Olen kirjoittanut alkuvuoden 2021 aikana pari asuntosijoittamiseen liittyvää julkaisua ja nyt on hyvä aika jatkaa taas aiheen parissa. Tällä kertaa uusi osa sisältää varsin mukavaa kirjoitettavaa, koska pääsin viimeinkin tavoitteeseen asti: sain asuntoni virallisesti sijoituskäyttöön.

Jos tiivistetään aiemmat julkaisut, niin ensimmäiseksi muutin Kuopioon, jonka myötä Jyväskylän omistusasuntoni jäi tyhjilleen. Tämän myötä oli hyvä aloittaa pitkään haaveilemani asuntosijoittaminen ihan käytännön tasolla. Alussa koitin hoitaa kaiken itse, mikä oli virhe. Melko pian tajusin ottaa kuvioon mukaan välittäjän, joka sekään ei sujunut kuten toivoin.

Tässä julkaisussa on tarkoituksena käydä läpi mitä tapahtui sen jälkeen, kun annoin pakit ensimmäisenä kuvioissa olleelle välittäjälle. Miten homma lähti rokkaamaan uuden välittäjän kanssa ja mitä sen jälkeen tapahtui, kun sopiva vuokralainen löytyi? Siitä luvassa seuraavaksi.

Uusi välittäjä laittoi heti tuulemaan

Edellisessä artikkelissa kerroin teille mm. siitä, miten onnistuin välittäjänvaihto-operaatiossa törmäämään varsin erikoiseen vuokravälittäjään. Soittaessani hänelle hän jaaritteli puhelimessa melkein 30 minuuttia melko erikoisia juttuja haukkuen matkalla oikeastaan kaikki mahdolliset asiat mitä vuokra-asuntomarkkinoilla liikkuu. Ennen soittoa olisin ollut valmis tekemään välittäjän kanssa välittömästi paperit, mutta erikoinen puhelu sai minut katumapäälle, emmekä päässeet sopuun asti.

Tämän jälkeen valintani kohdistui melko ison ja tunnetun ketjun palveluihin. En tiedä miksi olin alussa vähän nuiva isoja ketjuja kohden, mutta nyt olin vähän pakkoraossa kokeilemaan onneani sellaisen kanssa. Ei muuta kuin soittoa ison ketjun välittäjälle ja selittämään tilannettani heille.

Jos edellinen välittäjä jaksoi jauhaa kanssani puoli tuntia puhelimessa, tämä seuraava välittäjä selvisi aiheesta neljässä minuutissa. Todella jouhevaa toimintaa, jossa toimeksiannosta otetaan heti koppi sen sijaan, että alkaa epämääräinen negailu. Sain muistaakseni vielä samana iltana sähköpostiini toimeksiantosopimuksen allekirjoitettavaksi. Homma liikahti eteenpäin siis oikeastaan välittömästi.

Yksi pieni ongelma meillä oli kuitenkin käsissä. Minulla oli tässä vaiheessa vielä kuusi päivää jäljellä viikon irtisanomisaikaa vanhan välittäjän kanssa, mikä esti ainakin näkyvän välityspalvelun asunnon kohdalla. Tästä huolimatta aloitimme markkinoinnin heti ”tiskin alla”, eli asuntoon lähti välittömästi toimeksiannon allekirjoituksen jälkeen virtaamaan porukkaa näytön merkeissä.

Asunnossani alkoi olla viimeinkin vipinää

Ison ketjun välittäjällä näytti olevan melko kattava ”pankki” potentiaalisia vuokralaisia heti asuntoa kohti. Heti kun toiminta alkoi, aloitettiin tyhjentämään pankkia ja asuntonäyttöjen ovi kävi aktiivisesti.

Ensimmäisen viikon aikana asuntoa kävi katsomassa 3-4 henkilöä, vaikka asunto ei edes ollut julkisesti tarjolla. Hauska vertailukohta tähän on se, että edellinen välittäjä sai kolmen kuukauden aikana saman verran porukkaa käymään asunnolla, mitä uusi välittäjä tempaisi ensimmäiseen viikkoon.

Toinen hieno juttu tässä uudessa välittäjässä oli se, että välittäjä piti minua oma-alotteisesti tietoisena kaikista käänteistä. Parin viikon mittaisen yhteiselomme aikana ehdimme soitella tai laittaa sähköpostia ehkä kymmenisen kertaa. Välittäjä soitti minulle yleensä seuraavana päivänä näytöstä ja kertoi miten meni, minkä takia vuokralainen ei päätynyt asuntoon ja miten homma jatkuu. Tosi avointa toimintaa, versus mitä se oli edellisen kaverin kanssa. Häneltä kun ei saanut vastausta edes kysymällä.

Mainos: Kiinteistökattaus ostaa ja myy toimisto- ja liikekiinteistöjä yli 25 vuoden kokemuksella

Tämän välittäjän kohdalla kävimme myös sitä keskustelua, mitä olisin kaivannut edelliseltä välittäjältä. Kun näytön jälkeen ei syntynyt vuokrasuhdetta, kyselin välittäjältä näkemyksiä mitä tehdään. Minä kyselin mm. pariin kertaan vuokran tarkastamisen perään, mutta välittäjä halusi katsoa hetken alkuperäisellä vuokrahinnalla. Kyselin myös hänen kantaansa erilaisiin porkkanoihin, kuten -50% ensimmäiseen vuokraan, mutta hän ei nähnyt niitäkään heti tarpeelliseksi.

Sekin oli jännä juttu, että välittäjät näkevät asiat niin eri tavalla. Esimerkiksi se boomer-välittäjä, kehen meinasin jo haksahtaa, ei hirveästi kehunut asuntoni kuntoa kuvien perusteella. Sen sijaan tämä toimeksiannosta kopin ottanut välittäjä jaksoi joka vaiheessa muistuttaa siitä, että tuon kuntoiset asunnot keskustassa menevät kyllä kaupaksi, eikä kukaan myöskään ollut kieltäytynyt asunnosta sen kuntoon vedoten.

Yllättävä kokemus: valmiit kuvat eivät kelvanneet

Myöhemmin saatiin lusittua irtisanomisajan läpi ja vanha välittäjä poistui kuvioista. Välittömästi tämän jälkeen asunto laitettiin uudestaan nettiin tarjolle. Minä yllätyin hieman siitä, että jokainen välittäjä tahtoo kuvata itse asunnon. Kuten jo edellisessä julkaisussa kerroin, sain Sijoitusasunnot.com:n porukan ottamaan asunnostani valmiit myyntikuvat, joita tarjosin myös kaikille keskusteluissa pyörineille potentiaalisille uusille välittäjille.

Minulle tuli kuitenkin yllätyksenä, että välittäjät olivat kuitenkin varsin nihkeitä käyttämään näitä kuviani. Esimerkiksi jo monesti mainittu boomer sanoi minulle, miten hän ei suostu ottamaan asuntoa välitykseensä, ellei saa itse kuvata omalla digikamerallaan.

Tämä välittäjä perusteli minulle näkemystään sillä, että hänellä kun oli jo hankittuna oma digikamera sitä puuhaa varten. Vastasin hänelle ehkä vähän ilkeilevästi, että jos koet ottavasi omalla kamerallasi parempia kuvia mitä ammatikseen asuntoja kuvaava ottaa ammattilaisen laitteilla, niin go a head, mutta minun intressini on saada asuntoon vuokralainen.

Myös se välittäjä johon lopulta päädyin, kuvasi asunnon lopulta itse, vaikka olin alussa vähän ajatusta vastaan. Tämä oli minulle hieman haastava paikka, koska minulla olisi ollut valmiit ja hyvät kuvat annettavaksi, mutta jokainen tahtoo kuvata asuntonsa itse. Lisäksi minun mielestäni nämä viimeiseksi jääneen välittäjän kuvat olivat aiempia kuvia huonompia, koska niissä asunto näytti ahtaalta ja pimeältä ja sekös toi jälleen kerran vähän epävarmuutta peliin.

Luultavasti jos vuokralaista ei olisi löytynyt, olisin jossain vaiheessa ehdottanut näiden minulta löytyvien kuvien käyttöä ilmoituksessa. Vähän yllättävänä oppina tästä jäi minulle käteen, että jos käytät välittäjää, älä vain hanki maksullista valokuvaajaa omaan piikkiisi. Hyvin suurella todennäköisyydellä välittäjä tahtoo kuitenkin kuvata asunnon itse ja sinun tilaamasi kuvat jäävät pölyttymään läppärin kovalevylle.

Viimeinkin tärppää ja vuokralainen löytyy

Noh, onneksi minulle ei tullut tarvetta pyytää vanhoja kuvia käyttöön, koska vuokralainen löytyi melko pian. Mikäli muistini ei petä, niin tämä lopulta asunnon valinnut kaveri otti yhteyttä välittäjään kolmantena päivänä siitä, kun asunto laitettiin ylipäätään nettiin tarjolle.

Ihan purematta tämä vuokralainen ei asuntoa niellyt, ensiksi hän kävi katsomassa asuntoa, sitten vielä toistamiseen, jonka jälkeen yksi nukuttu yö ja niin sanotusti kättä päälle. Onneksi välittäjällä oli kärsivällisyyttä antaa hänelle aikaa pohtia asiaa rauhassa ja käydä tutustumassa asuntoon kahdesti.

Täytyy sanoa että oli aika helvetin hyvä fiilis siinä kohti, kun mailiini tuli ilmoitus vuokralaisen löytymisestä. Viimeinkin, olihan tätä hetkeä odotettu peräti joulukuusta asti. Vuokralainen otti asunnon vasta kesäkuun alusta, eli noin 40 päivän päästä, mutta se oli mielestäni pieni riesa kokonaisuudessa: olihan asunto ollut tyhjillään jo miltei neljä kuukautta.

Jälkikäteen voi vain kiitellä uuden välittäjän muodossa tapahtunutta resettiä, koska homma tuntui ratkeavan sen avulla. Minulla meni uuden välittäjän kanssa ainoastaan 14 päivää vuokralaisen löytymiseen. Tämä aikajakso pitää sisällään jopa seitsemän päivän irtisanomisajan sekä vuokralaisen ”yön yli nukkumiset”. Suorastaan erittäin nopeaa toimintaa, ainakin jos verrataan edellisiin kollegoihin.

Minkälaisia tuloksia toinen välittäjä toi?

Kahden viikon aikana välittäjä ehti kuluttaa asuntoni saranoita kymmenen kertaa, eli asuntoa kävi katsomassa kaikkiaan 10 potentiaalista vuokralaista. Hassua kyllä, välittäjä sätti itseään minulle melko paljon, ”kun vasta kymmenes vierailija otti asunnon”. Lohduttelin kuitenkin välittäjää sillä, että hän sentään sai houkuteltua potentiaalisia vuokralaisia asuntoon. Edellisen välittäjän saldoksi kahden viimeisen kuukauden aikana jäi yksi ainoa sovittu näyttö, joka kuitenkin peruttiin ennen sen järjestämistä.

Mieluista oli myös se, että emme menneet pudottamaan vuokraa missään vaiheessa. Sain asunnosta siis saman vuokran, mitä jo edellinen välittäjä koitti saada. Muistelin vuokrasopparin allekirjoitushetkellä lämmöllä jälleen kerran sitä boomer-välittäjää, joka olisi tahtonut heti pudottaa vuokraa, jos asunto olisi tullut hänelle välitettäväksi. Emme myöskään käyttäneet mitään porrastettua vuokrahintaa, vaan vuokralainen maksaa heti suhteen alussa jo täyden vuokran.

Palvelun hinta oli hieman kalliimpi kuin edellisellä välittäjällä. Edellinen välittäjä pyyti minulta palvelustaan yhden kuukauden vuokraa, sisältäen arvonlisäveron, mutta tätä summaa en päässyt koskaan maksamaan, koska asunto jäi vuokraamatta. Uusi välittäjä otti minulta yhden kuukauden vuokran plus aaälvee, mutta hän sai asunnon heti ”kaupaksi”.

Mieluisa yllätys laskun tullessa oli myös se, että asuntolainastani kertyvät bonuspisteet pienensivät hieman loppulaskua. Hups, paljastinkohan nyt minua palvelleen välittäjäketjun nimen?

Vuokraisännän tehtävät kutsuvat

Sen jälkeen kun vuokralainen löytyi, välittäjä hoiti osana palvelua kaikki tarvittavat paperit. Vuokrasopparit tulivat heidän kauttaan, joskin kävimme sen vielä yhdessä läpi ennen vuokralaiselle lähettämistä. Sekä minä että vuokralainen allekirjoitimme sopimukset sähköisesti, eli homma oli helppoa ja kivutonta.

Tämän jälkeen aloitimme myös jutustelun vuokralaisen kanssa, kun aiemmin välittäjä oli toiminut meillä myös viestinvälittäjänä. Välittäjä vinkkasi siitä, että vuokralainen tahtoisi maalata asunnon olohuoneen seinät, jotka olivat kieltämättä täynnä kulumisen jälkiä. Mainitaan muuten se, että nuo seinät maalattiin neljä vuotta sitten minun muuttaessani asuntoon, mutta yllättävän paljon kulumajälkeä ehtii tulla seiniin vain muutamassa vuodessa. Seinistä oli selvästi nähtävissä missä kohti mm. sohva oli minun aikanani sijoitettuna.

Ajattelin vetää homman ihan kunnolla maaliin (heh) ja päätin tarjota vuokralaiselle maalien sijasta myös työn, eli palkkasin ammattilaisen maalaamaan seinät. Saadaanpahan työlle ammattimainen jälki, eikä tarvitse miettiä kuka hoitaa jälkipyykin, mikäli urakan aikana sattuu jonkinlaisia hups-hetkiä. Tähän minulta upposi noin 500 euroa alvin kanssa, joskin kuitit kannattaa laittaa talteen ja vähentää ne verotuksessa.

Toinen juttu mihin investoin ennen vuokralaisen tuloa oli kattoon asetettavat kiskot, jotka mahdollistavat taulujen ja muiden ripustamisen asunnon seinille vaurioittamatta sitä. Vuokralainen kertoi minulle olevansa halukas laittamaan tauluja seinille, mutta toivoi siihen ratkaisua, jossa hän ei riko mitään. Kiskot olivat minun ratkaisuni tähän ongelmaan.

Investoin siis ennen vuokrasuhteen alkua useita satasia asuntoon. Tämän lisäksi annoin vuokralaisen aloittaa muuttourakkansa lähes kolmea viikkoa ennen vuokrasuhteen alkua, koska asunto oli jo tyhjä ja eikä minulla ollut mitään sitä ajatusta vastaan. Ainakin näin tuoreena vuokraisäntänä haluan uskoa siihen, että jos joustaa asioista ja pitää vuokralaisesta huolta, niin se näkyy myöhemmin jossain toisaalla, kuten vaikkapa pidempänä vuokrasuhteena.

Vakuutuksista puheenollen päädyin lopulta sijoittamaan myös vuokranantajan vakuutukseen. Oma kotivakuutukseni rullasi Jyväskylän asuntoon aina siihen asti, kunnes vuokralainen hankki asuntoon oman vakuutuksen. Siitä hetkestä eteenpäin vaihdoin asunnon kotivakuutuksen vuokranantajan vakuutukseksi. Hinta tipahti lähes puoleen, eli maksan palvelusta 23 euroa vuodessa.

Ymmärrykseni mukaan vakuutus on melko turha siinä tapauksessa että vuokralaisella on kotivakuutus, mutta erityisen arvokas niissä tapauksissa, missä vuokralainen on syystä tai toisesta mennyt katkaisemaan kotivakuutuksen muuton jälkeen.

Omasta vuokralle muutosta käytännön oppeja

Yleisesti vuokraisännän hommia ei ole tullut hirveästi opiskeltua ennakkoon. Perus jutut tiedän, mutta pienellä opiskelulla olisin voinut kenties fiilata vielä entisestään ns. ”asiakassuhdetta” kuntoon. Yksi hyvä oppi kuitenkin oli oma taannoinen Kuopioon vuokralle muutto. Tämän muuton aikana pääsin asettumaan vuokralaisen asemaan ja painelin mieleen mitä kaikkea informaatiota olisin itse halunnut saada muuton aikana.

Meillä tämä Kuopioon muutto meni vähän sellaisella kaavalla, että mitään infoja ei tullut mistään, vaan kaikki piti selvittää erikseen. Yleensä selvittäminen tarkoitti sitä, että soitan vuokraisännälle, joka käskee katsoa isännöitsijän tai huoltoyhtiön puhelinnumeron rapun alaovesta ja varmistaa asian heiltä. Esimerkiksi asuntoon kuuluva häkkivarasto piti selvittää sitä kautta, jonka jälkeen vintillä meillä oli vastassa ääriään myöten vuokraisännän omistamaa romua ja roskaa täynnä oleva varasto.

Tämä oli yksi hyvä konkreettinen oppi. Jos minua suoraan sanoen vitutti siirrellä oman vuokraisäntäni ruosteen ja pölyn peittämiä liesiä tai rikkinäisiä huonekaluja häkkivaraston nurkkaan, luultavasti samainen operaatio ärsyttäisi myös minun vuokralaistani. Tästä oppineena kävin varmistamassa Jyväskylän kämpän häkkivaraston siisteyden sekä sijainnin, jotta osaan kuvailla sen heti kerrasta vuokralaiselle, ennen kuin hän ehtii kysyä sitä minulta.

Vuokrasuhteen alussa kirjoitin vuokralaiselle melko kattavan UKK-tyyppisen mailin, josta ilmeni jos ei kaikki, niin vähintään suurin osa tarvittavasta tiedosta. Koska käytin välittäjää, en tiedä miten paljon hän oli jo sivistänyt vuokralaista, mutta kävin tässä mailissa läpi mm.:

• Isännöitsijän ja huoltoyhtiön yhteystiedot sekä linkin netissä tehtävään muuttoilmoitukseen
• Minun yhteystietoni ja miten minut yleensä tavoittaa parhaiten
• Häkkivaraston ja autopaikan sijainti (sekä ohjeet mitä tehdä jos autopaikka ei kiinnosta)
• Sähkösopparin ja kotivakuutuksen hankintaan liittyen tuli mainittua INSSIN-alennuskoodista
• Alaoven PIN-koodit ja ovipuhelimen toiminta yleisesti
• Asuntoon jäävien huonekalujen kohtalo
• Edellä kerrotut asuntoon tulevat pintarempat ennen muuttoa

Joskus olen nähnyt joillakin pro-tason asuntosijoittajilla jonkinlaisia tervetuloa-kansioita, josta löytyy kaikki tarpeellinen tieto asuntoon liittyen. Onko minulla sitten sellaista? No ei, ainakaan täydellistä sellaista. Täytyy alkaa suunnittelemaan sellaisen tekoa. Kodinkoneiden ohjekirjat jäivät asuntoon, mutta toistaiseksi kansion sisältö on pitkälti siinä.

Ensiaskeleet vuokraisäntänä onnistuneet

Näin parin viikon vuokraisännöinnin jälkeen fiilikseni on ihan hyvä. Sanotaanko näin, että siinä kohti kun asunto on jo löytänyt asukkaan, niin suhtaudun huomattavasti innokkaammin asuntoani koskevien asioiden hoitamiseen. Jos vuokralaisen etsiminen turhautti, niin tämä tilanne vuorostaan innostutti. Fiilis oli vähän kuin ensimmäisenä työpäivänä, jossa on innokas oppimaan uusia ja nappaa asioista mielellään koppia.

Yksi pieni hasardi meillä kuitenkin kävi. Puhun meillä, koska minä ja vuokravälittäjä olimme puhuneet asioista vähän ristiin. Tämän hasardin hintalappu oli luokkaa 2 euroa per kuukausi, mutta se aiheutti jonkun verran ylimääräistä puhelinsoittorumbaa minun, välittäjän ja vuokralaisen välillä. Ensihämmennyksen jälkeen homma saatiin kuitenkin maaliin.

Siinä vaiheessa kun välittäjä oli luovuttanut avaimet vuokralaiselle, vuokralainen oli kehunut tälle tapaani hoitaa asioita ja että kaikki sovittu on hoidettu viimeisen päälle. Kieltämättä moinen palaute välittäjän välittämänä (heh) kuulosti hyvältä. Toivottavasti tämän pohjalta vuokralainen viihtyisi asunnossa, eikä tarvitsisi ottaa välitys-show’ta uusiksi hetkeen.

Rahaa meni, mutta nyt sitä alkaa myös tulemaan

Jonkun verran urakka kävi myös lompakkoni päälle. Vuokravälittäjän lasku lankesi maksuun ennen kuin vuokralainen maksoi vuokraansa tai vuokravakuuttansa, samoin kuin maalarin vierailusta jäi maalin käryn lisäksi myös lasku pöydälle. Tämän lisäksi tauluja varten asennettavat kiskot kustansivat vajaan satasen, joskin sain asennustyön lähipiiristäni.

Jos eläisin kädestä suuhun, saattaisi minua vähän hirvittää noin paljon kuluja lyhyen ajan sisään. Jälleen kerran hyvä esimerkki siitä, että on kivaa kun on vähän käteistä tyhjän panttina. Ei ainakaan tarvitse alkaa miettimään, että mistä repisi vähän yllärinä tulleen maalarin palkkiot.

Kokonaisuudessaan minulle jäi välittäjän käytöstä ihan positiivinen kuva, vaikka aika suurta sekoilua käytiin parin ensimmäisen ehdokkaan kohdalla. Vitsikkäästi voidaan sanoa, että välittäjällä on väliä, toisin kuin vaikkapa heidän pyytämillään palkkioilla. Alussa koitin säästää ja valitsin muita halvemman välittäjän, mutta myöhemmin säästö osui omaan nilkkaan, kun asunto ei mennytkään vuokralle ja tyhjiä kuukausia kertyi tämän myötä noin reilut kolme kappaletta.

Tässä vaiheessa vuokraisännän urani on jo saanut ensimmäiset askeleet, koska tililleni on ehtinyt kilahtaa takuuvuokra ja asukkaalla on taskussaan asuntoni avaimet. Ensimmäinen vuokra tulee myös maksuun kesäkuun alussa. Näiden lisäksi hoitelin vappuna asiat Valtiokonttorin kanssa, koska kyseessä oli ASP-lainalla rahoitettu asunto. Täytyy tästä ASP-asunnon vuokraamisesta tehdä vielä kokonaan oma postaus tähän blogiin.

Saas nähdä miten urani vuokraisäntänä nyt jatkuu. Toivottavasti suurimmat haasteet olisivat nyt takana päin ja nyt saisi hetken aikaa huilahtaa. Tietysti vuokralaisesta ja asunnosta täytyy pitää huolta, eli henkisesti olen valmistautunut myös hoitamaan erilaisia käytännön asioita mitä vuokrasuhteessa saattaa ilmetä.

Toiveissani olisi myös se, että vuokrasuhde kestäisi nyt jonkin aikaa. Vitsikkäästi toivottelinkin jo vuokravälittäjälle, että toivottavasti emme näe hetkeen, vaikka lupasin samalla soittaa ensimmäisenä hänelle, mikäli olen taas uutta vuokralaista vailla.

Muut Kohti omistusasuntoa-juttusarjan tekstit luettavissa täältä:

• Kohti omistusasuntoa, osa I - ensiaskeleeni omistusasunnon hankintaan
• Kohti omistusasuntoa, osa II - pankista hakemaan rahaa
• Kohti omistusasuntoa, osa III - viimeiset puristukset ennen kauppoja
• Kohti omistusasuntoa, osa IV - mitä tapahtui kaupan jälkeen?
• Kohti omistusasuntoa - tiivistelmä kaikista teksteistä
• Insinööri eksyi Taloussanomien sivuille
• Kohti omistusasuntoa, osa V – Pohdintaa ensiasunnon hankinnasta
• Asuntolainan kilpailutus – Kolmella puhelulla 1561 euron säästö