Asuntosijoittamiseen liittyvät asiat ovat olleet viime aikoina taas lähellä elämääni, sillä yhden (ja ainoan) omistamani sijoitusasunnon kohdalla on riittänyt vähän tapahtumia kesän aikana. Nykyinen vuokralainen ilmoitti minulle vaihtavansa maisemaa, ja näin ollen uuden vuokralaisen etsintä tulisi minulle jälleen eteen.

Vaikka sain asiasta vähän vihiä jo noin kuukautta ennen varsinaista irtisanomisilmoitusta, olin hieman pelokas irtisanomisen seuraamuksista. Kuten jotkut blogin lukijoista saattavat muistaa, nykyisen vuokralaisen etsiminen oli yksi helvetin via dolorosa. Tästä syystä minulla olikin pieni pelko puserossa, että mitenkähän tällä kertaa vuokramarkkinoilla käy.

Kaiken stressin huipuksi vuokralaisen vaihtuminen osui sellaiseen saumaan, jossa olen ostanut itselleni oman talon, ja lainamäärät ovat täten minulla nyt historiallisessa huipussaan. Lisäksi sijoitusasuntoni lainan siirtäminen ASP-lainasta sijoitusasuntolainaksi kasvatti hieman asunnon lainakustannuksia.

Tapahtui viime jaksossa

Otetaan lyhyt kertaus siihen, mitä tapahtui viimeksi vuokralaista etsiessä. Meille tuli vähän yllättäen mahdollisuus lähteä silloisen tyttöystäväni, nykyisen vaimoni työn perässä uusille paikkakunnille asumaan, jolloin Jyväskylän kaksiomme jäi vapaaksi sijoituskäyttöä varten. Asiat tapahtuivat melko nopeasti joulukuussa 2020, jolloin aloin etsimään vuokralaista aluksi omin päin.

Maailma näytti kolme vuotta sitten hyvin erilaiselle. Elimme tuolloin koronapandemiaa, ja arki oli yhtä käsidesin ja kasvomaskien käyttöä sekä rokotteiden odottamista. Pelkästään nämä lähtökohdat olisivat olleet nihkeitä asuntoesittelyjä ajatellen. Lisäksi elimme vuoden pimeintä aikaa, joka ei ole yleensä parasta sesonkia asunnon vaihtamiselle.

Aluksi yritin tuusata vuokralaista itse, mutta myöhemmin otin kuvioihin välittäjän. Valitsin välittäjän typerästi hinnan perusteella, ja sainkin osakseni ehkä vähän parasta ennen päiväyksen ylittäneen välittäjän. Välittäjän perässä sai jatkuvasti korjata virheitä esimerkiksi markkinointi-ilmoituksista, eikä häneltä saanut oikein mitään kuvaa tilanteesta edes kysymälläkään.

Välittäjän kanssa kokeilimme kaikki mahdolliset taikatemput, mutta mikään ei näyttänyt tepsivän. Asunnosta otettiin viimeisen päälle kuvat (kiitos vielä kerran Sijoitusasunnot.comille jeesistä), myynti-ilmoituksista hiottiin mahdollisimman houkuttelevat, vuokraa tarkistettiin alaspäin ja tarjottiin erilaisia porkkanoita, kuten ensimmäinen kuukausi -50% punalapulla varustettuna. Mutta ei, ei lähtenyt ei.

Tuusasin tuon välittäjän kanssa noin kolme kuukautta, jonka jälkeen peruimme toimeksiannon. Päädyin lopulta vaihtamaan välittäjästä toiseen, ja homma lähti raksuttamaan heti. Myös vuodenaikojen vaihtuminen masentavasta talvesta virkistäväksi kevääksi saattoi sataa toisen yrittäjän laariin, mutta niin tai näin, vuokralainen saatiin. Tosin tyhjiä kuukausia ehti kertyä melko järkyttävät viisi kappaletta.

Kiitos välittäjien, asuntoni houkuttelevuus jäi mysteeriksi

Yksi juttu mikä minua harmittaa yhä ehkä eniten ensimmäisen välittäjän käyttämisessä oli se, että kaverista ei saanut yhtään mitään irti. Kun koitin kysellä häneltä onko asunnosta tullut kyselyitä, oletko käyttänyt kyselijöitä näytöillä tai mihin yksityiskohtaan vuokrasuhteiden solmiminen oli kaatunut, välittäjällä ei ollut vastata minulle mitään.

Käytännössä tämä tarkoitti siis sitä, ettei minulla ollut vuokraustoiminnan ulkoistamisen jälkeen mitään kuvaa siitä, miten hyvin asuntoni mahtaa kiinnostaa markkinalla ja mitkä tekijät muodostuvat mahdollisiksi kompastuskiviksi. Viime kerrasta minulle jäikin aika synkät mielikuvat siitä, että kaksioni ei yksinkertaisesti kelpaa nykymarkkinoilla vuokralaisille.

Toisen välittäjän, eli sen joka hoiti homman kotiin, haasteeksi jäi se, että jo ensimmäinen katsoja otti heti asunnon. Vaikka viestintä hänen kanssaan luonnistui hyvin, häneltä en saanut juuri näkemystä asuntoni houkuttelevuudesta. Tai oikeastaan hän kyllä kertoi asunnon olevan perushyvä, mutta kuvittelin sen olevan vain kohteliaisuutta seuraavaa kertaa ajatellen – olisiko tuo yksi vuokralainenkin tullut asuntoon vain ”tuurilla”.

Asia kiinnosti minua siitä syystä, että jos olisin saanut asiasta palautetta, olisin ehkä voinut reagoida siihen jollain tavalla ja poistaa nämä kompastuskivet. En tietenkään voi vaikuttaa siihen, että asuntoni on ensimmäisessä kerroksessa tai talo on rakennettu 1960-luvulla, mutta esimerkiksi keittiön varustelu on sellainen, jota parantamalla voi kasvattaa asunnon haluttavuutta vuokralaisen silmissä.

Vuokralaisen vaihtuminen osui sesonkiin

Vaikka vuokralaisen vaihtuminen aiheutti minulle ylimääräisiä sydämentykytyksiä, minulla kävi pienoinen onni. Vuokralainen oli vaihtumassa suurimman sesongin aikana, minkä ansiosta pääsisin kenties vuoden herkullisimpaan ajankohtaan osallistumaan vuokramarkkinoille.

Jyväskylä on vahvasti opiskelijakaupunki ja uudet opiskelupaikat jaetaan tavallisesti heinäkuun aikana, mikä käynnistää hetkessä melkoisen ruljanssin vuokra-asuntomarkkinoilla. Kun kaikki haluavat yhtä aikaa asuntoja, parhaimmat viedään kirjaimellisesti päältä. Vuokralaisilla ei ole hirveästi varaa lähteä tinkimään tai vitkuttelemaan, sillä kilpailijat hengittävät heti niskassa.

En muista olenko aiemmin kehunut nykyistä vuokralaistani tässä blogissa. Todennäköisesti en, koska vuokralaisen asioista puhuminen ei ole ehkä ihan nuorisotermein fresh, sillä hänet voidaan periaatteessa tunnistaa.

Tunnistamisenkin uhalla haluan kuitenkin kiittää vuokralaistani julkisesti siitä, että hän helpotti urakkaani irtisanomalla kämpän ajoissa. Lopputuloksen kannalta oli se ja sama, irtisanooko hän asuntonsa 1., 15. vai 31. heinäkuuta, sillä vuokrasopimus päättyy tällöin elokuun loppuun. Tällä kertaa hän oli kuitenkin liikkeellä jo ennen kuun puoliväliä, jolloin ehdin mainiosti mukaan vuoden kuumimpaan sesonkiin.

Kirsikkana vuokralaiskakun päällä on myös se, että hän oli hyvin yhteistyökykyinen asuntonäyttöjen suhteen. Vaikka porukkaa ravasikin asunnossa eräänä päivänä aika montakin henkilöä, niin tämä oli hänelle ihan ok.

Vuokralaiskandidaatit pääsivät myös vähän haastattelemaan nykyistä asujaa, ja nykyinen vuokralainen antoikin heille varsin erinomaiset arvosanat niin asunnosta, kuin myös meikälisestä vuokranantajana. Näillä eväillä asuntonäytön pitäminen nykyisen vuokralaisen ollessa asunnossa voi olla jopa asunnon vuokraamista helpottava tekijä.

Itse vai välittäjän kautta?

Ensimmäinen tärkeä kysymys asunnon uuteen vuokrakierrokseen liittyi siihen, teenkö asiat nyt itse vai käytänkö välittäjän palveluita. Koska asun talokauppojeni myötä itsekin jälleen Jyväskylässä, asuntonäyttöjen järjestely ja muut tekemiset hoituivat nyt huomattavasti helpommin, kuin talvella 2021 Kuopiosta käsin.

Myös kuuma sesonki houkutteli tarttumaan haasteeseen. Huhujen mukaan tähän aikaan vuodesta ei tarvitse olla kummoinen kauppamies, että saa kaupan käymään. Ja toisaalta, jos asiat eivät näytä lähtevän oikeille raiteille, ainahan voin palata välittäjän palveluiden käyttäjäksi. Näillä eväillä lähdinkin kokeilemaan asunnon vuokraamista nyt vuorostaan itse.

Kieltämättä valintaan vaikutti myös se, että vuokralaisen viimekertaisesta löytymisestä huolimatta minulle jäi palvelusta vähän karvas maku suuhun, sillä vuokravälittäjän tekemä huonosti laadittu vuokrasopimus maksoi minulle pari satkua.

Sopimukseen sujahti tuolloin ehta virhe, ja kun en tiennyt mitä välittäjä oli puhunut vuokralaiselle näytöillä, päätin maksaa virheen seuraamukset omasta taskustani vuokralaisen taskujen sijaan. Toisaalta virhe oli myös omani, sillä en ollut itse huomannut kiinnittänyt tähän huomiota sopimusta oikolukiessa.

Ainakin haluan uskoa siihen, että minun joustamiseni tuossa tilanteessa on ollut osaltaan vaikuttamassa siihen, että nyt vuokralainen on vuorostaan osoittanut joustamista ja pelisilmää asunnon irtisanomisen ajankohdalla tai vuokranäyttöjen järjestelyjen mahdollistamisessa.

Toisaalta välittäjä ei ollut myöskään halukas kantamaan minkäänlaista vastuuta virheellisestä sopimuksesta, eli se lysti jäi minun maksettavakseni. Ainoat asiat joilla välittäjä tuli tilanteessa minua vastaan oli se, että he tarjoavat minulle maksutta korjatun sopimuksen. Lisäksi minulle luvattiin pieni alennus seuraavaan vuokraamiskertaan, mutta siitäkin huolimatta halusin kokeilla vuokraamista nyt itse.

Ilmoitus tulille – ja viestikanavat kuumaksi

Asunnon jättäminen vuokralle onnistui varsin helposti, sillä minulla oli omasta takaa tallessa valmiiksi kirjoitetut ja hiotut myyntipuheet kevättalvelta 2021. Myös erinomaiset valokuvat tyhjästä asunnosta löytyivät tietokoneen syövereistä (olenhan muistanut kiittää Sijoitusasunnot.comia niistä?).

Näillä eväillä oli helppo jättää ilmoitus vapaasta vuokra-asunnosta. Käytin sesongin hyväkseni myös siinä, että korotin vuokraa hieman. En ole nostanut vuokraa kertaakaan sopimushetken jälkeen nykyisen vuokralaisen menettämisen pelossa, joten nyt pääsi tekemään kevyen noston 675 eurosta tasan 700 euroon. Nosto ei ehkä vastaa täysin inflaatiota, mutta onpahan kaikki eurot aina kotiin päin.

Minut löi hieman ällikällä se, että sain heti useita viestejä potentiaalisilta tulijoilta, ja valtaosa viesteistä oli lähetetty erinomaisilta vuokralaiskokelailta. On mukavaa saada kuvia sisältäviä viestejä, joissa avataan elämäntilanteita ja muuta mukavaa. Näiden viestien pohjalta esimerkiksi asuntonäytön pitäminen helpottui entisestään.

Aika nopeasti olimmekin tilanteessa, jossa yhden päivän näytölle ei yksinkertaisesti mahtunut enää lisää porukkaa. Päätin pitää kaksi erillistä näyttöä peräjälkeen, ja tämän päätteeksi kuvaisisin vielä videoesittelyn asunnosta kolmelle kiinnostuneelle, jotka eivät ehtineet tai mahtuneet näyttöön.

Ensimmäisenä päivänä vapaan vuokra-asunnon ilmoituksen jättämisen jälkeen ehdin vielä lähestyä omatoimisesti paria asuntoa etsivää, joiden kriteerit istahtivat kivasti minun asuntoni spekseihin. Melko pian viestittelypankki alkoi olla jo niin täysi, että enää ehtinyt laittaa viestejä muille, eli kaikki viestintä tuli minun suuntani, eikä minun tarvinnut lähestyä ketään.

Toki, kaiken hehkutuksen takaa löytyy myös pieniä pettymyksiä. Jokunen kiinnostunut kääntyi heti kannoillaan, kun tajusi rakennuksen olevan 1960-luvun puolelta, eli ”ei tarpeeksi moderni heille”. Osa myös tuntui säikähtävän ensimmäistä kerrosta. Lisäksi mahtuipa porukkaa myös näitä epämääräisiä ghostaajia, jotka joko katosivat tai jättivät asiat vähän leijumaan ilmoille ”pitää miettiä” -viestineen.

Koodilla "INSSIN" saat 25 euron alennuksen POP-Vakuutuksista

Elämäni ensimmäinen asuntonäyttö – ja heti tuplana

Lopulta tuli aika järjestää asuntonäyttö. Varasin tälle kaksi puolen tunnin mittaista slottia, eli tulijat tulivat asunnolle porrastetusti. Varasin asuntonäyttöä varten luonnoksen vuokrasopimuksesta, sekä kaivelin laatikoiden pohjilta muutaman vuoden vanhan isännöitsijäntodistuksen.

Issarilla ei ollut lopulta näytön aikana käyttistä, mutta vuokrasoppariluonnos oli helppo tapa käydä mahdollisen yhteistyön raamit. Siitä myös tuli ihan hyvää palautetta vuokralaisten suunnasta.

En ollut pitänyt eläessäni yhtään asuntonäyttöä, koska viime kerralla omin päin toimiessani en saanut ikinä ketään vaivautumaan edes saapumaan pelipaikoille saakka. Nyt vedin sitten kylmiltään heti kaksi näyttöä perä jälkeen. Vaikka valmistauduin hyvin urakkaan, niin olihan se yllättävän kova koitos myös fyysisesti muistaa käydä kaikki tärkeät asiat läpi ja antaa fiksu kuva myös itsestä vuokralaisten suuntaan.

Pienen lisäjännitteen kuvioihin toi myös se, että kävin asunnossa ensimmäistä kertaa reiluun kahteen vuoteen heti vuokralaisten kanssa. Ilmassa olisi ollut suuren kurahduksen ainekset, jos asunto olisi ollut kamalassa kunnossa tai muuten vain epäsiisti. Onnekseni vuokralainen oli pitänyt asunnon viimeisen päälle tip-top, josta ei löytynyt keksimälläkään moitteen sijaa.

Näytöt menivät mielestäni erinomaisesti. Kun on itse asunut kyseisessä asunnossa aikoinaan melkein neljä vuotta, sitä oli lapsellisen helppoa esitellä. Lisäksi olin tehnyt asunnolle tuolloin erilaisia asioita ja varusteluja, joten riitti näytössä kerrottavaa ja esiteltävää. Uskallan väittää pesseeni markkinointitilanteessa monet välittäjät, joilla ei ole kuitenkaan käytännön asumiskokemusta kyseisessä asunnossa.

Molemmilla näytöillä asunnossa kävi asiallisen oloisia ihmisiä, joille olisin molemmille voinut vuokrata asunnon. Tunne tuntui olevan lisäksi molemminpuolinen. Lopulta pääsimmekin minun kannaltani parhaimpaan mahdolliseen lopputulemaan, eli tulijoita olisi ollut enemmän kuin vapaita kohteita – pääsin siis itse valitsemaan vuokralaiseni.

Kiitos sesongille!

Tätä kirjoittaessa fiilis on huojentunut. Vuokrasopparit on allekirjoitettu ja jopa vakuudetkin saatu jo tukevasti heinäkuun puolella, vaikka varsinainen kapulanvaihto tapahtuu vasta elo-syyskuun vaihteessa. Näyttää uhkaavasti siis siltä, että käytin sesongin onnistuneesti hyödykseni ja tyhjän kuukauden peikko ei vieraile tällä kertaa meillä.

Jälkikäteen katsottuna on hämmentävää verrata kahta viimeisintä kertaa, jotka liittyvät asunnon vuokraamiseen. Ensimmäisellä kerralla kaikki tuntui menevän kerta kerran jälkeen perseelleen, nyt taas kaikki meni sukkana läpi.

Minun kannaltani asiat muuttuivat vuokralaisen vaihtuessa parempaan. Uusille tulijoille rima vuokralaisen suhteen on asetettu korkealle, sen verran hyvin nykyinen asuja on omat vastuunsa ja velvollisuutensa hoitanut. Toisaalta kuitenkin saan jatkossa asunnosta vuokratuloa taas 25 euroa enemmän. Lisäksi uusilla tulijoilla oli ainakin kovat puheet olla asunnossa pitkään, mikä on minun kannaltani erinomainen asia.

Tietysti vuokran suhteen voi olla aiheellista pohtia sitä, oliko vuokrapyyntöni liian pieni, kun viestikanavat ja näytöt kuhisivat. Toisaalta mitä kovemmin asuntonsa hinnoittelee, se voi ohjata asukkaita lyhyempiin vuokrasuhteisiin. Lisäksi kaikkihan sen tietävät, että millaiseen loppuun ahne päätyy.

Itse vai vuokravälittäjän kautta?

Loppuun vielä pohdintaa pääotsikon mukaiseen kysymykseen. Aionko jatkossa vuokrata asuntoni itse, vai käytänkö siinä välittäjän apua? Kaikki riippuu varmasti itse tilanteesta, jossa tuolloin olemme.

Sesongin voi ajatella myös siten, että sen aikana huonokin kauppamies saa tavaransa helposti kaupaksi. Siinä mielessä minulle voi muodostua nyt ehkä pientä harhakuvaa omista välittäjän taidoistani. Sesonki oli luultavasti todellisuudessa minua kovempi markkinoija.

Etu tuli myös siitä, että reagoimisaikaa oli tällä kertaa hyvin, noin 1,5 kuukautta. Tilanne olisi täysin eri, jos vuokralainen olisi tehnyt irtisanomisen viime tinkaan, jolloin tiimalasissa on noin 30 päivää peliaikaa. Silloin voi olla kannattavampaa kääntyä välittäjän puoleen, etenkin jos välittäjällä on jo olemassa jonkinlainen asuntohakemuspankki, joita isommilla välittäjillä tuntuu olevan.

Kuten jo pari vuotta sitten teille opastin, välittäjä kannattaa valita laadun ja osaamisen mukaan, eikä hinnan. Minähän tein kardinaalimunauksen siinä, että valitsin markkinalta välittäjän, joka veloitti palvelustaan yhden kuukauden vuokran sisältäen arvonlisäveron, kun taas moni muu otti yhden kuukauden vuokran ja vielä ALV:n kaupan päälle. Lopulta tämä ”halvempi kaveri” ei saanut asuntoon edes vuokralaista, joten säästöstä tulikin kerralla persnettoa.

Toisaalta itse vuokraamisessa on omat etunsa. Ensinnäkin säästät rahaa, ja toisaalta saat ehkä vähän paremman kuvan siitä, miltä sijoitusasuntosi vuokramarkkina näyttää. Minkälaisia vuokralaisia asuntoosi hakee, ovatko hakijat ns. hyviä vuokralaisia, vai onko asunnolle ylipäätään lainkaan ottajia? Samoin näytöillä huomaat aika helposti sen, mitkä ovat oman asuntosi hitit ja hudit, eli mitä vuokralaiset arvostavat tai eivät arvosta.

Noh, katsotaan seuraavalla kerralla sitä, lähdenkö operaatioon omin päin vai käytäntö ”ammattiauttajaa”. Tästä yhdestä kerrasta minulle jäi kuitenkin käsiini monellakin tapaa positiivinen kokemus.

Saatat olla kiinnostunut myös:

• Aloitan pian asuntosijoittamisen – mutta alku ei ole tuntunut helpolta
• Suomen surkein asuntosijoittaja tarinoi – nämä kaikki virheet tein
• Asuntosijoittaminen alkaa vihdoin – ensiaskeleeni vuokraisäntänä
• ASP-asunnon vuokraaminen – Näin vuokrasin ASP-rahoitetun ensiasuntoni
• Kolme kuukautta asuntosijoittamista takana – Ajatuksiani sijoitusasunnosta
• Huolimaton yksityiskohta vuokrasopimuksessa maksoi minulle pari satkua
• Miten maksimoida vuokrasuhteen pituus? - 5 vinkkiä pitää vuokralainen