketta, jonka löydät tästä linkistä. Lomakkeen täyttö on tosi simppeliä, sinne tulee lähinnä minun tietoni lainansaajana (nimi ja henkilötunnus), asuntoni osoite ja vuokraustiedot (ajankohta, aiemmat vuokrausajat sekä vuokrauksen peruste). Loppuun vielä toistamiseen minun tietoni mailia, puhelinnumeroa ja osoitetta myöten sekä allekirjoitus, jonka myötä homma on valmis.

Alussa pieniä haasteita

Sitä Valtiokonttorin virkailija ei tajunnut sanoa minulle erikseen, mutta vuokrausilmoitusta ei ole mahdollista täyttää kovin paljoa ennakkoon. Se kannattaa asettaa voimaan siitä hetkestä, kun vuokralainen muuttaa virallisesti asuntoon, eli kaksi vuotta lähtee rullaamaan tästä hetkestä.

Minulla oli kuitenkin alussa hankaluuksia löytää vuokralaista, eli asuntoni meni vuokralle vasta muutaman kuukauden odottelun jälkeen. Ensimmäinen lähettämäni lomake palasi bumerangina takaisin minulle ja pääsin tekemään toista vasta sitten, kun vuokralainen oli löytynyt ja asumiskuviot saatiin sovittua.

Kun vuokralainen löytyi ja sain lomakkeen täytettyä, minulle selvisi vuorostaan se, että lomake pitää toimittaa perille perinteisenä kirjepostina. Eihän siinä, kirjekuorta ja postimerkkiä etsimään, jotta saadaan kriittinen lomake oikeaan osoitteeseen. Vaikka lomake pitäisi lähettää paikalliselle kunnan asuntoviranomaiselle, tällä hetkellä jostain syystä kaikki lomakkeet toimitetaan kuitenkin Valtiokonttoriin Helsinkiin.

Valtiokonttori ei saa täysiä pisteitä viestinnästä

Olen kirjoittanut tämän otsikon alaisen kappaleen noin vuotta artikkelin julkaisemisen jälkeen. Haluaisin jakaa teille pari sanaa Valtiokonttorin kanssa tehtävästä viestinnästä, josta ei valitettavasti voi antaa täysiä pisteitä.

Kuten yllä sanoin, minä toimitin oman lomakkeeni Valtiokonttorille perinteisen kirjepostin kautta. Kirjeposti ei ole mielestäni millään mittarilla enää 2020-lukua, koska ne kulkevat hitaasti, niiden lähettämisestä ei saa mitään kuittausta ja itse asiassa aina välillä jokunen kirje hukkuu matkalle.

Kun pudotin oman lomakkeeni postilaatikkoon, olin noin kuukauden päivät vähän epätietoisessa tilassa. Huomasin pohtivani jatkuvasti sitä, onkohan kirje saapunut jo perille. Mietin myös sitä, että antaakohan Valtiokonttori minulle nyt luvan vuokraamiseen ja saanko tästä edes mitään kuittausta.

Noin kuukauden jälkeen tuli pieni sattumusten kautta tapahtunut käänne. Vähän hassusti sain uuden vastauksen siihen helmikuussa lähettämääni ensimmäiseen hakemukseen, joka siis oli jo kertaalleen saapunut bumerangina minulle takaisin. Vastauksen oli allekirjoittanut korkeakouluharjoittelijan tittelillä operoiva henkilö, ja koska viesti saapui touko-kesäkuun taitteessa, kyseessä oli ilmeisesti ns. kesätyöntekijän erehdys.

Keskusteluyhteys oli siis auennut vähän vahingossa, joten pääsin maililla tarkistamaan sen, olihan se minun jälkimmäinen hakemukseni saapunut perille. Vastauksessaan tämä korkeakouluharjoittelija tiivisti asiansa varsin napakaksi.

Hei Rikhard,

ja pahoittelut ylimääräisestä yhteydenotosta!

Kirje on saapunut Valtiokonttoriin, eli vuokrausilmoitus on nyt ok.

Vaikka odotin vähän pidempää ja tarkempaa viestiä, niin oletin vuokrausilmoitus ok:n tarkoittavan nyt siis sitä, että hakemukseni meni niin sanotusti läpi ja voin huoletta vuokrata asuntoa kahden vuoden ajan. Kuvittelin myös napakan vastauksen johtuvan siitä, että vastaaja oli liikkeellä harjoittelijan tittelillä.

Noh, myöhemmin eräs lukijani otti minuun yhteyttä ja kyseli minulta Valtiokonttorin antamista kuittauksista hakemukselle. Kerroin lukijalle suunnilleen yllä olevan tarinan, jonka jälkeen vaihdoimme muutaman viestin aiheesta. Lukijan kokemuksen perusteella asiointi Valtiokonttorin kanssa ei ole täysin selvää, vaan asiat jäävät joskus niin sanotusti roikkumaan ilmaan.

Lukija kertoi pyöritelleensä päässään samoja kysymyksiä kuin minä, ja hän lähettikin myöhemmin Valtiokonttoriin oma-aloitteisesti viestiä, jossa kyseli kahta asiaa. Onko hakemus tullut perille ja onko hakemus myös hyväksytty. Valtiokonttori vastasi tähän tiedusteluun melko nopeasti, jossa lukijalle kuitattiin, että kyllä, hakemuksesi on tullut perille.

Koska lukijalla oli ollut viestissään kaksi kysymystä, joista vain ensimmäiseen vastattiin, lukija lähetti uuden kysymyksen. Tässä jälkimmäisessä kysyttiin suoraan sitä, että menikö se saapunut hakemus myös hyväksytysti läpi, eli voinko aloittaa nyt vuokraustoiminnan?

Vähän hassusti Valtiokonttori alkoi pesemään tässä kohti käsiään. Vastauksessa oli kerrankin pituutta enemmän kuin pari lausetta, mutta siitäkin suurin osa oli vain copy-pastetettuja ASP-asunnon vuokrausehtoja, jotka olivat lukijalle jo tuttua kauraa. Pitkän viestin väliin oli kuitenkin ujutettu seuraava lause:

Valtiokonttori ei kuitenkaan ota tässä vaiheessa vuokrausilmoituksen jätettyänne kantaa siihen, voidaanko asunto oheisen vuokrausilmoituksen perusteella vuokrata vai ei.

Tilanne oli siis vähän erikoinen. Hakemus on saapunut onnistuneesti sinne minne kuuluukin, mutta kukaan ei voi antaa ilmoitusta siitä, onko jätetty hakemus myös hyväksytty. Vähän epämukava tilanne, jonka ratkeamiselle ei ole mitään aikataulua tai muutakaan selvää kaavaa.

Eli ilmeisesti Valtiokonttorin kanssa asioidessa kannattaa varautua siihen, että kaikki on hyvin niin pitkään, kunhan kukaan ei ole sinuun missään yhteydessä. Viestinnällisesti tämä tapa on suoraan sanottuna surkea, mutta minkäs teet.

Kaksi vuotta aikaa vuokrata – mitä sitten tapahtuu?

ASP-asuntoa saa vuokrata kaksi vuotta hyvää syytä vastaan, joka minulla siis nyt muuton myötä oli. Sen sijaan aivan varma en ole vielä siitä, mitä kahden vuoden jälkeen tapahtuu. Toisaalta en ehkä jaksa edes miettiä, koska siihen on melko pitkä aika ja vuokralainen voi ehtiä vaihtua tässä välissä.

Oletettavasti kahden vuoden jälkeen minun tulee joko muuttaa asuntoon takaisin tai neuvotella pankkini kanssa ASP-maininnat ulos lainasta. Jälkimmäisen olen periaatteessa jo tehnyt, mutta jäin miettimään sitä, että lieneeköhän homma miten selvää vuokralaisen oikeuksia ajatellen? Voisinko periaatteessa irtisanoa ”noin vain” vuokralaisen kanssa tehdyn toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen vedoten ASP-lainaan? Oma epäilykseni on, että en voisi.

Seuraava kysymys lienee se, että mitähän mahtaa käydä, jos vakuudet eivät riitä ASP-pykälien poistamiseen? Asunto laitetaan pakkomyyntiin? En usko ihan niin radikaaleihin toimenpiteisiin, mutta aika epäselväksi jää homman jatko kahden vuoden jälkeen. Jos kahden vuoden jälkeen olen vielä siinä tilanteessa, etten tarvitse asuntoa ja haluan vuokrata sitä, mitä luultavimmin neuvottelen ASP-pykälät pois lainastani.

ASP-asunnon vuokraaminen ei ole läpihuutojuttu

ASP-asunnon vuokraaminen ei ole ehkä ihan yhtä suuri läpihuutojuttu mitä monien puheista saa ymmärtää. Vähän vastakkaista näkökulmaa saa omalta suomalaisten sijoitusblogien listalta löytyvä Sijoittaja-tursas, joka kertoi omassa blogissaan miten hänelle kävi samaisen urakan kanssa.

Tiivistettynä Sijoittaja-tursas ilmoitti Valtiokonttorille, että koronakriisin myötä hän haluaa muuttaa pois työpaikkakunnaltaan perheensä luo ja ASP-lainalla rahoitettu asunto työpaikan läheisyydessä joutaa vuokralle. Sijoittaja-tursas täytti lomakkeen kuten piti, mutta hän sai kuukauden päästä vastauksena hylsyn hakemukseensa. Pelkkä etätöihin siirtyminen toiselle puolelle Suomea ei riittänyt perusteeksi väliaikaiselle vuokraukselle.

Sijoittaja-tursaksen (toivottavasti taivutin nimen oikein) tarina jatkui sillä, että hän lähti neuvottelemaan oman pankkinsa kanssa ASP-ehtojen poistamista lainasta. Tässä kohti ilmeni se, että ASP-lainaan kuuluvan valtiontakauksen poistumisen myötä vakuusvajetta oli kertynyt lähes 30 000 euroa.

Tämä tarkoitti vuorostaan sitä, että vakuuksia pitäisi pystyä kaivamaan jostain heti lisää, tai vaihtoehtoisesti pitäisi pystyä lyhentämään lainaa tuon vajeen verran. Sijoittaja-tursas pystyi hoitamaan jälkimmäisen vaihtoehdon. Hieman lisäkuluja muodostui myös uuden isännöitsijäntodistuksen hankinnasta, jota myös tarvittiin tässä yhteydessä.

Kannattaako kuuliaisuus?

Sijoittaja-tursaan tarinassa saattoi monelle herätä mieleen se ajatus, että kannattaako olla kuuliainen kansalainen? Mitä suuremmilla todennäköisyyksillä kukaan ei huomaisi heti asiaa, vaikka laittaisit ASP-asuntosi vuokralle etkä kertoisi siitä kenellekään. Päteekö tässä vanha lausahdus, että on helpompaa pyytää anteeksi kuin lupaa?

Noh, Inssin osingot -sijoitusblogi ei suosittele koskaan hämärähommia, eikä tehdä tälläkään kertaa tässä poikkeusta. Suosittelen siis vahvasti jokaista lukijaani pysymään pykälille kuuliaisena, vaikka oikaisu saattaisikin tuntua helpolta ratkaisulta.

Se on kuitenkin fakta, että jos jossain vaiheessa Valtiokonttori kiinnostuu tekemisistäsi, jäät varmasti kiinni alta aikayksikön. Ei tarvitse olla suuri seppä, että Verohallinnon tiedoista voi havaita vuokratulot pääomatuloissa, tai että Maistraatin kautta voidaan jopa takautuvasti katsoa kuka siellä asunnossa on oikeasti kirjoilla.

Olen aika varma siitä, että Valtiokonttorilla ei silitetä sinun päätäsi, jos jossain vaiheessa ilmenee että ASP-lainalla rahoitettu asuntosi on viimeiset vuodet ollut kenenkään tietämättä sijoituskäytössä. Ainakin itse toimisin tässä tapauksessa mieluummin better safe than sorry -periaatteella.

Jäädään seuraamaan miten ASP-lainalla rahoitettu ensiasuntoni alkaa tuottamaan minulle rahaa ja kuuluuko Valtiokonttorista koskaan minkäänlaista kuittausta kirjepostilleni.

Saatat olla kiinnostunut myös:

• Kannattaako ASP-säästäminen tänä päivänä?
• Opintolaina ja ASP-säästäminen – varma keino vaurastua?
• Miksi opintolaina on niin vihattu?
• Siiri laittoi opintolainan ASP-tilille ja sai kansan raivon valtaan
• ASP-asunnon vuokraaminen – Näin vuokrasin ASP-rahoitetun ensiasuntoni