Aika menee nopeasti kun on kivaa. Elokuun alussa tuli täyteen viisi vuotta asunnonomistamista, kun tässäkin blogissa aikoinaan esitellystä Kohti omistusasuntoa -projektista on vierähtänyt jo puoli vuosikymmentä. Minulla oli tarkoituksena kirjoittaa tästä merkkipaalusta jonkinlainen artikkeli, mutta se on unohtunut syksyn kiireiden keskellä.

Kuten osa teistä saattaa muistaa, otin syksyllä 2017 itselleni 20 vuoden asuntolainan. Niin hurjalta kun se kuulostaakin, olen ”lusinut” tuosta laina-ajastani jo neljänneksen. Vielä kolme samanmoista, niin olen ainakin asuntoni osalta velkavapaa mies. Sattumalta myös laskemani taloudellinen riippumattomuus siintää sekin saman aikamäärän päässä, vaikkei näillä asioilla ole varsinaista syy-yhteyttä.

Viiden vuoden merkkipaalun vuoksi on kuitenkin syytä istahtaa hetkeksi alas ja miettiä tulevaisuutta. Mikä mahtaa olla nykyisin sijoitusasunnoksi päätyneen omistusasuntoni tulevaisuus pitkällä tähtäimellä?

Sijoitusasunto Jyväskylä kokemuksia

Sijoitusasunnossa vaikeuksien kautta voittoon

Tämä Jyväskylän keskustassa sijaitseva kerrostalokaksioni sai tässä blogissa paljon palstatilaa vajaat kaksi vuotta sitten, kun aloitin asuntosijoittamisen. Omat ensiaskeleeni asuntosijoittajana olivat kaikkea muuta paitsi varmat, sillä kohtasin alkuun jos jonkinlaista haastetta, joista päällimmäiset ongelmat liittyivät vuokralaisen saamiseen.

Jos joku on kiinnostunut näistä julkaisuista, ne löytyvät alta:

Viimeisin epäonnistuminen sijoitusasuntoni osalta on viime vuodenvaihteelta, jolloin huolimaton kohta vuokrasopimuksessa maksoi minulle pari sataa euroa vesimaksuja. Olimme yhdessä vuokravälittäjän kanssa kirjanneet vesimaksun määräytymisen melko typerästi, ja päätin ottaa tuon virheen omaan piikkiini.

Tuon tilanteen jälkeen kaikki asiat ovatkin menneet vuokralaiseni kanssa mallikkaasti. Hän on maksanut oma-aloitteisesti vuokransa joka kuukausi, eikä hänen kanssaan ole ollut mitään ongelmia. Minulla on myös sellainen kuva, että hän on ihan oikeasti tykännyt asua asunnossani, eli molemmat osapuolet ovat tämän hetken tilanteeseen tyytyväisiä.

Jopa kesäkin meni ihan mukavasti, vaikka taloyhtiön pihalla tehtiin 1,5 kuukauden mittainen piharemppa, jossa asfaltti raavittiin pois ja uutta laitettiin tilalle. Minulla oli pieni pelko persiissä, että näinköhän vuokralainen nostaa kytkintä, kun autopaikka on koko remontin ajan poissa käytöstä ja ikkunoita ei voi pitää auki, kun pihalla käryää piki. Ongelmia ei kuitenkaan onneksi tullut.

Onko sijoitusasunto taakka?

Jyväskylän asuntoni kanssa asiat rullaavat jopa sen verran hyvin, että muistan koko asunnon olemassaolon lähinnä vain maksaessani asunnon lainaerän ja vastikkeet, sekä saadessani vuokralaiselta vuokran tililleni. Helppoa menoa, ei voi väheksyä.

Sen sijaan vähän negatiivisemmissa merkeissä sijoitusasunto on noussut merkille hakiessani asuntolainaa täällä Espoon perukoilla. Kuten olen täälläkin pariin otteeseen puhunut, meillä on jatkuvasti silmät auki asunnonhankintaan liittyen, vaikkakaan kiirettä vuokra-asunnosta ei ole ulos. Olemme hakeneet lainaa lähinnä sen vuoksi, että saamme vähän osviittaa siitä, mihin omat pelimerkit tilanteen tullen riittäisivät.

En tiedä onko tämä seurausta korkojen noususta vai mistä, mutta pankki on väläytellyt minulle aika innokkaasti sellaista korttia, että myisin tuon oman sijoitusasuntoni ja hankkisin sen turvin itselleni Espoosta omistusasuntoa. Kuuleman mukaan asiat voisivat järjestyä myös pitämällä sijoitusasunto, mutta varmempaa olisi ilman.

Rehellisesti sanottuna minua ei ihan hirveästi sytytä ajatus sijoitusasunnon myymisestä, jotta voin ostaa sitä myötä itselleni nykyistä isomman (ja sitä kautta kalliimman) asunnon. Näen päässäni tilanteen siten, että ikään kuin hankkiudun tulonlähteestäni eroon, jotta voin ostaa isommat kiinteät menot.

Kannattaako sijoitusasunto Jyväskylästä?

Vaikka olen suhtautunut ajatukseen vähän nuivasti, olen siitäkin huolimatta yrittänyt miettiä asiaa toisesta vinkkelistä. Mielestäni sijoittamisessa asiat saa helposti menemään päin prinkkalaa, kun jumiutuu johonkin näkökulmaan edes miettimättä vaihtoehtoisia menetelmiä.

Pankin kautta sain aika kivuttomasti yhteyden konsernin omaan välittäjään, jonka kanssa juttelimme puolisen tuntia tilanteestani ja asuntoni mahdollisuuksista. Pakko antaa välittäjälle pisteet siitä, että hänellä olisi varmasti painetta ohjata minua jättämään hänelle toimeksianto, jotta hän pääsisi myymään asuntoa, mutta siitäkin huolimatta hän mietti kanssani asiaa moneltakin kantilta.

Hyvä uutinen minun kannaltani oli se, että asuntoni oli välittäjän kannalta heti mielenkiintoinen. Kerrostalokaksio Jyväskylän keskustassa on melko helppo ja varma kaupattava, jolle löytyy lähes markkinatilanteessa kuin tilanteessa ostaja, eikä myyntiajat tuppaa venymään.

Pohdimmekin välittäjän kanssa sitä, ettei tilanne olisi välttämättä nyt yhtä herkullinen, jos minulla olisi joku sähkölämmitteinen rivarineliö Tikkakoskelta. Niiden kanssa markkinatilanne on tällä hetkellä se, etteivät kaikki välittäjät jaksa edes lähteä katsomaan kohdetta, saati ottaa niitä myytäviksi.

Oma 1960-luvulla rakennettu kaksioni edustaa melko tyypillistä aikakautensa asuntoa. Siihen on tehty pientä fiksausta pitkin oman omistusaikakauteni, mutta kyllähän se auttamatta jää uudemmille kohteille. Jyväskylässä tilanne on vieläpä se, että uudiskohteita nousee aika kovalla tahdilla, eli tarjontaa 2000-luvun uudemmille asunnoille löytyy.

Paljonko on asuntoni arvo?

Jyväskylässä tilanne asuntojen suhteen ei ole se kaikista otollisin, sillä täällä asuntojen hinnat eivät ole välttämättä viime vuosina enää edes nousseet. Tämä on vähän sellainen juttu, joista keskustellessa tuppaa ihmisillä joskus äänenpainot nousemaan, mutta tämä on nyt tilanne.

Omien näkemysteni mukaan Jyväskylän hintatasoa on hillinnyt aktiivinen uudistuotanto, joka pitää sisällään myös monia opiskelija-asuntoja. Upouudet ja maltillisesti hinnoitellut opiskelija-asunnot ovat silkkaa myrkkyä meille yksityisille asuntosijoittajille, sillä kilpailemme samoista vuokralaisista.

Asuntojen lisäksi myös vuokrien hinnat ovat junnanneet paikoillaan viime vuodet. Tämän näkee hyvin mm. siitä, että asuntoni edellinen omistaja pyysi vuonna 2016 saman verran vuokraa asunnostani, vaikka se oli silloin huonommassa kunnossa ja heikommin varustettu. Myös välittäjä kommentoi asuntoni vuokraa sanoilla ”olet ihan hyvän vuokrahinnan saanut asunnollesi”.

En ole nostanut vuokran hintaa vielä kertaakaan noin 1,5 vuoden mittaisen vuokrasuhteen aikana. Olen kyttäillyt kilpailevien kohteiden vuokratasoa ja mielestäni oman asuntoni vuokrassa ei ole hirveästi nousupainetta.

Tästä syystä olen jättänyt pienetkin korotukset tekemättä, koska pienikin korotus saattaa provosoida vuokralaista vaihtamaan asuntoa, josta taas muodostuu minulle ylimääräisiä kustannuksia. Kieltämättä vuokratuottoni kapenee kustannusten noustessa, mutta toisaalta myös uuden vuokralaisen etsiminen aiheuttaisi sekin kustannuksia.

Välittäjän kanssa katselimme hieman asunnonmyyntipalstojen hintatasoa ja laskeskelimme asuntoni hinnan menevän näkemättä 110 000 – 130 000 euron väliin. Kuten salkkuni sisältöä katsoneet tietävät, olen arvottanut asuntoni 117 000 euroon, eli ehkä arvio on ihan hyvin linjassa. Toisaalta jos lähtisin nyt myymään asuntoa, niin ei se omien pois saaminen ole mitenkään itsestään selvää.

Myyntiajasta kuluneena vuotena 2022 välittäjä tiesi kertoa, että keskimäärin tämän kokoluokan keskusta-asunnot ovat vaihtaneet omistajaa 102 päivässä. Lisäksi kun otannasta siivosi pari ylipitkäksi venynyttä kohdetta, keskimäärin kaupat tapahtuivat 77 päivässä. En tiedä onko tämä paljon vai vähän pidemmällä aikajaksolla, mutta mielestäni ihan siedettävä myyntiaika.

Sen verran välittäjä kuitenkin valotti minulle markkinatilannetta, että tällä hetkellä asuntokaupassa on ilmassa monia erilaisia epävarmuustekijöitä. Korot nousevat ja kustannukset kasvavat. Tällä hetkellä tulevat lähivuodet näyttävät huomattavasti vuodentakaista synkemmiltä.

Miten asuntoni myynti käytännössä tapahtuisi?

Nyt kun asunnossa on vuokralainen, se on samaan aikaan sekä uhka, että mahdollisuus. Uhka se on siinä mielessä, että vuokralaisella on puolen vuoden mittainen irtisanomisaika, eli jos tänään sanoisin vuokralaiselleni laittavani asunnon myyntiin, hän saisi olla siellä ainakin kevääseen asti.

Uhkan tästä tekee se, että moni omaan käyttöön asuntoa hankkiva saattaa skipata kohteen, jos siinä pitää odottaa kuukausien ajan vuokralaisen väistymistä. Lisäksi näyttöjen järjestäminen vaatii aavistuksen enemmän, kun asunnossa asuu kolmas osapuoli.

Toisaalta taas mahdollisuuksiin lukeutuu se, että hyvä vuokralainen voi olla houkutin sellaiselle ostajalle, joka etsii nimenomaan sijoitusasuntoa. Ei ole mitenkään tavaton skenaario, että uusi omistaja tahtoisi jatkaa vuokrasopimusta nykyisen asukkaan kanssa.

Hyvä juttu on myös se, että kun asunnossa on vuokralainen, nopea myyntipaine pienenee. Vuokralainen maksaa asunnon kulut, jolloin myyntiä ei tarvitse hoputtaa sillä ajatuksella, että on kiire päästä irti asunnon ylläpitokuluista. Tällöin voi rauhassa odotella hyviä tarjouksia.

Mutta sitten taas toisaalta, kun vuokralainen kuulee asunnon menevän myyntiin, hänelle voi tulla painetta alkaa etsiä itselleen uutta asuntoa. Vaikka irtisanomisaika on puoli vuotta, vuokralainen voi itse pakata kimpsunsa kasaan nopeammin. Toisin sanoen juuri mainitsemani mahdollisuus voidaan myös onnistua hävittämään.

Koodilla "INSSIN" saat 25 euron alennuksen POP-Vakuutuksista

Joka tapauksessa jonkinlaisia peliliikkeitä

Ostin sitten itselleni Espoosta asunnon tai en, sijoitusasuntoni suhteen minun tulee tehdä jonkinlaisia peliliikkeitä. Kuten ehkä muistatte, oma ensiasuntoni on rahoitettu ASP-säästämisen turvin. Saatatte tietää myös sen, että ASP-lainalla rahoitetun asunnon vuokraamiseen liittyy rajoituksia, joista päällimmäinen on kahden vuoden aikaraja.

Tämä maaginen kaksi vuotta on tulossa niin ikään täyteen ensi kesään mennessä, eli minun täytyy joka tapauksessa tehdä asunnolleni jotain. Se ei voi olla enää sijoitusasunto nykyisellä lainalla, eli jos en halua myydä asuntoa, lainan ehdot tulee sopia uusiksi. En ole päässyt vielä niin pitkälle asian kanssa, että tietäisin miten kuvio tulee menemään, mutta tätä on hyvä alkaa työstämään jo hyvissä ajoin.

Minulla on tarkoituksena jutella asiasta pankin lisäksi myös Valtiokonttorin kanssa, jos saan sieltä jonkun ihmisen kiinni. Sitä kautta saan ainakin viralliset ohjeistukset käytännöille, sillä jälleen kerran syksyn mittaan olemme olleet ASP-lainaan liittyvistä kuvioista pankin kanssa hieman eri mieltä.

Karkeasti neljä vaihtoehtoa

Laskin nopeasti, että meikäläisellä on karkeasti ottaen neljä vaihtoehtoa.

  1. Jatkaa vuokralla asumista, mutta pitää Jyväskylän sijoitusasunto omistuksessa. Tämä vaatii toki ASP-lainan muuttamisen tavalliseksi asuntolainaksi.
  2. Ostaa oma asunto, jonka rahoituksen helpottamiseksi myyn sijoitusasuntoni pois, jolloin velkaa on vähemmän.
  3. Ostaa oma asunto, ja jättää sijoitusasunto mukaan kuvioihin. Oikein ajoittamalla voisin siirtää ASP-lainani vielä omaan asuntooni, eli en hankkiutuisi siitä eroon.
  4. Jatkaa vuokralla asumista, ja sen lisäksi myydä Jyväskylän asunto. Tällöin velkamäärä saadaan minimiin.

Tällä hetkellä en osaa sanoa mikä nelikosta olisi se paras. Oikean vaihtoehdon kartoittamista vaikeuttaa se, että toistaiseksi vastaan ei ole tullut yhtään asuntoa, joka olisi niin sanotusti iskenyt lujaa. Jos potentiaalista asuntoa ei löydy, vaihtoehdoista tippuu heti kaksi pois. Silloin kallistuisin luultavasti kohtaan numero 1, sillä mikäpä hätä minulla on myydä Jyväskylän asuntoa? Ainakaan niin pitkään, kun vuokralainen viihtyy asunnossa.

Jos taas potentiaalinen asunto löytyisi, sen hinta varmasti määrittelisi jälleen kerran suuntaviivoja. Mikäli sattuisi käymään niin mahtavasti, että kohde olisi yhtä aikaa hyvä ja halpa, tällöin asunnon voisi pitää. Vastaavasti taas jos pinnalle pullahtaisi joku kalliimpi unelmien kohde, niin tällöin velkataakka voi kasvaa turhan rajuksi.

Toisaalta taas vitsaileva meikäläinen tahtoisi huomauttaa, ettei unelmakohde ja Espoo mahdu välttämättä kovinkaan ketterästi minun suussani samaan lauseeseen.

Saatat olla kiinnostunut myös:

 

Tämä blogi sisältää affiliate-mainontaa. Affiliate-linkit ovat merkattu tähdellä. En ole sijoittamisen ammattilainen, enkä ole vastuussa sinun sijoitustesi menestyksestä. Tämä blogi ei tarjoa sijoitussuosituksia. Kirjoittajan omat omistukset voit katsoa täältä.

🔥 Tällä hetkellä luetuimpia 🔥

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *