Moni suomalainen vuokra-asuntojen kanssa pelannut saattaa tuntea käytännön, jossa vuokrasopimukseen ujutetaan vuokrasuhteen kestoon liittyvä pykälä. Tämä pykälä voidaan kirjata monellakin tavalla, mutta yleensä pykälän idea on sama: sitoa vuokralainen asumaan asunnossa vähintään vuoden ajan. Mikäli ehto ei täyty, vuokralainen joutuu maksamaan tavallisesti kuukauden vuokran sopimussakkona.

Pykälä on tuttu monille suomalaisille, koska se koskettaa niin vuokranantajia, kuin myös vuokralla asuvia kansalaisia. Myös minulle pykälä on tullut tutuksi niin asuntosijoittajana oman asuntoni kohdalla, kuin myös vuokralaisena omassa vuokrasopimuksessani.

Vuokrasopimuksen sopimussakot tuntuvat olevan erilaisten asuntosijoittamisfoorumien vakituisia puheenaiheita, joissa riittää yllättävänkin paljon pureskeltavaa näin asuntosijoittajan näkökulmasta. Ajattelin kirjoittaa omia ajatuksiani aiheen tiimoilta ylös tähän blogikirjoitukseen.

Vuokrasopimuksen sopimussakko – niin mikä juttu?

Olen tavannut avata nämä artikkelit termien avauksella, enkä tee tälläkään kertaa poikkeusta. Toki termien suhteen aihe on siinä mielessä vähän haastava, ettei tälle pykälälle ole olemassa oikein mitään selvää lyhyttä ja ytimekästä termiä, vaan puhekielessä siitä saatetaan puhua ”vähintään vuoden asumisena” tai joskus ”vuosisitoumuksena”.

Itse pykälän idea on kuitenkin simppeli. Sen tavoitteena on varmistaa vuokranantajalle se, ettei vuokralainen pääsisi aivan heti lipeämään asunnosta toiseen. Kuten jo aiemmassa blogikirjoituksessani teille kerroin vuokrasuhteen pituuden maksimoimisesta, vaihtuva vuokralainen tuo aina yllättävän paljon kuluja ja haasteita vuokranantajalle. Tästä syystä moni haluaa sitouttaa vuokralaisen kiinni asuntoon, sitten vaikka sopimussakon uhalla.

Tavallisesti pykälä kirjataan vuokrasopimukseen siten, että toistaiseksi voimassaolevaan sopimukseen lisätään jonkinlainen pykälä, missä todetaan esimerkiksi ensimmäisen mahdollisen irtisanomisajankohdan olevan vuoden päässä. Muussa tapauksessa aiemmasta irtisanomisesta koituu sopimukseen kirjattu sopimussakko, joka on tavallisesti kuukauden vuokraa vastaava summa.

Vuokrasopimukseen liittyvän sopimussakon pohjimmaisena ideana on estää vuokralaista ”elintasosurffaamasta” asunnosta toiseen. Näissä tapauksissa pykälä toimiikin hyvin, mutta toisaalta vuokranantajan on hyvä miettiä ennakkoon myös vähän ikävämpiä skenaarioita ja miten sopimussakon kanssa menetellään näissä tapauksissa.

Asuntosijoittamisessa mitataan vuokranantajan arvot

Ehkä eniten minut asuntosijoittamisessa yllättänyt yksityiskohta on vuokranantajan omiin arvoihin liittyvät kysymykset, joiden kanssa saa painia yllättävänkin paljon. Tästä aiheesta saisi helposti kokonaan oman blogin, joten koitan pitää puheeni lyhyenä. Vuokranantajan arvoja mitataan mm. siinä, miten paljon vuokralaisesta tahtoo lypsää rahaa auenneen tilanteen myötä.

Jos palataan sopimussakkoasioihin, elintasosurffaamiseen liittyvien sopimussakkojen kanssa on helppo menetellä. Mikäli vuokralainen haluaa ”muuten vain” muuttaa asunnosta ulos ennen aikojaan, silloin on helppo todeta vuokralaiselle, että kyllähän tämä käy, mutta muista vuokrasopimuksemme ehdot.

Huomattavasti vaikeampi tapa menetellä kyseisen pykälän kanssa liittyy siihen, jos vuokralaisella on jonkinlaisia taloudellisia ongelmia, tai muita elämään liittyviä haasteita. Jos vuokralaiselle tulee esimerkiksi ero, ja eron myötä asunto on liian kallis maksettavaksi yhdelle, onko tällöin asiallista ottaa vuokranantajana vuokralaiselta sopimussakko?

Tiedän myös tapauksia, jossa vuokralaisen vuokranmaksukyky heikkenee yllättäen, esimerkiksi työpaikan menettämisen vuoksi. Jos vuokralainen ilmoittaa oma-aloitteisesti joutuvansa lähtemään asunnosta ennen aikojaan, koska tulot eivät riitä enää maksamaan vuokraa, onko tällöin asiallista ottaa vuokralaiselta sopimussakko?

Nämä kysymykset ovat sellaisia, joihin on vaikea antaa oikeaa vastausta. Jos noudatetaan sokeasti vuokrasopimusta, vuokranantajan tulisi ottaa vuokralaiselta sopimukseen kirjattu sopimussakko. Toisaalta vuokranantajasta voi tuntua kurjalta rankaista vaikkapa työttömäksi jäänyttä tai eronnutta vuokralaista rahallisella sopimussakolla.

Näistä kysymyksistä heräsi myös varsin värikästä keskustelua Facebookin Vuokranantajapalstalla. Toinen puoli vuokranantajista oli sitä mieltä, että on kusipäistä kyniä ylimääräisiä kuluja muutenkin taloudellisissa vaikeuksissa olevalta vuokralaiselta. Toisessa ääripäässä vuorostaan todettiin se, että se on vuokralaisen henkilökohtainen helvetti, jos hän on mennyt laittamaan nimensä paperiin.

Omakohtaista kokemusta sopimussakoista

Minulla on aiheesta omakohtaista kokemusta vuokralaisena. Muutimme joskus puolison töiden perässä Kuopioon, joka oli meille täysin vieras kaupunki. Muutimme alkuun vuokra-asuntoon, ja vuokrasopimukseemme kirjattiin tämä kuuluisa vuosisitoumus. Se oli myös meille ok, koska kuvittelimme jäävämme kaupunkiin nyt pidemmäksi aikaa.

Noh, elämässä ei aina asiat mene kuten kuvittelee. Vain puolen vuoden asumisen jälkeen puolisoni työpaikalla alkoivat YT-neuvottelut, jonka päätteeksi yritys päätti lopettaa kyseisen paikkakunnan toimipisteen. Työntekijöille tuli vaihtoehdoksi joko ottaa käteen irtisanomislappu, tai vaihtaa talon sisällä työpaikkaa johonkin toiseen kaupunkiin. Me päädyimme jälkimmäiseen.

Ikävän sattuman kautta olimme päätyneet sellaiseen tilanteeseen, jossa harmittomana pidetty pykälä sopimuksessa koitui maksamaan meille kuukauden vuokran. Tilanne tuntui hieman epäoikeudenmukaiselta, sillä periaatteessa meitä rangaistaan nyt siitä, että perheestämme lähti työpaikka alta.

Koitimme neuvotella vuokranantajan kanssa pykälästä, mutta hän ei ollut järin innokas luistamaan siitä. Sinänsä hän oli oikeassa siinä, että muuttomme tuo hänelle ylimääräisiä kuluja. Toisaalta pystyimme kuitenkin ilmoittamaan asiasta jo hyvissä ajoin pari-kolme kuukautta ennen muuttoa, ja muuttomme osui eräänlaiseen sesonkiin, eli loppukesään.

Kaikesta huolimatta vuokranantaja ei kyennyt löytämään asuntoon uutta vuokralaista, joten me maksoimme sen enempää mukisematta sopimussakon pois.

Se täytyy kuitenkin sanoa, että tilanne meni mielestäni teknisesti ottaen oikein. Vuokralaisella on oikeus purkaa määräaikainen vuokrasopimus niissä tapauksissa, missä työt siirtyvät pois paikkakunnalta. Vuokrasopimuksessa määrättyjä sopimussakkoja tämä oikeus ei kuitenkaan pelasta, vaikka välillä joku saattaa internetissä väärin muita neuvoakin.

Kannattaako vuokranantajan lisätä sopimussakko vuokrasopimukseen?

Jos jatketaan vielä hetki omakohtaisten kokemusten maailmassa, niin periaatesyistä seuraavan vuokra-asuntomme etsimme sillä kriteerillä, ettei vuokrasopimuksessa saa olla minkäänlaisia vuokrasuhteen minimikestoon viittaavia pykäliä. Halusimme välttää moisen sakon lankeamisen toistamiseen, sillä meillä ei ollut ihan sataprosenttista varmuutta siitä, miten elämä lähtee rullaamaan uudessa työpaikassa.

Espoon vuokramarkkinat vuonna 2021 olivat siinä mielessä kelvolliset, että vaikka vuokralainen olisi rajannut vuosisitoumuksella varustetut asunnot pois, valinnanvaraa jäi pöydälle silti todella hyvin. Esimerkiksi isot toimijat kuten Lumo ja Sato eivät käytä vuosisitoutumista.

Löysimme lopulta hyvän asunnon, jossa vuokranantaja päätti olla ujuttamatta minkäänlaisia sopimussakkoja vuokrasopimukseen. Nyt kun asunto on ollut hyvä ja elo siellä on maistunut, ensimmäinen vuosi asumista on mennyt kuin hujauksessa. Käytännössä lopputulos on ollut nyt sama kuin mitä vuokranantajakin olisi alkujaan halunnut.

Kieltämättä olen itsekin alkanut hieman kyseenalaistamaan vuosisitoutumisen käyttöä vuokrasopimuksessa. Oman sijoitusasuntoni vuokrasopimuksessa pykälä on, ja myös siellä vuokralainen on viihtynyt asunnossa hyvin, eli vuosi asumista on tullut jo kesän alussa täyteen. Kenties vuokralainen olisi viihtynyt asunnossa myös ilman kyseistä pykälääkin.

Kilpailu kovenee – tuhoaako se vuosisitoumuksen?

Tällä hetkellä vuokramarkkinalla tuntuu tapahtuvan kummia. Hyvistä vuokralaisista alkaa olla pulaa, mikä heijastuu koventuneena kilpailuna vuokramarkkinalla. Koventuneessa kilpailussa vuokranantajat ovat esimerkiksi tarjonneet erilaisia lahjakortteja vuokralaisille. Tavatonta ei ole sekään, että kilpailu on heijastunut myös vuokriin, joita on pitänyt pudottaa.

Koventuneessa kilpailussa myös vuokrasopimuksen sisältö, eli asuntoon liittyvät sopimusehdot ovat eräs kilpailuvaltti. Kaiken järjen mukaan kuvitteellisessa tilanteessa, jossa olisi kaksi täysin identtistä vuokra-asuntoa, mutta toisessa olisi vuokrasopimukseen ujutettu ehto vuosisitoutumisesta, tämä ilman sitoutumista oleva asunto tulisi mitä ilmeisemmin tekemään kauppansa ensiksi.

Kilpailu tuntuu käyvän kovana myös Jyväskylässä, jossa allekirjoittaneen sijoitusasunto sijaitsee. Meikäläinen onkin miettinyt jonkin verran sitä, että jos nyt tarvitsisi etsiä asuntoon vuokralainen, viitsisinkö asettaa vuoden asumisen vaativan ehdon sopimukseen? Ehkä saisin pienen kilpailuedun muihin asuntoihin sillä, ettei minun kohteestani löydy tuollaista rasittavaa pykälää.

Toisaalta kun nykyinen vuokralaiseni ei ole tähän tietoon lähtemässä asunnosta mihinkään, näiden skenaarioiden miettiminen on sitä jossittelua parhaimmillaan.

Loppupäätelmät vuosisitoutumisesta ja sopimussakosta

Vuosisitoumukseen ja sopimussakkoon liittyvät asiat ovat sellaisia, ettei tähän kysymykseen ole mitään oikeaa vastausta. Sen sijaan oikeille keskustelupalstoille löytymisen jälkeen kysymykseen saa kyllä kärkkäitä ja värikkäitä vastauksia. Ehkä tämä kuvastaa hyvin sitä, että vuokranantajan omat arvot merkkaavat yllättävän paljon nykypäivänä.

Minun mielestäni vuokranantajan olisi hyvä käydä ennakkoon läpi erilaisia skenaarioita sen varalta, miten hän haluaa menetellä niissä tapauksissa, missä vuokralainen vaihtaa asuntoa ”ennenaikaisesti”. Tuleeko sopimussakko käytäntöön myös niissä tilanteissa, missä vuokra-asuntoa vaihdetaan olosuhteiden pakosta? Esimerkkinä mainittakoon nyt vaikkapa ero tai työttömyys.

Lisäksi jos vuokranantaja katsoo nämä tilanteet läpi sormien, onko pykälällä yleensäkään mitään merkitystä? Uskallan väittää, että ”ihan vain huvikseen” tehdyt muutot ovat loppujen lopuksi melko harvinaisia. Useammin muuttokuorma liikahtaa vasta jonkinlaisesta olosuhteiden pakosta.

Hyvä pohdittava kysymys on myös se, kannattaako vuosisitoumuksen lisääminen vuokrasopimukseen? Vuokrasuhdehan voi muodostua pitkäksi myös ilman kyseistä pykälää. Onko pykälä vain yksi rasite ja pelote, joka vaikeuttaa kilpailua hyvistä vuokralaisista?

Onhan sekin näkökulma totta, että vuokralla asumisen pohjimmainen idea on olla vähän kevyempi ja joustavampi asumismuoto, joten tämänkaltaiset pykälät periaatteessa sotivat tätä joustavuutta vastaan. Jos joustavuus katoaa, viekö se pohjan koko vuokra-asumisesta.

Saatat olla kiinnostunut myös:

• Aloitan pian asuntosijoittamisen – mutta alku ei ole tuntunut helpolta
• Suomen surkein asuntosijoittaja tarinoi – nämä kaikki virheet tein
• Asuntosijoittaminen alkaa vihdoin – ensiaskeleeni vuokraisäntänä
• ASP-asunnon vuokraaminen – Näin vuokrasin ASP-rahoitetun ensiasuntoni
• Kolme kuukautta asuntosijoittamista takana – Ajatuksiani sijoitusasunnosta
• Huolimaton yksityiskohta vuokrasopimuksessa maksoi minulle pari satkua
• Miten maksimoida vuokrasuhteen pituus? - 5 vinkkiä pitää vuokralainen