Katsos vaan, allekirjoittaneella tuli vuosi täyteen virallista vuokranantajuutta. Vuokralaiseni vuokrasopimus astui voimaan vuosi sitten kesäkuun alussa, joskin annoin vuokralaisen kantaa tavaroitaan paikalle jo reilusti toukokuun puolella.

Vuokrasuhteeni on siis kestänyt nyt jo lähes 13 kuukauden ajan. Tämän reilun vuoden ajan asuntosijoittaminen on ollut varsin mukavaa ja helppoa puuhaa, mitä nyt matkaan mahtui yksi sekoilu vuokrasopimuksen ja vesimaksun kanssa. Otetaan tämäntapaiset kommellukset vastaan vain oppeina jatkoa ajatellen.

Nyt kun ensimmäinen vuosi asuntosijoittamista on tullut täyteen kaikkien virallisten mittareiden mukaan, allekirjoittanut innostuu pohtimaan teille erästä asuntosijoittamisen peruskysymystä: miten maksimoida vuokrasuhteen pituus?

Miksi vuokrasuhteen pituus kannattaa maksimoida?

Ennen kuin sukellamme itse vinkkeihin, otetaan nopea katsaus perusteisiin. Minkä takia vuokrasuhde, eli vuokralaisen ja sinun luoma vuokrasopimuksesi kannattaisi olla voimassa mahdollisimman pitkään?

Vastaushan on hyvin simppeli ja monet varmaan sen arvaavatkin, eli syy piilee taloudellisissa asioissa. Kuten allekirjoittanutkin on päässyt oman asuntosijoittamistaipaleen aikana havaitsemaan, vuokralaisen etsiminen voi olla stressaavaa ja joskus jopa kallistakin puuhaa.

Reilu vuosi sitten kerroin teille kauhutarinan omasta sekoilustani, jossa oma asuntoni keräsi peräti viisi tyhjää kuukautta putkeen. Näin pitkä kuiva kausi on erittäin poikkeuksellinen ja minun kohdallani se johtui useasta epäonnisesta tekijästä yhtä aikaa. Asuntoni jäi tyhjilleen vuoden hiljaisimpana sesonkina, keskellä koronapandemiaa, jossa yritin ensiksi vuokrata asuntoa itse ja myöhemmin passiivisen välittäjän kanssa.

Vaikka en usko moisen sekoilun enää toistuvan, siitäkin huolimatta on hyvin todennäköistä, että vuokralaisen vaihtuessa vuokrasuhteeseen tulee yhden kuukauden mittainen tauko, jolloin tulot eivät juokse, mutta menot maksetaan totuttuun tapaan. Minulla ei ole mitään lähteitä tukemaan väitteitäni, mutta siitä huolimatta uskon aika harvan vuokranantajan pääsevän vuokralaisen vaihdosta ilman tyhjää kuukautta.

Ja ihan sama vaikka pääsisikin, vuokralaisen vaihtuminen tuo aina jonkinlaisia kuluja. Välittäjän ollessa kuvioissa välityspalkkio nielee euroja, samoin kuin itsenäisessä vuokraamisessa näyttöjen järjestely tai sopimusten teko maksaa usein jotain rahaa. Puhumattakaan sitten siitä vaivasta, mikä vuokralaisen vaihtumisessa syntyy.

Lisäksi on hyvä muistaa se, että muutto on usein niitä paikkoja, missä asunto kuluu kaikista eniten. Uskallan väittää, että monet asuntoihin tulleista lattia- tai seinänaarmuista on aiheutettu siinä kohti, kun painavia huonekaluja liikutellaan muuttokiireiden ja -stressin keskellä.

Vinkki 1: älä korota vuokraa

Siirrytään vinkkien pariin ja otetaan ensimmäiseksi vinkiksi hyvinkin ajankohtainen aihe, eli vuokran korottaminen. Nyt kun elämme pitkästä aikaa inflaation maailmassa, jossa kaikkien tavaroiden hinnat nousevat silmissä, myös vuokran nostamiselle tulee entistä enemmän paineita.

Vaikka vuokrannosto on tällä hetkellä perusteltua, kolikon toisella puolella vuokrattavuus voi kärsiä. Oli myytävä palvelu sitten mikä tahansa, lehtitilauksesta suoratoistopalveluun tai vuokraan, jokainen hintamuutos tarjoaa aina paikan sille, että asiakas miettii jatkossa palvelun tarpeellisuutta tai olisiko tarjolla vaihtoehtoisia ratkaisuja.

Toisin sanoen, jos vuokralainen on jo aiemmin miettinyt hieman muuttamista toiseen asuntoon, niin ilmoitus vuokran tarkistamisesta voi olla viimeinen tikki sille, että tarvittava ”kannustin” muuttamiseen syntyy. Tilannehan voi olla ihan sama, vaikka nostaisit vuokraa vain nimellisesti suorastaan mitättömällä summalla.

Vinkki 2: vuokran hinnoittelu

Seuraavassa vinkissä otamme askeleen taakse. Ennen kuin voi olla korottamatta vuokraa, täytyy tietenkin olla jokin vuokra. Tämä vuokrahan sovitaan yleensä vuokrasuhteen alussa ja se on lähes poikkeuksetta pöydällä jo siinä kohti, kun vuokranantaja etsii potentiaalisia vuokralaisia.

Jos asunnon vuokra on nostettu kipurajoille asti, moni saattaa funtsia asunnon vaihtamista. Useimmiten kilpaillulta markkinalta löytyy kuitenkin aina joku, joka hinnoittelee oman asuntonsa maltillisemmin. Näissä tapauksissa vuokralaista saattaa alkaa houkuttamaan aidan toiselle puolelle muuttaminen vihreämmän ruohon perässä.

Vastaavasti taas jos vuokranantaja uskaltaa pyytää markkinahintaa halvempaa vuokraa, vuokralaisen kynnys muuttaa pois kasvaa jo aika isoksi. Jos samalla hinnalla ei saa löydä itselleen vastaavaa asuntoa, niin kyllä se kummasti hillitsee muuttointoa.

Vinkki 3: sijainti ja varustelu

Loikataan ulos hintaan liittyvistä yksityiskohdista ja lähdetään katsomaan itse asuntoa. Ennen kuin kurkkaamme asunnon sisään, voimme keskittyä asunnon sijaintiin, joka on niin ikään iso valttikortti. Mitä parempi tai uniikimpi sijainti kohteella on, sitä todennäköisemmin vuokrasuhde on pitkä, koska vastaavia kohteita ei yksinkertaisesti tule vastaan.

Samaan voisi niputtaa myös asunnon yleisen kunnon, pohjaratkaisun, varustelun ja mitä näitä nyt on. Jos asunto vastaa vuokralaisen tarpeita, luonnollisesti vuokrasuhdekin venyy todennäköisemmin pitkäksi. Vastaavasti taas erikoiset pohjaratkaisut, erilaisten mukavuustekijöiden puute (tiskikone, pesukoneliitäntä, parveke tai sen lasitus) saattaa olla monelle se juttu, jonka vuoksi muutto toiseen asuntoon alkaa houkuttamaan.

Vinkki 4: vuokranantajan oma aktiivisuus

Pidempään meikäläisen asuntosijoittamisjuttuja lukeneet saattavatkin jo tietää, että meikäläinen haluaa panostaa erityisesti vuokrasuhteeseen. Allekirjoittanut näkee vuokralaisen ikään kuin omana asiakkaanani, joka voi koska tahansa nostaa kytkintä, mikäli ei ole tyytyväinen minuun tai asuntooni. Asuntoon voin tässä kohti vaikuttaa varsin rajallisesti, mutta omaan käytökseeni taas huomattavasti enemmän.

Jokaisen vuokranantajan on hyvä muistaa se, ettei hyvä vuokranantaja ole todellakaan itsestäänselvyys. Hoitamalla vuokranantajan tehtävät huolellisesti ja jämptisti voit pelata itsellesi jonkinlaisen etulyöntiaseman. Asunnossa on mukavaa asua, kun vuokranantaja hoitaa omat asiansa välittömästi.

Tämän kohdan olen saanut tuntea itsekin, kun olen asunut vuokralla. Joskus kohdalle on osunut passiivinen vuokranantaja, jonka kanssa asiointi on raskasta. Välillä on saanut odottaa viikkoja vuotavien hanojen korjaajia ja joskus häkkivarastot ovat olleet täynnä vuokranantajan roinaa. Etenkin jälkimmäinen liittyy osaltaan myös asunnon varusteluun, jota jo aiemmin peräänkuulutin.

Oikein hyvällä pelisilmällä varustettu vuokranantaja muistaa välillä myös vuokralaista. Jos vuokranantaja budjetoi itselleen 15 euroa vuodessa jouluna vuokralaiselle annettavaan kuohuvaan pulloon ja konvehtirasiaan, saattaa tällä investoinnilla saada nopeasti huikean tuoton, mikäli vuokralainen pysyy tämän vuoksi asunnossa pidempään.

Vinkki 5: huoneiden määrän vaikutus

Viimeisenä vinkkinä nostan asunnossa olevien huoneiden määrän. Monesti sijoittajat ovat kiinnostuneita etenkin yksiöistä, sillä niissä on pienet kulut ja toisaalta etenkin opiskelijakaupungeissa tarvetta löytyy jatkuvasti. Toisaalta yksiöllä on myös huonojakin puolia, jotka saattavat heijastua vuokrasuhteen pituuteen.

En tiedä onko tästä tehty mitään virallista tutkimusta, mutta uskallan väittää, että moni muuttaa yksiöstä pois nimenomaan sen vuoksi, että asunto käy yksinkertaisesti liian pieneksi. Ajan myötä vuokralaisen oman tilan tarve voi kasvaa jopa sinkuilla, puhumattakaan sitten siitä, että kuvioihin tulisi joku kumppani tai kämppis.

Itselläni on siinä mielestä ehkä hyvä tilanne, että oma kaksioni on vuokrattu yhdelle vuokralaiselle. Tämä vuokralainen voi siis huoletta löytää siihen itselleen jonkun kaverin, eikä käy heti liian pieneksi ja muutto tule sitä kautta automaattisesti ajankohtaiseksi.

Toisaalta tilanne toimii myös toiseen suuntaan. Oikeasti isojen perheasuntojen kohdalla vuokralaisen ero tai muu kahden aikuisen talouden muuttaminen eri osoitteisiin voi tarkoittaa väkisinkin muuttoa, sillä yhden maksavan aikuisen talous ei kykene kustantamaan ison asunnon vuokraa.

Saatat olla kiinnostunut myös:

• Aloitan pian asuntosijoittamisen – mutta alku ei ole tuntunut helpolta
• Suomen surkein asuntosijoittaja tarinoi – nämä kaikki virheet tein
• Asuntosijoittaminen alkaa vihdoin – ensiaskeleeni vuokraisäntänä
• ASP-asunnon vuokraaminen – Näin vuokrasin ASP-rahoitetun ensiasuntoni
• Kolme kuukautta asuntosijoittamista takana – Ajatuksiani sijoitusasunnosta
• Huolimaton yksityiskohta vuokrasopimuksessa maksoi minulle pari satkua
• Miten maksimoida vuokrasuhteen pituus? - 5 vinkkiä pitää vuokralainen