Kysyvä ei tunnetusti eksy tieltä. Allekirjoittanut huomasi tämän seikan hiljattain, kun kyselin Verohallinnosta apuja niin sanottuun seinä-caseeni. Ajattelin tässä artikkelissa esitellä teille tuon casen taustoja ja siitä seuranneita oppeja. Täytyy nimittäin myöntää, että tapauksen aikana opin monta hyvää asuntosijoittamiseen liittyvää niksiä ja yleistä nippelitietoa.

Tilanne oli kaikessa lyhykäisyydessään seuraava. Muutin vähän yllättäen toiseen kaupunkiin, jolloin viisi vuotta omassa käytössäni ollut ensiasunnoksi ostettu omistusasunto vapautui asuntosijoittamiselle. Kun vuokralainen löytyi, hän toivoi asuntoon yhden seinän maalausta, sillä siihen oli muodostunut omalta käytöltäni pieni, noin tulitikkuaskin kokoinen vekki. Teetätin seinän maalauksen omaan piikkiini ammattilaisella.

Sen jälkeen olinkin hieman erikoisessa tilanteessa, sillä en tiennyt sitä, saako tämän seinän korjauksen laittaa niin sanotusti verotukseen. Rehellisesti sanoen olin aluksi täysin varma, että totta mooses saan vähentää sen verotuksessa, mutta pienen perehtymisen jälkeen tilanne näyttikin täysin päinvastaiselta. Lopulta Verottajalta kysymisen jälkeen tilanne kuitenkin kääntyi edukseni.

Oho, olipas vaikea selittää tarina lyhyen kaavan mukaan. Käydään sama juttu seuraavaksi läpi vähän tarkempien yksityiskohtien kera.

Jätin huomaamattani merkin seinään

Pohjimmiltaan tämä tilanne lähti omasta töhöilystäni sinä aikana, kun asuin itse asunnossa. Kun hankin asunnon itselleni vuonna 2017, teetätin sinne jonkin verran pintaremonttia ja maalautin siinä sivussa asunnon seiniä. Koska seinän maalipinta oli tuore, pidin siitä luonnollisesti erittäin tarkkaa huolta.

Vai pidinkö?

Meillä oli asunnossa tuohon aikaan sellainen äärettömän mukava ”löhönojatuoli”, jossa sai heitettyä asennon pitkälleen, ja tuoli keinui keinutuolin lailla. Kyseisellä tuolilla tulikin istuttua varmaan satoja tunteja, ja itse asiassa tämän sivuston blogikirjoituksista moni on rustailtu kyseiseltä paikalta käsin.

Vaikka olin olevinani äärimmäisen tarkka omasta asunnostani, niin kas kummaa, muuton yhteydessä huomasin tuon nojatuolin rotiskon raapineen asuntoni seinään pienimuotoiset jäljet. Jos tuolista nousi liian nopeasti, se heilahti sen verran, että se hipaisi takana olevaa seinää. Kun tämäntapaisia toistoja tapahtuu kymmeniä tai satoja, lopputuleman voi nähdä seinästä.

Tuo oli seinän jäljistä ehdottomasti merkittävin, eli siellä oli tulitikkuaskin kokoinen ja nojatuolista syntynyt nirhauma. Toki tämän lisäksi muuttaessa tuli huomattua se, että esimerkiksi sohvan sijainti oli aika hyvin jäänyt näkymään samalla seinällä. Aurinko oli polttanut selvät jäljet, joista pystyi päättelemään selvästi sohvan sijainnin.

Lisäksi sohvan selkänojan yläpuolella oli paljon pientä sopivassa valossa silmiin pistävää mikronaarmua, joka oli ilmeisesti muodostunut siitä, kun joku on televisiota katsellessaan lepuuttanut kättään selkänojan päällä. Varmaan jokainen meistä on katsonut joskus televisiota tai elokuvaa kyseisessä asennossa.

Pointtina tällä pitkällä tarinoinnillani on se, että vaikka koitin mukamas varjella juuri maalauttamaani seinää viimeisen päälle tarkasti, noin 4,5 vuoden jälkeen siitä oli tulkittavissa lukuisia elämisen merkkejä. Jopa niinkin paljon, että oli sopiva aika maalauttaa seinä jälleen kerran uudelleen.

Jos asunnossa olisi asunut vuokralainen, olisin varmaan manaillut ääneen sitä, että siinä sitä ollaan omalla piittaamattomuudella turmeltu vasta maalattu seinä. Omien töhöilyjen katsominen oli siinä mielessä opettavaista, että sitä myötä sai ehkä vähän paremmin perspektiiviä siitä, miten asunto todellakin kuluu käytössä. Monien asuntosijoittajien helmasyntinä tuntuu olevan se, että siellä vedetään törkeän piittaamattomuuden kortti esiin about kaikessa, missä asunto on sattunut vähän kulumaan vuokrasuhteen aikana.

Tuoreen vuokralaisen toive: maalataan seinä

Jotkut teistä saattavat muistaa sen, että meikäläisellä oli suuria vaikeuksia löytää asuntoon vuokralaista. Tammikuu on jo lähtökohtaisestikin hiljainen ajankohta asuntomarkkinalla, mutta korona-aikakausi hiljensi sitä varmasti entisestään. Tähän päälle vielä huonoksi osoittautunut päätös lyödä hynttyyt yhteen hitusen passiivisen vuokravälittäjän kanssa aiheutti sen, että asuntoon ehti tulla peräti viisi tyhjää kuukautta peräjälkeen.

Lopulta ongelma ratkesi niinkin pienellä tempulla, kuin vuokravälittäjän vaihtamisella. Vuokralaisen löytyminen oli iso helpotus, sillä tilanne oli näyttänyt talvella lähes toivottomalta. Vuokralaisella oli asunnolle sellainen toive (ei ehto, vaan toive), että tuo yksi vähän heikkoon kuntoon päätynyt seinä maalattaisiin kuntoon. Suhtauduin tähän suopeasti, sillä mitäpä sitä ei vuokralaisen viihtymisen eteen tekisi.

Vuokralainen tarjosi ensimmäisenä sellaista ratkaisua, että hän maalaisi seinät itse, mikäli hankkisin hänelle maalit ja välineet. Suhtauduin tähän vähän nihkeästi, sillä kavereideni kautta olen päässyt todistamaan sen, että seinän maalauksen voi vetää helposti ihan päin vihkoa, jos ei tiedä mitä tekee. Asia korostui vielä sen nojatuolinaarmun vuoksi, joka vaati pelkän maalin lisäksi huolellisia pohjatöitä.

Teetätin työn tutulla maalausliikkeellä, joka veloitti työstä ja materiaaleista noin 500 euroa. Olin valintaani tyytyväinen, siitä seinästä tuli oikeasti tosi hyvä. Nojatuolin jättämät jäljet meikattiin piiloon ensiluokkaisesti, eikä kukaan enää löytäisi kohtaa tietämättä mistä etsiä.

Vuokralainen ilmaisi myös ennen muuttoa halustaan laittaa seinälle jonkinlaisia tauluja, kuitenkaan jättämättä seinään sen suurempia jälkiä. Tämän ongelman ratkaisimme niin sanotuilla taulukiskoilla, jotka olivat noin sadan euron investointi. Kokonaiskustannukset remontille jäivät siis noin 600 euroon.

Verotukseen vai ei?

Alussa kuvittelin maalauksen ja taulukiskojen sujahtavan verotukseeni oikein heilahtamalla, mutta luulo ei ole aina tiedon väärti. Virheellinen kuvitelmani perustui tähän Verohallinnon ohjeistukseen kohdasta 3.1 Yleistä:

Menot ovat vähennyskelpoisia vuokraustoiminnan aloittamisesta lähtien. Huoneiston tai kiinteistön vuokraustoiminnan katsotaan alkavan lähtökohtaisesti siitä hetkestä, kun aktiivinen toiminta vuokralaisen saamiseksi asuntoon aloitetaan. Tämä voi tapahtua esimerkiksi toimeksiannolla vuokravälitysliikkeelle, vuokrausilmoituksen laittamisella lehteen ja internettiin tai muilla vastaavilla toimilla, joilla yritetään vuokrata asunto.

Kieltämättä tilanne näytti tässä kohti selvältä. Koska alla oli vuokravälittäjää toimeksiantosopimuksineen sekä useampia vuokrausilmoituksia, kuvittelin homman olevan täysin selvä. Minulle ei kuitenkaan tullut mieleen kelata ohjeistuksessa pidemmälle, eli samaisen ohjeen kohtaan 3.7.3 Korjausmenot asunnon tai rakennuksen hankinnan yhteydessä, jossa kerrotaan seuraavaa:

Useasti osakehuoneistoa tai kiinteistöllä olevaa rakennusta remontoidaan hankinnan jälkeen ennen vuokralaisen muuttoa asuntoon. Välittömästi hankinnan jälkeen ja ennen vuokrauskäyttöä tehdyn remontin kustannukset lisätään osakehuoneiston tai rakennuksen hankintamenoon riippumatta siitä, onko remontissa kyse vuosikorjauksesta vai perusparannuksesta.

Oikeuskäytäntöä ei ole siitä, kuinka kauan asunnon on oltava vuokrauskäytössä ennen remonttia, jotta remontista johtuneet menot voitaisiin vähentää vuosimenona. Verohallinnon käsityksen mukaan riittää, että vuokralainen on muuttanut asuntoon tai ottanut liikehuoneiston käyttöönsä silloin, kun on kyse jatkuvasta vuokrauskäytöstä. Vuokralaisen muuttamisen jälkeen syntyneet vuosikorjausmenot voidaan vähentää vuosimenona ja osakehuoneiston perusparannusmenot tasapoistoina.

Minun tapaukseni oli siis varsin iso rajatapaus. Oliko vuokralaiseni ehtinyt muuttaa asuntoon, vai tehtiinkö remontti ennen vai jälkeen vuokralaisen muuttamisen, joka oli Verohallinnon tulkinnan mukaan ratkaisevaa. Ennen muuttoa tehtävät remontit laitettaisiin osaksi asunnon hankintamenoja, kun taas sen jälkeen tehdyt voisi laittaa vuosikorjauksen tai perusparannuksen piikkiin.

Omalla kohdallani tuo remontin laittaminen osaksi asunnon hankintamenoa olisi ollut suoraan harakoille heittämistä, sillä olin ehtinyt asua asunnossa jo kaksi vuotta yhtä soittoa, minkä ansiosta asunnon myyntivoitto olisi joka tapauksessa ollut verovapaata, eli siitä ei olisi saanut hyötyä.

Juttelin jonkun verran tilanteestani muiden asuntosijoittajien kanssa niin kaksin, kuin erilaisissa someyhteisöissä. Vastauksissa oli selvä enemmistö, joka puhui sen puolesta, etten voisi vähentää korjausta pääomatulojeni puolella. Minun olisi pitänyt odottaa ensin vuokralaisen muuttoa sisään, jonka jälkeen remontti olisi voitu jo laittaa asunnon korjaamisen puolelle.

Kysyminen kannattaa – Verohallinto vastaa

Vaikka tilanne näytti kannaltani melko selkeältä, päätin siitäkin huolimatta kysäistä asiaa vielä kirjallisesti Verohallinnolta hallinnoimassa OmaVero-palvelussa. Kysyminen ei maksa mitään ja se hoituu yllättävän helposti. Lisäksi minulla oli jo entuudestaan hyviä kokemuksia niin Verottajan, kuin myös Kelan kanssa asioiden hoitamisesta.

Laitoin Verohallintoon seuraavanlaisen viestin, jossa koitin selittää asian mahdollisimman tarkasti.

Hei, minulla on kysymys koskien vuokratuloja.

Asuntoni meni viime vuonna ensimmäistä kertaa vuokralle. Sen jälkeen kun olimme kirjoittaneet vuokrasopimuksen, vuokralainen toivoi asuntoon yhden seinän maalausta ja taulukiskoja, jotka olivat noin 600 euron investointi. Ei siis kovin iso investointi, mutta en ole päässyt aivan selvyyteen siitä, voinko vähentää ne asunnon vuosimenona.

Verottajalla on seuraavanlainen ohjeistus.

Kohta 3.7.3
”Oikeuskäytäntöä ei ole siitä, kuinka kauan asunnon on oltava vuokrauskäytössä ennen remonttia, jotta remontista johtuneet menot voitaisiin vähentää vuosimenona. Verohallinnon käsityksen mukaan riittää, että vuokralainen on muuttanut asuntoon tai ottanut liikehuoneiston käyttöönsä silloin, kun on kyse jatkuvasta vuokrauskäytöstä. Vuokralaisen muuttamisen jälkeen syntyneet vuosikorjausmenot voidaan vähentää vuosimenona ja osakehuoneiston perusparannusmenot tasapoistoina.”

Kyselisinkin nyt Verohallinnon kantaa tähän tilanteeseen, eli voinko vähentää remontit vuosimenoista? Tässä muutama pointti aiheeseen liittyen.

-Asunto oli tyhjä ja vuokralainen oli ensimmäinen minun omistussuhteeni aikana (asunto oli aiemmin 5 vuotta omassa käytössäni)
-Koska asunto oli tyhjä, annoin vuokralaiselle luvan alkaa tekemään muuttoa heti sopimuksen allekirjoituksen jälkeen
-Vuokralainen on allekirjoittanut vuokrasopimuksen 22.04.2021 klo 13:32 (sähköinen allekirjoitus)
-Seinä on korjattu 30.4.2021
-Taulukiskot on hankittu ja asennettu 5.5.2021
-Vuokrasuhde on alkanut virallisesti 1.6.2021

Tässä vielä muutama apukysymys liittyen muuttamiseen, eli mikä lasketaan Verohallinnon vinkkelistä muuttamiseksi:

-Onko muuttohetki se, kun vuokranantaja antaa luvan muuttaa asuntoon?
-Onko muuttohetki se, kun vuokralainen aloittaa muuttourakan ja vie ensimmäiset kalusteet asuntoon?
-Onko muuttohetki se, kun muutto on viimeistelty, eli osoitteenmuutokset yms on tehty onnistuneesti?
-Onko muuttohetki se, kun vuokrasopimus astuu virallisesti voimaan?

-Rikhard

Jälkiviisaana olisin voinut täydentää viestiini vielä sen, että asunto oli tosiaan viisi kuukautta tyhjillään ennen vuokralaisen tuloa, ja olin sen lisäksi siirtänyt viisi kuukautta aiemmin kirjani muualle, joten muuttamiseni olisi ollut helppo osoittaa toteen.

Laitoin viestin OmaVeron kautta sunnuntaina ja sain vastauksen jo keskiviikkona aamusta, joka kuului seuraavalla tavalla:

Hei!

Kiitos viestistäsi. Mikäli asunto ei ole ollut omassa käytössäsi enää sen jälkeen, kun olette allekirjoittaneet vuokrasopimuksen ja vuokralaisella on ollut mahdollisuus alkaa muuttamaan asuntoon, voidaan katsoa, että asunto on ollut vuokraustoiminnassa siitä alkaen. Näin ollen voit vähentää ne vuosimenoina vuokratuloista.

Ystävällisin terveisin
NT, Verohallinto

Vastaus oli odotettua lyhyempi, mutta siitäkin huolimatta sen sisältö oli minun kannaltani mieluisa. Sain kuin sainkin lopulta päätöksen sen puolesta, että remonttikulut ovat nyt vähennyskelpoisia.

Tein asuntosijoittamisella tappiota – ja se on juhlan paikka

Tällä yllättävällä lopputulemalla oli vieläpä sellainen erikoinen sivujuonne, että sen myötä tein asuntosijoittamisellani hitusen tappiota. Kirjoittelin teille jo vuosiraporttini 2021 aikana, että tulen luultavasti tekemään asuntosijoittamisella voittoa 155 euroa. Tuo summa oli laskettu siten, ettei remontteja laskettu mukaan vähennyksiin

Nyt kun sain luvan vähentää kulut verotuksessa, lopputulemana on negatiivinen tuotto asuntosijoittamisella vuonna 2021. Tein siis suomeksi sanottuna tappiota. Lopputulemaan vaikutti tyhjät kuukaudet, välityspalkkio ja jo moneen kertaan mainitut remontit.

Erikoista kyllä, mutta tämä on minun kannaltani hyvä uutinen, vaikka se voi kuulostaa ensipuraisulla sangen oudolta. Tässä on kuitenkin hyvä muistaa, että mikäli joku tekee voittoa, hän joutuu maksamaan siitä myös veroa. Sen sijaan tappion tekemisestä Suomi ei meitä verota, ainakaan vielä.

Tiivistettynähän tilanne on se, että saan asuntosijoittamisesta nyt hitusen tappioita, jotka voi hyödyntää muualla pääomatulojen verotuksessa. Eipähän tarvitse maksaa tulevaisuudessa niin paljoa veroja.

Mitä tästä casesta voisi oppia?

Koko case oli sinänsä hyvin opettavainen minulle. Päällimmäisenä mieleen jäi etenkin Verohallinnon kanssa käyty viestinvaihto, josta jäi positiiviset kokemukset. Kun kysyy kirjallisesti asiasta ja saa kirjallisen vastauksen, ei tarvitse itse arpoa kummalle puolelle vaaka kallistuu. Ilman kysymistä olisin varmaan jättänyt laittamatta remontit verotukseen, mutta onneksi kysyin.

Toisaalta vaikka Verohallinnon päätös olisi ollut minun kannaltani epämieluisa, kyseessä oli kuitenkin vain noin 600 euron kokoinen summa. Miettikääpä sitä stressin määrää, jos olisin rempannut vaikkapa keittiön viimeisen päälle laadukkaaksi kymppitonnilla, jonka jälkeen minulle selviää, ettei sitä voi välttämättä vähennellä verotuksessa.

Kolmantena huomiona täytyy nostaa se, miten omasta tapauksestani tuli jonkinlainen ”väliinputoaja”. Koska olin asunut asunnossa jo useamman vuoden, kulujen lisääminen hankintamenoon ei olisi hyödyttänyt minua ollenkaan. Tilannehan olisi ollut täysin eri, jos kahden vuoden asumisesta seuraavaa verovapautta ei olisi ollut jo takataskussa, jolloin kulut olisi voinut mahdollisesti vähentää joskus tulevaisuudessa myyntivoiton verottamisen kanssa.

Saatat olla kiinnostunut myös:

• Aloitan pian asuntosijoittamisen – mutta alku ei ole tuntunut helpolta
• Suomen surkein asuntosijoittaja tarinoi – nämä kaikki virheet tein
• Asuntosijoittaminen alkaa vihdoin – ensiaskeleeni vuokraisäntänä
• ASP-asunnon vuokraaminen – Näin vuokrasin ASP-rahoitetun ensiasuntoni
• Kolme kuukautta asuntosijoittamista takana – Ajatuksiani sijoitusasunnosta
• Huolimaton yksityiskohta vuokrasopimuksessa maksoi minulle pari satkua
• Miten maksimoida vuokrasuhteen pituus? - 5 vinkkiä pitää vuokralainen