Uusi vai vanha? Siinä on varmasti yksi asuntosijoittamista harkitsevan yleisimpiä kysymyksiä. Asuntosijoittajan yksi suurimmista valinnoista liittyy usein asunnon ikään. Kannattaako asuntosijoittajan ostaa vähän vanhempi asunto, vai tutustua uudiskohteiden tarjontaan?

Allekirjoittaneella on yksi oma sijoitusasunto, joka sijaitsee 1960-luvulla rakennetussa kiinteistössä Jyväskylän keskustassa. Kieltämättä 60 vuoden mittainen ikä näkyy aika monessakin paikassa, enkä puhu nyt asunnon yleiskunnosta, josta nyt pääsee remontin avulla kiinni nykypäivään.

Vaikka oma yhden asunnon portfolioni ei katakaan ensimmäistäkään uudiskohdetta, en malttanut olla miettimättä niiden hyötyjä. Uudiskohteissa on monia enemmän tai vähemmän suuria etuja, joita ei vanhemmista asunnoista löydä. Näistä monet ovat sellaisia, jotka nousevat esiin etenkin sijoitusasuntojen kanssa.

Pienen pohdinnan jälkeen löysin peräti 10 syytä sille, miksi asuntosijoittajan kannattaisi kenties suosia uuteen asuntoon sijoittamista.

1. Ei remontteja lähitulevaisuudessa

Kuten ehkä kaikki tietävät, uudisasuntoon sijoittava sijoittaja saa käteensä täysin uuden asunnon. Tämä tarkoittaa sitä, että sijoittajan ei tarvitse vuosikausiin miettiä taloyhtiöön kohdistuvia suuria ja kalliita remontteja.

Remontit ovat ilkeitä kahdestakin syystä. Ensinnäkin ne maksavat rahaa, ja toisaalta remontit vaikeuttavat asunnon vuokraamista. Pian remontoitavat asunnot eivät innosta vuokralaisia muuttamaan, ja vaikka asukas löytyisikin, tarkoittaa se yleensä alennusta vuokraan remontin aikana.

Yleisimpiä vanhan asunnon remontteja on putkiremontti, julkisivuremontti, kattoremontti, ikkunaremontti, parvekeremontti, piharemontti ja hissiremontti. Uudiskohteessa moisia remonttivaivoja ei ole tiedossa vuosiin.

2. Pääsee vaikuttamaan materiaaleihin

Mikäli olet liikkeellä tarpeeksi ajoissa, hyvin usein uudiskohteissa on mahdollista päästä vaikuttamaan asunnossa käytettäviin materiaaleihin sekä muihin yksityiskohtiin. Siinä missä tavallisen asunnon kohdalla joutuu hyvin usein tyytymään siihen mitä asunnossa on (ainakin ilman merkittävää rahallista remonttipanostusta), niin uudiskohteissa voi aikainen lintu vaikuttaa yllättävänkin moniin asioihin.

Uudiskohdetta rakentaessa sijoittaja voi tehdä asunnostaan persoonallisemman, jolloin se ehkä herättää enemmän mielenkiintoa alati kilpailua kasvattavilla vuokramarkkinoilla. Esimerkiksi laadukkaat ja tyylikkäät pintaratkaisut vetoavat varmasti vuokralaisiin.

Lisäksi vuokranantaja voi varustella asuntoaan enemmän potentiaalista vuokralaista varten. Vuokraamiskäytössä asunto kuluu tavallista nopeammin, sillä toistuvat sisään- ja ulosmuutot pistävät esimerkiksi lattiapinnat koville. Tästä syystä pitkälle näkevä vuokranantaja voi valita esimerkiksi sellaisia lattiamateriaaleja, jotka kestävät käyttöä tavallista paremmin.

3. Ei ikäviä yllätyksiä

Asunnoissa on vähän samanlainen tilanne kuin vaikkapa autojen kanssa. Yleensä jos auton kanssa tulee jonkinlaisia ”yllätyksiä”, ne ovat usein negatiivisia yllätyksiä, jotka aiheuttavat ylimääräistä vaivaa ja nostavat stressitasoja. Autoissa lisäksi ymmärrämme helposti sen, että mitä vanhempi auto on kyseessä, todennäköisyys näille yllätyksille kasvaa.

Uudessa asunnossa on huomattavasti pienemmät riskit epämukaville yllätyksille. Logiikka on sama kuin autojen kanssa, eli mitä tuoreempi yksilö on käsissä, todennäköisyys yllättäville tilanteille pienenee huomattavasti.

Mitä nämä yllätykset sitten voivat olla asuntojen kanssa? Esimerkiksi kaikki ennakoidut remontit eivät toteudu suunnitelmien mukaan, vaan niitä voidaan joutua yllättävien syiden takia aikaistamaan. Ei ole mitenkään tavatonta, että esimerkiksi putkiremonttia joudutaan aikaistamaan alkuperäisestä suunnitelmasta, kun jossain kohti putkistoa alkaa tulemaan ongelmia.

Ikävät yllätykset usein myös maksavat jotain asuntosijoittajalle, mikä ei ole tietenkään hyvä asia tuottoa ajatellen. Heikomman tuoton lisäksi yllätykset aiheuttavat ylimääräistä vaivaa ja stressiä, joille on ehkä vaikea ”laskea hintaa”, mutta kyllähän ne kokonaisuuteen vaikuttavat väkisinkin. Uudessa kohteessa (tai sen kanssa) asuntosijoittaja nukkuu yönsä huolettomammin.

4. Yhtiölainan vuoksi ei tarvitse niin paljon omaa rahaa

Uudiskohteet myydään yleensä varsin taloyhtiölainapainotteisina, mikä pitää asunnon myyntihinnan usein maltillisena. Tämä tarkoittaa taas sitä, että asuntoon pääsee käsiksi paljon pienemmillä rahoilla, joskin jatkossa on syytä ottaa huomioon asunnon rahoitusvastikkeet.

Rahoitusvastikkeen kanssa pelaaminen mahdollistaa sen, että uudiskohteita voidaan ostaa joskus jopa täysin ilman pankin kanssa käytäviä lainaneuvotteluja.

Lisäksi monien uudiskohteiden kohdalla on ollut yleistä sekin, että koska omaa rahaa ei tarvita niin paljon, voi asuntosijoittaja ostaa jopa useampia sijoitusasuntoja kerralla. Tässä asuntojen ”ketjuttamisessa” täytyy kuitenkin pitää maltti mielessä, etenkin kun korot näyttävät kääntyvän nyt nousuun.

Mainos: Lainanvertailupalvelu Sortter kilpailuttaa lainat ja luotot. Mikäli sinulla on useita vanhoja lainoja tai luottoja, Sortterin kautta voit yhdistää lainasi, jolloin säästät sekä koroissa, että myös kuukausierissä.

5. Rahoitusvastikkeen vähennys

Seuraava vinkki koskee lähinnä niitä, jotka käyttävät uudiskohdetta asuntosijoittamiseen. Uudiskohteissa on nimittäin usein yksi verotekninen niksi, joka vaikuttaa merkittävästi sijoitusasunnon tuottolaskelmiin.

Valtaosassa uudiskohteista rahoitusvastike on vähennettävää tuloa, eli sijoittaja voi vähentää rahoitusvastikkeen pääomatuloistaan. Tämä antaa sijoittajalle mittavan verohyödyn, mikä taas kasvattaa asuntosijoittamisesta saatavia tuloja.

Omistusasuja taas ei voi vähentää rahoitusvastiketta ollenkaan, joten näissä tapauksissa kannattaa maksaa yhtiölaina pois normaalilla pankkilainalla, jonka korot ovat vähennyskelpoisia.

6. Uusi asunto on haluttu vuokralaisten silmin

Uusi asunto kiinnostaa sijoittajan lisäksi myös vuokralaista. Vuokralainen pääsee asumaan uutuuttaan kiiltävässä asunnossa, ja tästä syystä tämä on usein valmis maksamaan asunnosta vanhaa asuntoa kovempaa vuokraa.

Minulla on pari kaveria, jotka ovat joutuneet olosuhteiden pakosta vaihtamaan viime vuosina useammankin kerran vuokra-asuntoaan toiseen. Nämä kaverit ovat joskus sanoneet minulle, että kun pääsee tottumaan melko tuoreessa asunnossa asumiseen, niin kynnys vaihtaa huomattavasti vanhempaan vuokra-asuntoon kasvaa merkittävästi.

7. Uudiskohteet sijaitsevat hyvillä paikoilla

Vanhojen asuntojen ongelmana saattaa olla se, että ne eivät enää välttämättä sijaitse kaikista herkullisimmilla asuinalueilla. Kyseisten asuntojen sijainti on saattanut silloin joskus olla kenties hyvä, mutta aika on muovannut asuinaluetta toiseen suuntaan.

Esimerkiksi monet kaupunkien keskustojen takavuosien tunnetut ja suuret kauppakeskukset ovat menettäneet hieman hohtoaan, minkä vuoksi kiinteistöistä katoaa yritykset ja palvelut. Näin voi käydä myös ihan isoissakin suomalaisissa kaupungeissa, ihan vaikkapa Jyväskylä nyt nimeltä mainittakoon. Jyväskylän ulkopuolella oleva Seppä vetää asiakkaita ja liikkeitä, samalla kun keskustan Torikeskus hiljenee

Uudiskohteet pyritään rakentamaan aina hyville paikoille, sillä kukaan ei osta uudiskohdetta huonolta paikalta. Sijainnissa pyritään myös ottamaan huomioon tulevaisuuden muutokset ja alueiden kehittyminen.

8. Nykyaikainen asunto

Uudiskohteissa on se kiistaton etu, että ne rakennetaan 2000-luvun standardeihin ja alati muuttuvaan maailmaan. Toisin sanoen uudiskohteesta saa itselleen nykyaikaisen asunnon viimeisimmillä mukavuuksilla.

Muuttuva maailma näkyy myös asunnoissa, vaikka emme sitä tule aina ajatelleeksi. Yksi käytännönläheinen esimerkki on vaikkapa pistorasioiden määrä sekä sijainti, joita on pyritty miettimään nykyaikaiseen käyttöön sopivaksi.

Kuten arvata saattaa, 1960-luvulla elektroniikan määrä erosi huomattavasti nykypäivästä. En tiedä tarkkaan milloin omaan asuntooni on tehty viimeisin suuri sähköihin liittyvä remppa, mutta pistorasiat sijaitsevat välillä vähän erikoisissa paikoissa, kuten vaikkapa nurkkien sijasta keskellä seinää, mikä rajoittaa mm. kaappien, lipastojen ja sängynpäätyjen asettelua.

Asunnothan ovat aina eräänlaisia aikakautensa symboleita, ja ne rakennetaan aina sen hetkistä trendiä vastaavaksi. Sotienjälkeisessä Suomessa asuntopula oli suuri, joten asuntoja rakennettiin hirveällä kiireellä. Kaupungistuminen toi myös halpoja ja nopeasti rakennettuja taloja kasvukeskuksiin, samoin kuin öljykriisi teki asunnoista energiapihejä.

9. Optimoidut neliöt

Listamme yhdeksäs kohta jatkaa osittain siitä, mihin edellinen kohta jäi, mutta nyt keskitymme pistorasioiden sijasta asuinneliöihin. Uusissa asunnoissa asuinneliöt on optimoitu tarkoin, eikä hukkaneliöitä synny. Lähtökohtaisesti uudiskohteessa neliöt tuntuvat siis isommilta.

Minulla on tästäkin 1960-luvun asunnon omistajana konkreettinen esimerkki. Oma asuntoni sisältää 53 neliötä, mutta se tuntuu merkittävästi pienemmältä, kuin tuttavieni 2017 rakennettu muistaakseni 67 neliön kolmio. Vaikka eroa on vain reilut 10 neliötä, asunto tuntuu lähes tuplasti isommalta kuin omani.

Fiilisero johtunee siitä, että omassa asunnossani on aikakaudelle tyypillisiä ratkaisuja. Asunnossa on erillinen pitkä ja kapea eteinen, jossa ei ole oikeastaan mitään kaappitilaa kummempaa, mutta se ”vie tilaa”. Samoin erillinen keittiö sekä muutamat vähän hassuhkot ylimääräiset kulmat siellä täällä syövät käytössä olevia neliöitä – niistä pistorasiapaikkojen aiheuttamista haasteita puhumattakaan.

Neliöt ja niiden minimointi ovat asuntosijoittajan kannalta äärimmäisen tärkeitä, sillä asunnon kulut juoksevat hyvin pitkälle neliöiden mukaan. Tällöin ylimääräisiä ja ”turhia” neliöitä ei kannata haalia, vaan asunto kannattaa ottaa fiksulla pohjaratkaisulla, joka tuntuu isolta, mutta neliöt optimoiden.

10. Takuu

Toisin kuin vanhat asunnot, uudiskohteissa on käytössä takuu. Takuun myötä on mahdollista saada erilaisia virheitä korjatuksi muiden piikkiin. Takuu on määritelty uudiskohteissa siten, että rakennuttaja vastaa talon vioista ja puutteista, joiden katsotaan johtuvan hyvän rakennustavan laiminlyönneistä ja jotka havaitaan kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun asunto-osakeyhtiön hallinto luovutetaan osakkeenomistajille.

Yleensä asunnolle tehdään ensimmäinen tarkastus 12-15 kuukauden päästä valmistumisesta, jolloin käydään ensimmäistä kertaa läpi asunnon kunto. Rakennuttaja on vastuussa rakennusvirheistä seuraavat kymmenen vuotta, ja lisäksi urakoitsijan takuu on voimassa kaksi vuotta.

Lähteitä: Versusasunnot.fi, Asuntosalkunrakentaja, Arvonosturi

Saatat olla kiinnostunut myös:

• Aloitan pian asuntosijoittamisen – mutta alku ei ole tuntunut helpolta
• Suomen surkein asuntosijoittaja tarinoi – nämä kaikki virheet tein
• Asuntosijoittaminen alkaa vihdoin – ensiaskeleeni vuokraisäntänä
• ASP-asunnon vuokraaminen – Näin vuokrasin ASP-rahoitetun ensiasuntoni
• Kolme kuukautta asuntosijoittamista takana – Ajatuksiani sijoitusasunnosta
• Huolimaton yksityiskohta vuokrasopimuksessa maksoi minulle pari satkua
• Miten maksimoida vuokrasuhteen pituus? - 5 vinkkiä pitää vuokralainen