Uskallan väittää, että aika monella vuokranantajalla pomppaa sydän hieman kurkkuun, kun vuokralainen laittaa heille yllättäen viestiä. Näin pääsi käymään myös allekirjoittaneelle, kun kesken pikkujoulujen kakkospäivän aamupalaa sain Whatsapp-viestin omalta vuokralaiseltani.

Edellisen illan juhlimisilla saattoi olla jotain osuutta asiaan, mutta ensimmäiset fiilikset olivat hieman pelokkaita. Onko vuokralainen muuttamassa pois? Onko asunnossa käynyt joku kallis vahinko? Pitääkö minun lähteä etsimään asukkaalle uutta jääkaappipakastinta mahdollisimman nopeasti?

Noh, onneksi asiat olivat kuitenkin ihan mallillaan. Vuokralainen lähestyi minua lähinnä tiedotusluontoisella asialla, joka ei ollut ajankohtainen vielä kuukausiin. Vuokralainen suunnitteli ensi vuoden loppupuolelle pienimuotoista ulkomaan keikkaa, jonka ajaksi hän haluaisi alivuokrata asunnon. Viestissä hän vähän sekä että tiedotti asiasta, että kyseli minun näkemystäni asiaan.

Useita syitä hymyyn

Tässä oli oikeastaan kaksikin juttua, jotka vetivät syypieleni hymyyn. Ensinnäkin kun vuokralainen suunnittelee jo vuokra-asunnon asioita vuoden päähän, hän ilmeisesti pitää asunnosta, eikä ole suunnittelemassa muuttoa toisaalle. Kuten hän viestissäänkin toteaa, hän haluaisi pitää nykyisen asuntonsa reissun ajan ja palata siihen asumaan reissun jälkeen.

Toinen miellyttävä asia oli se, että hän tiedotti vuokranantajaa ja vieläpä hyvissä ajoin. Käymme kohta tarkemmin läpi alivuokraamisen käytäntöjä, mutta periaatteessa vuokralaisen ei tarvitsisi edes ilmoittaa alivuokraamisesta vuokranantajalle. Sain nyt kuitenkin tiedon siitä, ja sekös on kieltämättä mukavaa.

Ehkä tässä on aistittavissa pientä takaisinsaamista aiemmista asioista. Meikäläinenhän on halunnut alusta alkaen maksimoida vuokralaisen asumisviihtyvyyden, sillä mitä paremmin vuokralainen viihtyy, sitä todennäköisemmin hän pysyy asunnossa pitkään, jolloin minulla ei pala aikaa ja vaivaa uuden vuokralaisen hankintaan ja etsintään.

Käytännön esimerkkeinä vuokralaisen palvelemisesta voisin nostaa noin vuoden takaiset vesimaksuun liittyvät sekoilut, missä vuokravälittäjä oli kirjannut vesimaksukäytännöt varsin epäselvästi sopimukseen. Kun vuoden lopuksi vesimaksuennakot eivät kattaneet koko veden kulutusta, niin jonkun piti kuitata loppumaksu. Kun sopimus oli sekava, pistin vahingon omaan piikkiini.

Tilanne ASP-lainan suhteen selkiytyy

Kun vuokralainen näyttää viihtyvän asunnossa pitkään, se helpottaa hieman myös omia pohdintojani. Kuten osa teistä saattaa ehkä muistaa, asuntoni on ostettu ASP-lainalla. ASP-asunnon vuokraamiseen liittyy pieniä rajoituksia, joista suurin on vain kahden vuoden mittainen mahdollisuus vuokrata asuntoa tietyissä tapauksissa.

Käytännössä tuo kahden vuoden aikajakso on umpeutumassa nyt keväällä, joten allekirjoittaneella on silloin iso mietinnän paikka. Minun täytyisi joko muuttaa itse kyseiseen asuntoon, myydä se, tai muuttaa ASP-laina tavalliseksi asuntolainaksi.

Noh, oma muuttoni Jyväskylän kaksioon näyttää hyvinkin epätodennäköiseltä tässä tilanteessa, kun työt ovat pääkaupunkiseudulla ja muutenkin seuraava asunto tulee olemaan todennäköisesti vähintään kolmio. Asunnon myyminen tässä markkinatilanteessa ei hirveästi kiinnosta, koska nyt ei ole paras aika myydä.

Käytännössä ensisijainen ratkaisu on siis pitää asunto vuokralla, ja jos asunnossa on pitkäaikainen vuokralainen, niin tämän päätöksen tekeminen tuntuu entistä selvemmältä. Asia olisi täysin toinen, jos vuokralainen olisi jo muutenkin lähdössä ja uutta asujaa saisi etsiä kissojen ja koirien kera.

Asunnon alivuokraaminen – mitä tarkoittaa

Palataan alkuperäiseen asiaan, eli asunnon alivuokraamiseen. Vaikka melkein jokainen suomalainen tietää ainakin noin about suunnilleen mitä asunnon alivuokraaminen tarkoittaa, kieltämättä minäkin jouduin tekemään muutamat googlaukset aiheen tiimoilta muistin virkistämiseksi.

Käytännössähän alivuokraamisessa vuokralainen vuokraa osan huoneistosta toisen käytettäväksi. Alkuperäinen vuokranantaja ei ole tämän vuokrasopimuksen osapuoli, vaan sopimuksen tekevät alivuokralainen sekä ensivuokralainen.

Hyvänä kertauksena minulle tuli, että vuokranantaja ei voi kieltää alivuokraamista, paitsi muutamassa pienessä poikkeustapauksessa. Toisin sanoen vuokralaisen ei tarvitsisi kysyä minulta erikseen lupaa alivuokraamiselle. Toin tämän asian ilmi myös vuokralaiselle, että annan toiminnalle vihreää valoa, vaikka minun näkemykseni on melkolailla toissijaista.

Alivuokraamista, jälleenvuokrausta vai asunnon väliaikaista luovutusta?

Alivuokraukseen liittyy myös läheisesti muita termejä, joita ei tunneta yhtä hyvin, mutta ne olisi syytä tuntea. Näitä termejä ovat ainakin jälleenvuokraus ja asunnon väliaikainen luovutus.

Jälleenvuokrauksella tarkoitetaan sitä, kun vuokralainen vuokraa koko asuntonsa eteenpäin ilman tietoa takaisinpaluusta. Moiset tilanteet ovat varmasti melko harvinaisia, mutta näitä saattaa käydä silloin, jos joku sattuu asumaan ainutlaatuisessa tai muuten vain vuokraltaan alihintaisessa asunnossa, jolloin vuokralaiselle voi tulla houkutus tehdä bisnestä, ja vuokrata asunto seuraavalle.

Jälleenvuokraaminen on lähtökohtaisesti erikseen kielletty, eli siihen tulee aina pyytää vuokranantajalta lupa, ja vuokranantajan ei tarvitse antaa tähän lupaa. Mikäli vuokralainen rikkoo kieltoa, se on peruste jopa vuokrasopimuksen irtisanomiselle.

Asunnon väliaikainen luovutus taas on sitä, kun koko asunto luovutetaan jonkun toisen käyttöön, mutta luovutus kestää maksimissaan kaksi kuukautta. Hyvä esimerkki saadaan vaikkapa opiskelijavaihdosta, joka on usein määräaikainen ja paluulle on selkeä aikataulu. Asiaan tulee liittyä väliaikainen muutto toiselle paikkakunnalle, esimerkiksi työn, asevelvollisuuden, opiskelun tai sairauden takia.

Asunnon väliaikaista luovutusta saa tehdä, mutta se vaatii aina vuokranantajan luvan. Tai oikeastaan niin päin, että vuokranantajakaan ei saa estää väliaikaista luovutusta kuin perustellusta syystä. En tarkemmin tiedä mikä voisi olla perusteltu syy, mutta syyn täytyy olla painava, koska perusteltu syy täytyy käyttää vielä tuomioistuimessa hyväksyttävänä.

Onko tämä nyt alivuokrausta vai väliaikaista luovutusta?

Otsikossa on mehevä kysymys, jota pohdimmekin hieman jo vuokralaisen kanssa. Mahtaako vuokralaisen poissaolo olla nyt alivuokraamista vai asunnon väliaikaista luovuttamista?

Itse kallistuisin ehkä vähän enemmän asunnon väliaikaisen luovuttamisen puolelle. Vuokralaisella on selkeä peruste muuttaa asunnosta pois, ja hän tietää jo tässä vaiheessa reissun alku- ja loppupäivät. Lisäksi reissu kestää alle kaksi vuotta, joten sekin ehto täyttyy.

Toisaalta alivuokraaminenkaan ei ole täysin poissuljettu vaihtoehto. Väliaikaisessa luovutuksessa asunnon saa luovuttaa tyhjänä, mutta tässä tapauksessa vuokralainen on jättämässä lähes koko omaisuutensa asuntoon reissun ajaksi, eli asunto vuokrataan kalustettuna.

Kuten muutama kappale ylempänä kerrottiin, alivuokraamisessa luovutetaan aina osa asunnosta alivuokralaisen käytettäväksi, ja ymmärtääkseni tämä ehto täyttyy silloin, jos ensivuokralainen jättää irtaimistoaan asuntoon. En tiedä mikä tässä on rajana, riittääkö häkkikomeroon unohdettu ensivuokralaisen irtaimisto täyttämään kriteerit osasta asunnosta.

Koodilla "INSSIN" saat 25 euron alennuksen POP-Vakuutuksista

Vuokranantajapalsta iskee jälleen

Joka tapauksessa annoin vuokralaiselle luvan alivuokrata asuntoa eteenpäin. En oikein keksi mitään syytä minkä takia haluaisin kieltää tämän puuhan, saati miten sitten voisin edes käytännössä perustella kieltoni.

Onneksi Facebookin Vuokranantajapalstalla oli kuitenkin taas luovuus kohdallaan, kun esitin kysymykseni alivuokraamisesta. Eräs käyttäjä oli vahvasti sitä mieltä, että minun tulisi kieltää asunnon alivuokraaminen siitä syystä, että vuokralainen ei välttämättä ilmoita vuokratulojaan verottajalle. Tästä syystä minun tulisi tehdä vuokrasopimus suoraan alivuokralaisen kanssa, etten vain ole osallisena veronkierrossa.

Kysyessäni tältä käyttäjältä, että paljonko vuokralaiseni sitten saa tuloja, jos hän maksaa minulle vuokraa 500 euroa kuukaudessa ja hän veloittaa alivuokralaiselta samaiset 500 euroa. Jotain tämä käyttäjä vastasi minulle, vaan en tiedä mitä, sillä hän poisti kaikki kommenttinsa ketjusta heti tämän jälkeen.

Hyvä muistutus taas kerran siitä, että Vuokranantajapalstalla saa hyvin värikkäitä vastauksia, neuvoja ja kommentteja, joista tosin suurimmalla osalla ei ole mitään tekemistä asioiden oikean laidan tai lainsäädännön kanssa. Eli jos kysyt Facebook-ryhmissä tietoa, suhtaudu kaikkiin vastauksiin hieman kriittisesti.

Hyvä vinkki kaikille – muistuta vuokralaista käytännöistä

Onneksi Vuokranantajapalstalla tuli myös pari hyvääkin vinkkiä, joista yksi oli muistuttaa vuokralaista varmuuden vuoksi käytännön asioista. Tämä oli minulla jo muutenkin mielessä, mutta sain palstan kautta pari uutta yksityiskohtaa, jotka kävin vuokralaisen kanssa nopeasti läpi.

Minulle oli jo entuudestaan itsestään selvää muistuttaa vuokralaista alivuokraamisen käytännön asioista, kuten vuokranmaksusta ja vastuukysymyksistä. Varmuuden vuoksi mainitsin vuokralaiselle, että lähtökohtaisestihan hän vastaa oman alivuokralaisensa asioista, koskivat ne sitten vuokranmaksua, asunnosta huolehtimista tai häiriökäytöstä.

Vuokranmaksuun liittyen korostin asioiden tapahtuvan alivuokraamisen aikana samoin kuin nyt, eli vuokralainen maksaa tuttuun tapaan vuokran minulle ja alivuokralainen vuorostaan suoraan vuokralaiselle.

Lisäksi oli hyvä muistuttaa siitä, että alivuokralaisen hankkiminen on lähtökohtaisesti vuokralaisen tehtävä. Siinä oli hyvä korostaa sitä, että kaikille osapuolille paras tilanne on se, jos alivuokralainen löytyy vuokralaisen tuttavapiiristä. Tarjouduin myös itse katsastamaan omat kontaktini, jos vuokralainen ei löydä itse tuttua alivuokralaista.

Vielä yksi käytännön asia liittyi vesimittareihin. Omassa asunnossani vesi maksetaan kulutuksen mukaan, eli vuokralaisen kannattaa olla huoltoyhtiöön yhteydessä siinä vaiheessa, kun tämä lähtee reissuun. Huoltoyhtiö voi tarkistaa vesimittarien lukemat, jolloin saadaan tietää alivuokralaisen osuus veden kulutuksesta. Tällöin ei tule tapeltua siitä, että kuka on käyttänyt mitäkin vettä, ja paljonko on kenenkin osuus vesimaksuista.

Pelkkien ankeiden ja kankeiden käytäntöjen lisäksi halusin antaa vuokralaiselle myös jotain konkreettista, mikä voi helpottaa häntä hyvän alivuokralaisen löytymisessä. Lupasin osallistua talkoisiin toimittamalla asunnosta kuvat tyhjänä, sekä tarjota vuokralaiselle valmiin alivuokraamiselle optimoidun vuokrasopimuspohjan, jonka saan Vuokranantajien kautta.

Minä ainakin näen sen olevan myös minun etuni, että vuokralainen saisi asuntoon melko pienin ponnisteluin hyvän alivuokralaisen. Asunnon kuvien toimittaminen ei maksa minulle mitään, ja vuokrasopimuspohja kuuluu minun Vuokranantajien jäsenyyteeni.

Lisäksi tarjosin vuokralaiselle vielä parit hyvät linkit, joiden kautta itsekin tutustuin alivuokraamisen ja asunnon väliaikaisen luovuttamisen käytäntöihin. Hyvää sisältöä aiheeseen liittyen löytyi ainakin Rettan, Kiinteistölehden ja Vuokranantajien sivuilta.

Millainen kotivakuutus alivuokraamiseen?

Kotivakuutuksen merkitys alivuokraamisen aikana jäi vielä minulle aavistuksen mysteeriksi, joten taidan mahdollisesti tehdä aiheesta vielä myöhemmin oman julkaisun tarkemman perehtymisen jälkeen. Siitäkin huolimatta opin jo nyt muutaman hyvän tärpin liittyen alivuokraamiseen ja kotivakuutuksiin.

Melko varma ja turvallinen tapa toimia on se, että sekä vuokralainen että alivuokralainen hankkivat kotivakuutukset ja pitävät ne voimassa koko vuokrasuhteen ajan. Tässäkin tapauksessa puhuttiin vain muutaman kuukauden mittaisesta jaksosta, jolloin kotivakuutuksen hinta lasketaan parissa kympissä. Se on pieni raha mielenrauhasta.

Alivuokralaisen kannattaa jättää kotivakuutus rullaamaan asuntoon etenkin silloin, jos sinne jättää omaa irtaimistoaan. Tällöin tämä kotivakuutus kattaa ne tilanteet, joissa alivuokralainen on esimerkiksi rikkonut vuokralaisen irtaimistoa.

Sen sijaan pelkkä vuokralaisen kotivakuutus ei kuitenkaan välttämättä toimi tilanteessa kuin tilanteessa, joten myös alivuokralaiselta kannattaa vaatia oma kotivakuutus. Jos käy klassiset suurvahingot, eli alivuokralainen sammuu suihkuun tai onnistuu aiheuttamaan tulipalon, niin tällöin saatetaan vakuutusyhtiössäkin miettiä, että kuka maksaa viulut.

Loppupäätelmät: alivuokraaminen kannattaa

Artikkeli alkaa olla loppupäätelmiä vailla paketissa. On aika niputtaa yhteen tärkeimmät ajatukset aiheesta vuokra-asunnon alivuokraaminen.

Lähtökohtaisesti asuntosijoittajan kannattaa suhtautua alivuokraamiseen positiivisesti. Tai oikeastaan tulee suhtautua, sillä alivuokraamista on usein mahdotonta kieltää – ellei kyseessä ole sitten jonkinlainen poikkeustapaus.

Enkä toisaalta ymmärrä, minkä takia joku asuntosijoittaja olisi käytäntöä vastaan. Se ei tuo juuri lainkaan ylimääräistä tekemistä tai muuta vaivaa vuokranantajalle. Todennäköisesti mikään vuokranantajan käytäntö alivuokraamisen aikana ei muutu, vaan kaikki pysyy pääasiassa ennallaan.

Toisaalta alivuokraaminen mahdollistaa pidempiä vuokrasuhteita, sillä vuokralainen saa hieman taloudellista varmuutta elämäntilanteiden muutoksiin. Tässäkin tapauksessa vuokralaisen lyhyt reissu olisi voinut jäädä kokonaan välistä, jos sitä varten pitäisi irtisanoa asunto ja keksiä irtaimistolle väliaikainen sijoituspaikka, uuden asunnon etsimisestä ja muuttamisesta puhumattakaan.

Saatat olla kiinnostunut myös:

• Aloitan pian asuntosijoittamisen – mutta alku ei ole tuntunut helpolta
• Suomen surkein asuntosijoittaja tarinoi – nämä kaikki virheet tein
• Asuntosijoittaminen alkaa vihdoin – ensiaskeleeni vuokraisäntänä
• ASP-asunnon vuokraaminen – Näin vuokrasin ASP-rahoitetun ensiasuntoni
• Kolme kuukautta asuntosijoittamista takana – Ajatuksiani sijoitusasunnosta
• Huolimaton yksityiskohta vuokrasopimuksessa maksoi minulle pari satkua
• Miten maksimoida vuokrasuhteen pituus? - 5 vinkkiä pitää vuokralainen