Helsingin Sanomat kirjoitti hiljattain taloyhtiöistä, jotka eivät peri osakkailtaan lainkaan hoitovastiketta. Artikkeli oli erinomainen ja ajatuksia herättävä, joten en malttanut olla tarttumatta siihen myös oman blogini puolella.

Suomalaiset ovat tunnetusti ”ilmaisten ämpärien kansaa”. Me innostumme ilmaisista tuotteista, suurista alennuksista ja suurista osinkotuotoista. Myös yhtiövastikkeeton taloyhtiö istuu erinomaisesti tähän yhtälöön, joten ei ihme, että nollan euron hoitovastike houkuttelee monia vähintäänkin ajatustasolla.

Vaikka itselläni ei olekaan omakohtaisia kokemuksia nollan euron vastikkeista, herätti artikkeli kuitenkin sen verran paljon ajatuksia ilmoille, että aiheesta saa tehtyä oman blogikirjoituksen.

Taloyhtiön vastikkeet for dummies

Aloitetaan tämäkin artikkeli hieman perusteiden kertaamisella. Mitä tarkoittaa taloyhtiön vastikkeet, miksi niitä kerätään ja ennen kaikkea – miten jotkut onnistuvat välttämään vastikkeet kokonaan.

Varmaan kaikki taloyhtiöstä omistusasunnon hankkineet tietävät, taloyhtiö hoitaa talouttaan hoitovastikkeen avulla. Puhekielessä sekoitamme usein termit yhtiövastike, hoitovastike ja vastike, eikä ihme, sillä niiden perusperiaate on usein sama.

Hoitovastike on vastike, jonka avulla maksetaan taloyhtiön juoksevia hoito- ja ylläpitokustannuksia. Tällä vastikkeella katetaan mm. talon lämmittäminen, jätehuolto, kiinteistöhuolto, isännöinti ja siivous.

Rahoitusvastike (joskus myös pääomavastike) maksetaan vuorostaan silloin, kun pelissä on mukana lainarahaa. Taloyhtiön ottamalla lainalla on voitu esimerkiksi rakentaa, korjata tai uudistaa jotain. Pääomavastikkeella voidaan kuitata kaikki lainanhoitokulut, kuten lyhennykset, korot ja muut lainakustannukset.

Yhtiövastike on vuorostaan hoito-, rahoitus ja muiden mahdollisten vastikkeiden muodostama kokonaisuus.

Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2022 keskimäärin 4,80 euroa kuukaudessa huoneistoneliötä kohden, mikä tarkoitti nousua edellisvuodesta 2,6 prosenttia. Kiinteistölehden mukaan kerrostaloissa hoitokulut ovat keskimäärin 5,38 euroa ja rivitaloissa 4,02 euroa neliöltä.

Vastikkeissa puhutaan lähes asunnossa kuin asunnossa aina satasista kuukaudessa – riippuen toki paljon asunnon koosta, sijainnista, kiinteistömuodosta ja taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta. Yhtiövastikkeet ovatkin lainakustannusten ohella monien suomalaisten yleisin asumiseen liittyvä kustannus. Ei siis ihme, että ajatus vastikkeettomasta asumisesta kiinnostaisi.

Taloyhtiö joka ei peri yhtiövastiketta – mitä ihmettä?

Se kulupuolesta, seuraavaksi keskitymme tulopuoleen. Taloyhtiöllähän voi olla pelkän kiinteistön ylläpitämisen ja taloyhtiön asumistoiminnan järjestämisen ohella omia ”bisneksiä”, jotka tuovat taloyhtiölle tuloja. Luonnollisesti taloyhtiön keräämät tulot pienentävät tarvetta vastikkeiden keräämiselle.

Taloyhtiöillä voi olla monenlaisia tuloja. Yleisimmät niistä ovat autotallien, liiketilojen ja asuinhuoneistojen vuokratulot, mutta myös muitakin mahdollisuuksia on olemassa. Olen itse ollut joskus tutustumassa asuntoon, joka sijaitsi taloyhtiössä, joka vuorostaan omisti läheisen parkkipaikan, saaden sieltä parkkipaikkamaksut taloyhtiön kassaan.

Se on vielä jokseenkin yleistä, että taloyhtiö saa jonkinlaisia tuloja. Monessa taloyhtiössä on jokunen taloyhtiön omistuksessa oleva asuinhuoneisto, josta se saa tuloja. Lisäksi talossa voi olla varasto- tai liiketilaa, jota taloyhtiö niin ikään vuokraa eteenpäin.

Riippuen taloyhtiön tulopuolen suuruudesta, näillä tuloilla voidaan alentaa hieman taloyhtiön osakkailta keräämiä vastikkeita. Melko yleinen malli on se, että taloyhtiön tulot tuovat omistajille ”alennusta” vastikkeisiin, mutta Suomessa on olemassa myös taloyhtiöitä, joiden tulopuoli on sen verran hulppea, ettei vastikkeita tarvitse periä lainkaan.

Lisäksi jos vastikkeettomuus ei tunnu vielä tarpeeksi hurjalta, tämän yllä on vielä yksi malli, jossa oikein hyvin taloudelliset asiansa hoitaneet taloyhtiöt maksavat osinkoa osakkailleen. Nämä tapaukset ovat kuitenkin vielä vastikevapaita taloyhtiöitäkin harvinaisempia, sillä usein taloyhtiöiden varallisuus sijoitetaan ennakoivaan ylläpitoon.

Hyvin usein nämä vastikevapaat tai osinkoa jakavat taloyhtiöt sattuvat sijaitsemaan Helsingin kantakaupungissa, joskin poikkeuksia saattaa olla olemassa. Helsingin kova vuokrataso ei varmaan tule kenellekään yllätyksenä, joten jos taloyhtiöllä on tarjota paljon liiketilaa tai asunhuoneistoja vuokralle, on sillä yleensä myös mukavasti tuloja.

Comfort on yksi ”nollavastikkeen talo”…

Helsingin Sanomien juttu keskittyy taloyhtiöön nimeltä OY Comfort AB, joka on 1920-luvulla rakennettu talo Helsingin Uudenmaankadulla, Erottajan ja Kolmikulman tuntumassa. Jutussa on haastateltu taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaa, hallituksen jäsentä ja vastikkeettomuuden perässä taloyhtiöön muuttanutta osakasta.

Comfortin tilanne on hyvin pitkälle yllä kerrotun mukainen. Se omistaa 14 liiketilaa ja muutaman asuinhuoneiston, joita se vuokraa eteenpäin. Vuosittain vuokratuloja taloyhtiön tilille kertyy noin 300 000 euroa, joka on avainasemassa sen kanssa, ettei taloyhtiö peri lainkaan vastikkeita.

Tilojen omistamisen lisäksi vastikkeettomuuden edellytyksenä näyttää olevan tunnollinen ja usein ennakoiva ylläpito. Lisäksi taloyhtiö vaikuttaa jutun perusteella olevan keskivertoa yhteisöllisempi. Asunnot eivät juurikaan vaihda omistajaa, ja myös vuokralaisiin pyritään tutustumaan hyvin. Hallituksen puheenjohtaja kertoi mm. käyttävänsä uusia vuokralaisiaan lounaalla, jotta he tutustuvat paremmin.

…paitsi että ei ole – hetkellisesti

Mielestäni artikkelissa tapahtuu pieni kauneusvirhe siinä, että se maalaa vähän turhankin romanttista kuvaa nollavastikkeettomista taloyhtiöistä. Vaikka Comfort on valittu juttuun esimerkkinä vastikkeettomasta taloyhtiöstä, niin sekin joutuu tällä hetkellä keräämään osakkailta vastikkeita – tosin pientä summaa ja vain vuoden ajan.

Vastikkeiden väliaikainen kerääminen on seurausta parin vuoden takaisista ongelmista. Koronapandemia näkyi myös taloyhtiöiden taloudessa, kun erityisesti kivijalkayritykset olivat suurissa ongelmissa erilaisten rajoitusten keskellä. Comfortin kohdalla pandemian aikana liiketiloista noin kolmannes pysyi tyhjänä, jolloin luonnollisesti tulojakaan ei tullut odotetulla tavalla. Nyt pandemian aiheuttamaa alijäämää paikataan väliaikaisella vastikkeella.

Lisäksi Hesarin juttu ottaa kantaa ajankohtaisiin asioihin, eli myöskään hyvässä taloudellisessa kunnossa olevat taloyhtiöt eivät ole olleet sen enempää suojassa kustannusten nousulta. Esimerkiksi lämmityskustannusten nousu on koskenut myös Comfortia. Myös remonttikustannukset ovat olleet kasvussa, ja taloyhtiö on hiljattain uusinut mm. putket, lukitusjärjestelmän ja liiketilat.

Koodilla "INSSIN" saat 25 euron alennuksen POP-Vakuutuksista

Kannattaako ostaa asunto vastikkeettomasta talosta?

Artikkeliin oli onnistuttu löytämään myös asukas, joka oli ostanut asunnon silkasta vastikkeettomuudesta johtuen. Haastateltava kertoi kärkkyneensä asuntoa parin vuoden ajan, ja sitäkin ennen hän oli iskenyt silmänsä taloyhtiöön jo 15 vuotta aiemmin, joskaan koko aikaa hän ei ole ollut ostohousut jalassa. Comfortin ohella hän seurasi muutamaa muuta vastaavaa taloyhtiötä Helsingin kantakaupungissa.

Hesarin haastattelussa kyseinen asukas kertokin vastikkeettomuuden suurimmaksi porkkanaksi asuntokaupoille. Kun vastiketta ei tarvitse maksaa, säästää asukas vuositasolla tuhansia euroja, jotka hän voi käyttää johonkin muuhun. Asukas itse nostaa vaihtoehtona asuntolainan lyhennykset.

Kuten aina, ilmaisia lounaita ei ole olemassa tässäkään yhteydessä. Vastikkeettomuus, tai tarkemmin ottaen taloyhtiön erinomainen taloudellinen tilanne tuppaa nostamaan asuntojen kysyntää ja sitä kautta hintaa. Ei ole mitenkään tavatonta, että tällaisesta talosta asunnot hinnoitellaan yli 10 000 euroa per asuinneliö – hinta voi olla siis jopa tuplat normaaliin Helsingin hintatasoon nähden.

Toisin sanoen asunnon hankkiminen vastikkeettomasta taloyhtiöstä vaatii ostajalta tavallista syvempiä taskuja, ja jos sellaisia ei ole, niin vaihtoehtoisesti tavallista suurempia lainamääriä. Etenkin nyt, kun lainakorot ovat olleet nousussa, lisää lainaa tarkoittaa myös lisää korkokustannuksia. Toisaalta useimmiten lainansaanti helpottuu, kun vastikkeita ei tarvitse maksaa, jolloin lainalyhennyksiin jää paremmin pelivaraa.

Hinnan ohella asunnon hankintaa vaikeuttavat lunastusosakkeet, joiden avulla nykyisillä osakkailla on etuosto-oikeus. Lisäksi tämäntapaiset arvoasunnot vaihtavat jo muutenkin omistajaa usein keskivertoa nopeammin. Näistä syistä johtuen ulkopuolisilla on jokseenkin rajalliset mahdollisuudet päästä osakkaiksi haluttuihin taloyhtiöihin.

Pieni vastike on riski – myös nollavastikkeen muodossa

Moni asuntosijoittaja on varmasti kuullut joskus puhuttavan vastikeansoista, eli liian pienen vastikkeen takana voi piillä aito riski. Pelkän pienen vastikkeen etsimisen sijasta sijoittajan kannattaisi perehtyä siihen, miksi vastike on kyseisessä kohteessa pieni. Joskus on nimittäin käynyt niinkin, että taloyhtiö on pitänyt vastikkeen väkisin pienenä, ja siitä on seurannut myöhemmin ongelmia.

– Yhtiötä on voitu hoitaa puutteellisesti ja korjaukset ovat saattaneet jäädä tekemättä. On olemassa lukuisia ikäviä esimerkkejä, jossa huonosti pidettyä taloyhtiötä on kertaheitolla jouduttu remontoimaan rankalla kädellä, kertoi Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva vuonna 2019 OP-Medialle.

– Onkin järkevämpää, että taloyhtiö teettää remontteja pitkän tähtäimen suunnitelman mukaisesti ja pitää vastikkeen koko ajan kohtuullisella tasolla.

Vastike pohjautuu aina jossain määrin taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen. Se voi siis elää tilanteiden ja talouden suhdanteiden mukaan, kuten Comfortillekin kävi koronapandemian tapahtumien johdosta. Vaikka ostaisit nyt asunnon nollavastikkeisesta taloyhtiöstä, mikään ei kuitenkaan takaa sitä, että tilanne pysyy tulevaisuudessakin yhtä hyvänä.

Nollavastikkeen taloyhtiöt eivät ole myöskään yhtään sen paremmin suojassa kasvavilta kustannuksilta, kuten vaikkapa kaukolämmityskustannuksilta. Mikäli taloyhtiön menot kasvavat nopeammin kuin tulot, saattaa se jossain vaiheessa joutua veloittamaan osakkailta vastikkeita.

Liiketila voi muuttua pahimmillaan jalokivestä roskaksi

Myös liiketilat jakavat jonkin verran näkemyksiä. Liiketilojen kysyntää on ennustettu laskevaksi trendiksi, koska internet mahdollistaa kaupanteon halvemmalla kuin kalliin vuokran kivijalassa.

Lisäksi liiketiloista puhuessa on hyvä ymmärtää Helsingin kantakaupungin ja hiljaisempien seutujen eroavaisuudet. Siinä missä kantakaupungissa liiketilat tuovat taloyhtiölle tuloa, monessa muussa paikassa liiketilat voivat olla taloyhtiölle pikemminkin kallis rasite.  

Mikäli liiketiloihin ei saada vuokralaisia, niistä aiheutuvat hoito- ja rahoituskulut lankeavat aina muiden osakkaiden maksettaviksi. Liiketiloja ei voi myöskään muuttaa aina asuinhuoneistoksi, koska pohjaratkaisu voi olla huono tai kunnan asemakaavamääräykset saattavat jopa kieltää muutokset.

Yksi merkittävä riski on myös se, että taloyhtiöhän voi ”koska tahansa” myydä liiketilat pois, mikäli päätös saa taakseen osakkaiden enemmistön. Monesti kalliiden remonttien ilmestyminen horisonttiin vaatii rahaa, ja tätä rahaa saisi helposti laittamalla taloyhtiön omistuksia lihoiksi.

Helsingin Sanomien tekemässä jutussa hallituksen puheenjohtaja ja jäsen puhuvat kovasti sen puolesta, että ”kruununjalokivet”, eli liiketilat tulee pitää taloyhtiön omistuksessa. Moni nollavastikkeen taloyhtiö on mennyt paikkaamaan taloutta myymällä omaisuuttaan, jolloin myynnistä saadut tulot lämmittävät hetken, ennen kuin osakkailta joudutaan perimään vastikkeita.

Saatat olla kiinnostunut myös:

• Aloitan pian asuntosijoittamisen – mutta alku ei ole tuntunut helpolta
• Suomen surkein asuntosijoittaja tarinoi – nämä kaikki virheet tein
• Asuntosijoittaminen alkaa vihdoin – ensiaskeleeni vuokraisäntänä
• ASP-asunnon vuokraaminen – Näin vuokrasin ASP-rahoitetun ensiasuntoni
• Kolme kuukautta asuntosijoittamista takana – Ajatuksiani sijoitusasunnosta
• Huolimaton yksityiskohta vuokrasopimuksessa maksoi minulle pari satkua
• Miten maksimoida vuokrasuhteen pituus? - 5 vinkkiä pitää vuokralainen